第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《遼寧省城市住宅區物業(yè)管理條例》及有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區域內建設單位或業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企’業(yè)，是指依法設立，具有獨立法人資格、營(yíng)業(yè)執照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 市房產(chǎn)局是本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門(mén)，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督、管理。
縣(市)區房產(chǎn)行政主管部門(mén)、鐵嶺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，對本轄區內物業(yè)管理實(shí)施監督、管理。
城市街道辦事處，負責本轄區內業(yè)主自治管理活動(dòng)的指導、監督工作。
建委、規劃、物價(jià)、城市綜合執法、環(huán)保、公安消防等部門(mén)，按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第五條 業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)，應積極推行以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二章 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )，并享有被選舉權；
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則；
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第八條 新建住宅小區入住率達到50％以后，在縣(市)區房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導和協(xié)助下，由開(kāi)發(fā)建設單位、社區居民委員會(huì )、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì )籌備組；達到物業(yè)管理條件的原有住宅小區由社區居民委員會(huì )、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì )籌備組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )應于會(huì )議召開(kāi)15日前，通知全體業(yè)主及物業(yè)使用人，并安排專(zhuān)人做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第九條 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應在會(huì )議召開(kāi)3日前，將會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表如實(shí)反映給業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主代表因故不能參加會(huì )議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。
第十條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。物業(yè)管理區域由所轄區房產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
業(yè)主大會(huì )投票權數的確定：
住宅：按擁有的住宅套數計算，每套住宅計一票。
非住宅：按房屋建筑面積計算lOOm2(含100m2以下的)計一票，每超過(guò)100m2再計一票。
第十二條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)或其他管理人；
(四)決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施；
(五)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
(七)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。
第十四條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(二)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施；
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )設主任1人，副主任2人，主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。按住宅小區規模，業(yè)主委員會(huì )可由5人、7人、9人、11人組成，任期2至3年。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的縣(市)區房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第十六條 為確保物業(yè)管理到位，應以小區為單位制定業(yè)主公約。業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。
第十八條 業(yè)主委員會(huì )委員應符合下列條件：
1． 必須是物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2．遵守國家有關(guān)法律、法規；
3．遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
4．熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力；
5．具有一定組織能力；
6．具備必要的工作時(shí)間。
第十九條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)兩個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉；并在屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會(huì )的所有財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第二十條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20％以上業(yè)主提議，認為需要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：
1．因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
2．無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，連續3次以上的；
3．因疾病等原因喪失履行職責能力的；
4．有犯罪行為的；
5．以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭職的；
6．拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
7．其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )委員資格終止，必須自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會(huì )的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。
第二十三條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
工作經(jīng)費的支出要定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣(市)區房產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)與社區居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合所在社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知所在的社區居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取他們的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十六條 住宅小區物業(yè)設施建設應符合規定的標準，建設規模在1萬(wàn)平方米以上的，應有小區軟、硬覆蓋等配套設施和物業(yè)辦公用房等物業(yè)規劃設計。
第二十七條 住宅小區竣工實(shí)行綜合驗收。由房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織對物業(yè)規劃和物業(yè)基礎設施建設情況同時(shí)進(jìn)行驗收。不經(jīng)驗收或驗收不合格的小區不得交付使用，不得發(fā)放房屋所有權證。
第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位應通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設單位因故沒(méi)有聘到物業(yè)管理企業(yè)的，由建設單位直接管理，以免棄管現象發(fā)生。
第二十九條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)區房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十條 住宅物業(yè)的建設單位應在銷(xiāo)(預)售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，在與買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，應向買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。買(mǎi)受人應當對遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》予以書(shū)面承諾。
《業(yè)主臨時(shí)公約》應包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，并對物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)、違反《業(yè)主臨時(shí)公約》應承擔的責任等事項依法作出約定，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應按照不低于物業(yè)總建筑面積0．3％的標準配置物業(yè)管理用房，但總面積不得低于100m2，物業(yè)辦公用房應為地面以上的成套房屋。
物業(yè)辦公用房產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變用途，確需改變的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，并登記。
第三十四條 在辦理物業(yè)承接時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
(四)物業(yè)管理用房的相關(guān)資料；
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三十五條 住宅物業(yè)的建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
1．地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
2．屋面防水工程，有防水要求的衛生間，房間和外墻面防滲漏，為5年；
3．供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期；
4．電器管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝為2年；
5．裝修工程為2年。
其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費
第三十六條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，應當具有獨立的法人資格，取得工商行政主管部門(mén)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》。
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，應取得市房產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，物價(jià)行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)收費許可證》，稅務(wù)部門(mén)核發(fā)的《稅務(wù)登記證》，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。
第三十七條 從事物業(yè)管理的企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理人員，按照國家規定，取得職業(yè)資格證書(shū)，實(shí)行持證上崗制度。
第三十八條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照建設部《物業(yè)合同示范本》的內容，簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。
合同內容包括：1．物業(yè)管理事項；2．服務(wù)質(zhì)量；3．服務(wù)費用；4．雙方的權利義務(wù)；5．專(zhuān)項維修基金的管理與使用；6．物業(yè)管理用房；7．合同期限；8．違約責任；9．爭議解決的方式；10．其他事項。
第三十九條 市、縣(市)區人民政府物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì )同同級房產(chǎn)行政主管部門(mén)，負責確定本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費等級、收費標準，并實(shí)施監督管理。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物價(jià)行政主管部門(mén)的規定實(shí)行明碼標價(jià)，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第四十一條 經(jīng)物價(jià)行政主管部門(mén)確認，具備下列條件并按規定辦理《收費許可證》的物業(yè)企業(yè)，具有收費資格，允許向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費：
1．經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記注冊；
2．經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)確認；
3．取得稅務(wù)登記證書(shū)并依法納稅；
4．成立業(yè)主大會(huì )的，并產(chǎn)生負有協(xié)調和監督職責的業(yè)主委員會(huì )。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
1．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
2．物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3．物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
4．物業(yè)管理區域綠化養護費；
5．物業(yè)管理區域秩序維護費用；
6．辦公費用；
7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8．物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9．經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)和政府指導價(jià)。高級公寓、高層住宅、別墅區、商廈和寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定具體收費標準。其他住宅小區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，根據管理、服務(wù)等級對應的基準價(jià)，在浮動(dòng)幅度內確定收費標準。
第四十四條 高級公寓、高層住宅、別墅區、商廈和寫(xiě)字樓以外的普通住宅小區物業(yè)服務(wù)分四個(gè)等級：
一級：1．基礎配套設施設備齊全；2．封閉管理，24小時(shí)保安巡查；3．實(shí)行智能化管理；4．樓道、環(huán)境衛生標準化保潔；5．房屋及共用設施設備維修、養護；6．綠化管理、養護；7．社區精神文明建設。
二級：1．基礎配套設施設備基本齊全；2．封閉管理，24小時(shí)保安；3．樓道、環(huán)境衛生標準化保潔；4．房屋及共用設施設備維修、養護；5．綠化管理、養護；6．社區精神文明建設。
三級：1．基礎配套設施設備基本齊全；2．半封閉管理，治安秩序維護；3．樓道、環(huán)境衛生保潔；4．房屋維修、養護；5．綠化管理、養護；6．社區精神文明建設。
四級：1．有部分基礎配套設施，開(kāi)放式管理；2．房屋養護；3．樓道、環(huán)境衛生保潔；4．綠化管理。
第四十五條 高級公寓、高層住宅、商廈和寫(xiě)字樓以外的普通住宅小區物業(yè)服務(wù)收費，由物價(jià)行政主管部門(mén)和物業(yè)行政主管部門(mén)按四十四條規定的四個(gè)等級確定政府指導價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導價(jià)幅度內協(xié)商確定，按建筑面積收取。
第四十六條 棄管房屋和單位無(wú)能力管理的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)和社區居民委員會(huì )共同負責，參照物業(yè)管理方法，采取自助式管理，按四級收取管理費。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第四十八條 業(yè)主應當根據物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。
已竣工出售并辦理入住手續的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買(mǎi)受人交納。
第四十九條 物業(yè)合同到期終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應在合同終止30日前告知業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并在房產(chǎn)行政主管部門(mén)、社區居民委員會(huì )的監督下交接。提前解除合同的，提出解除合同方應在合同終止30日前告之對方，合同解除后，尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的應當由社區居民委員會(huì )負責環(huán)境衛生保潔，并按四級收費標準收費，至選聘新的物業(yè)管理企業(yè)為止。
第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第五十一條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第五十二條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規章的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 縣(市)區房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十四條 物業(yè)使用禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì)；
(三)擅自搭建、貼建建筑物、構筑物；
(四)在建筑物上亂張貼、亂涂、亂刻畫(huà)；
(五)損壞或擅自占用共用部位、共用設施設備；
(六)侵占綠地、損毀花草樹(shù)木；
(七)隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；
(八)生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆物品或排放有毒、有害物質(zhì)及產(chǎn)生超過(guò)規定標準的噪音；
(九)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地；
(十)擅自設置攤點(diǎn)；
(十一)隨意停放車(chē)輛；
(十二)法律、法規和規章禁止的其他行為。
第五十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并監督、檢查。
第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，并就恢復和賠償等事項簽訂協(xié)議后方可施工。
第五十七條 物業(yè)管理住宅區內的機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)存車(chē)棚屬于業(yè)主共同所有的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規定收取車(chē)輛停放管理費，收費所得用于補充物業(yè)環(huán)境建設、管理經(jīng)費不足。
第五十八條 房屋的共用部位、共用設施設備維修時(shí)，相鄰關(guān)系人應予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔賠償責任。業(yè)主因維修、更新、改造自用部位、自用設施設備造成相鄰關(guān)系人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以修復或者賠償。
第五十九條 業(yè)主必須依法繳納專(zhuān)項維修基金。專(zhuān)項維修基金屬全體業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后的物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造，專(zhuān)款專(zhuān)用、專(zhuān)戶(hù)存儲，任何人不得挪用、占用。專(zhuān)項維修基金繳納標準按《鐵嶺市城市住宅區共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》繳納。
《鐵嶺市城市住宅區共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》實(shí)施前的維修基金，本著(zhù)屬地原則，共用部位、共用設施設備需大修、更新、改造的，以棟、單元為單位，暫由業(yè)主共同籌集。
第六十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應主要用于補充專(zhuān)項維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第六章 法律責任
第六十一條 住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第五十七條，責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十二條 住宅物業(yè)的建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第五十八條，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第六十條，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第六十四條 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第六十一條，責令停止違法行為，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十五條 住宅物業(yè)的建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第六十四條，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第六十六條 挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第六十三條，追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十七條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第六十五條，責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上lO萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第六十八條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第六十六條，責令限期改正，給予警告，并依據本辦法第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；
單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第六十九條 物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《物業(yè)管理條例》第六十二條，責令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十條 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依據應繳金額的0．3％按日加收滯納金。
第七十一條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚構不成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十二條 凡有下列行為之一的，由政府物價(jià)檢查機關(guān)依據國家和省有關(guān)規定查處：
(一)擅自擴大收費范圍和提高收費標準的；
(二)擅自設立收費項目，亂收費用的；
(三)不按規定辦理收費許可證的；
(四)不按規定實(shí)行收費公示和明碼實(shí)價(jià)；
(五)提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費不服務(wù)和多收費少服務(wù)的；
(六)其他違反本辦法的行為。
第七十三條 違反本規定，房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附 則
第七十四條 鄉、鎮，工業(yè)園區，集中工礦區的住宅物業(yè)管理，可參照本辦法執行。
第七十五條 本辦法由鐵嶺市房產(chǎn)局負責解釋。
第七十六條 本辦法自2007年10月1日起施行，《鐵嶺市城市住宅區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。