為進(jìn)一步引導和規范廣大業(yè)主合理使用、維護物業(yè)，8月24日，北京市住建委發(fā)布了《北京市住宅區業(yè)主管理規約（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《業(yè)主規約》）和《北京市住宅區臨時(shí)管理規約（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《臨時(shí)管理規約》），住宅區業(yè)主任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等行為將受到明文規約。
長(cháng)期以來(lái)，業(yè)主對于物業(yè)的使用、維修、管理以及應依法行使的權利和履行的義務(wù)等認知仍比較模糊，在小區內開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)缺乏規范的指導。在此背景下，《業(yè)主規約》明確了物業(yè)管理區域范圍、業(yè)主行使的權利、履行的義務(wù)等內容。
根據《業(yè)主規約》，業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項。與此同時(shí)，業(yè)主應自行承擔其物業(yè)專(zhuān)有部分的維修養護責任。因維修養護不及時(shí)或者未采取措施給其他業(yè)主造成損失的，應當承擔相應責任。
另外，《業(yè)主規約》明確了業(yè)主間矛盾糾紛的調處方式，如業(yè)主之間因管理規約發(fā)生糾紛，可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以采用四類(lèi)方式解決。其中包括業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )調解、社區居民委員會(huì )調解、物業(yè)管理糾紛人民調解組織調解、向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟或者依法申請仲裁。
區別于《業(yè)主規約》，《臨時(shí)管理規約》對建設單位等主體也提出了要求。例如，建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著(zhù)位置公示。此外，物業(yè)管理區域內，建設單位尚未出售的部分，由建設單位享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務(wù)。
根據《臨時(shí)管理規約》，該約定將作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，自物業(yè)買(mǎi)受人簽字承諾之日起生效，至業(yè)主共同決定的管理規約生效之日起終止。
上述兩份規約均將于2022年9月1日起施行。
《北京市住宅區業(yè)主管理規約》
（示范文本）
政策解讀
一
《業(yè)主規約》（示范文本）
出臺的目的？
長(cháng)期以來(lái)，業(yè)主對于物業(yè)的使用、維修、管理以及應依法行使的權利和履行的義務(wù)等認知仍比較模糊，在小區內開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)仍缺乏規范的指導，業(yè)主和業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)使用人、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人等主體之間的矛盾仍然發(fā)生。隨著(zhù)《北京市物業(yè)管理條例》的全面貫徹，《管理規約》（示范文本）的發(fā)布，將進(jìn)一步引導和規范廣大業(yè)主合理使用、維護物業(yè),依法行使權利、履行相應義務(wù)，對物業(yè)管理各主體間矛盾糾紛的減少具有顯著(zhù)作用,有效促進(jìn)業(yè)主大會(huì )的成立。
二
《業(yè)主規約》（示范文本）
的適用范圍？
北京市行政區域內多個(gè)業(yè)主組成的住宅區物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。非住宅區可以參照使用。
三
《業(yè)主規約》（示范文本）
明確的重點(diǎn)內容？
一是明確物業(yè)管理區域范圍、業(yè)主行使的權利、履行的義務(wù)等；
二是規定業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項；
三是規定了業(yè)主對于專(zhuān)有部分和共有部分的維修責任；
四是明確了業(yè)主間矛盾糾紛的調處方式。
四
業(yè)主之間因管理規約發(fā)生的糾紛，
如何解決？
可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以采用以下方式解決：
（一）業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )調解；
（二）社區居民委員會(huì )調解；
（三）物業(yè)管理糾紛人民調解組織調解；
（四）向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟或者依法申請仲裁。
五
《業(yè)主規約》
（示范文本）的施行日期？
自2022年9月1日起施行?！蛾P(guān)于印發(fā)<北京市住宅區管理規約><北京市住宅區業(yè)主大會(huì )議事規則><北京市住宅區首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)>和<北京市住宅區首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組工作報告>制定規范和示范文本的通知》（京建發(fā)〔2010〕762號）中的《北京市住宅區管理規約》（示范文本）及制定規范同時(shí)廢止。
《北京市住宅區臨時(shí)管理規約》
（示范文本）
政策解讀
一
《臨時(shí)管理規約》（示范文本）
出臺的目的？
為進(jìn)一步引導和規范廣大業(yè)主合理使用、維護物業(yè),依法行使權利、履行相應義務(wù)，推進(jìn)臨時(shí)管理規約制定內容的規范化，經(jīng)過(guò)基層實(shí)踐檢驗、向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)、反復修改完善等環(huán)節，正式發(fā)布《臨時(shí)管理規約》（示范文本），旨在充分發(fā)揮規范引導作用的同時(shí)，有效減少業(yè)主和建設單位、業(yè)主和業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)使用人等主體之間的矛盾糾紛。
二
《臨時(shí)管理規約》（示范文本）
的適用范圍？
北京市行政區域內多個(gè)業(yè)主組成的住宅區物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。非住宅區可以參照使用。
三
《臨時(shí)管理規約》（示范文本）
明確的建設單位等主體的要求？
（一）建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著(zhù)位置公示。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。物業(yè)管理區域內，建設單位尚未出售的部分，由建設單位享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務(wù)。
（二）各區住房城鄉（市）建設或房屋主管部門(mén)要積極做好示范文本的宣傳和推廣工作，引導建設單位、業(yè)主、物業(yè)使用人等主體遵守相關(guān)約定。
（三）重點(diǎn)明確：業(yè)主行使的權利、履行的義務(wù)；業(yè)主對于專(zhuān)有部分和共有部分的維修責任；業(yè)主間矛盾糾紛的調處方式等內容。
四
《臨時(shí)管理規約》簽字后的
生效和終止時(shí)間？
臨時(shí)管理規約作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，自物業(yè)買(mǎi)受人簽字承諾之日起生效，至業(yè)主共同決定的管理規約生效之日起終止。
五
《臨時(shí)管理規約》（示范文本）
的施行日期？
自2022年9月1日起施行?！蛾P(guān)于發(fā)布<北京市住宅區臨時(shí)管理規約制定規范>和<北京市住宅區臨時(shí)管理規約>（示范文本）的通知》（京建發(fā)〔2010〕636號）同時(shí)廢止。
以下為《北京市住宅區業(yè)主管理規約（示范文本）》和《北京市住宅區臨時(shí)管理規約（示范文本）》全文
北京市住宅區業(yè)主管理規約
（示范文本）
第一條 物業(yè)管理區域名稱(chēng)：________________________。
第二條 業(yè)主對建筑物的專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得侵害其他人的合法權益。
第三條 業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)。
第四條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
第五條 業(yè)主自行承擔其物業(yè)專(zhuān)有部分的維修養護責任。因維修養護不及時(shí)或者未采取措施給其他業(yè)主造成損失的，應當承擔相應責任。
業(yè)主不履行維修養護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )同意，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業(yè)主承擔。
第六條 業(yè)主應當遵守房屋建筑使用安全及供水、供電、供氣、供熱、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相關(guān)規定,合理使用物業(yè)。
第七條 業(yè)主應當配合物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展對物業(yè)共有部分的維修、養護、更新、改造等活動(dòng)。
第八條 業(yè)主出租或者轉讓專(zhuān)有部分的，應當遵守房屋租賃以及房屋轉讓的有關(guān)規定，告知承租人和買(mǎi)受人本管理規約的內容。
第九條 業(yè)主應當遵守《北京市生活垃圾管理條例》和《北京市文明行為促進(jìn)條例》等法律、法規，按照規定分類(lèi)投放生活垃圾，遵守文明行為規范。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
第十條 相關(guān)管理部門(mén)在依法執行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區域時(shí)，相關(guān)業(yè)主應當予以配合。
第十一條 本規約對本物業(yè)管理區域內的業(yè)主及物業(yè)使用人等具有約束力。物業(yè)使用人違反本規約的，相關(guān)業(yè)主承擔連帶責任。
第十二條 業(yè)主之間因本規約發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以采用以下方式解決：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )調解；
?。ǘ┥鐓^居民委員會(huì )調解；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理糾紛人民調解組織調解；
?。ㄋ模┫蛭飿I(yè)所在地人民法院提起訴訟或者依法申請仲裁。
______區___________業(yè)主大會(huì )
年 月 日
北京市住宅區臨時(shí)管理規約
（示范文本）
第一條 物業(yè)管理區域名稱(chēng)：_______________________。
物業(yè)管理區域內的物業(yè)構成明細詳見(jiàn)《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
第二條 業(yè)主應當遵守相關(guān)法律、法規等規定和住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)及其他文件的約定，按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
第三條 業(yè)主對建筑物的專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得侵害其他人的合法權益。
第四條 業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)。
第五條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
第六條 業(yè)主自行承擔其物業(yè)專(zhuān)有部分的維修養護責任。因維修養護不及時(shí)或者未采取措施給其他業(yè)主造成損失的，應當承擔相應責任。
業(yè)主不履行維修養護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報居民委員會(huì )同意，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業(yè)主承擔。
第七條 業(yè)主應當遵守房屋建筑使用安全及供水、供電、供氣、供熱、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相關(guān)規定,合理使用物業(yè)。
第八條 業(yè)主應當配合物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展對物業(yè)共有部分的維修、養護、更新、改造等活動(dòng)。
第九條 業(yè)主出租或者轉讓專(zhuān)有部分的，應當遵守房屋租賃以及房屋轉讓的有關(guān)規定，告知承租人和買(mǎi)受人本臨時(shí)管理規約的內容。
第十條 業(yè)主應當遵守《北京市生活垃圾管理條例》和《北京市文明行為促進(jìn)條例》等法律、法規，按照規定分類(lèi)投放生活垃圾，遵守文明行為規范。
第十一條 相關(guān)管理部門(mén)在依法執行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區域時(shí)，相關(guān)業(yè)主應當予以配合。
第十二條 物業(yè)管理區域內，建設單位尚未出售的部分，由建設單位享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務(wù)。
第十三條 本規約對本物業(yè)管理區域內的業(yè)主及物業(yè)使用人等具有約束力。物業(yè)使用人違反本規約的，相關(guān)業(yè)主承擔連帶責任。
第十四條 業(yè)主之間因本規約發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以采用以下方式解決：
?。ㄒ唬┥鐓^居民委員會(huì )調解；
?。ǘ┪飿I(yè)管理糾紛人民調解組織調解；
?。ㄈ┫蛭飿I(yè)所在地人民法院提起訴訟或者依法申請仲裁。
第十五條 本規約作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，自物業(yè)買(mǎi)受人簽字承諾之日起生效，至業(yè)主共同決定的管理規約生效之日起終止。