風(fēng)貌亮麗的樓棟、干凈整潔的主干道、整齊有序的停車(chē)區、綠意盎然的景觀(guān)帶……近兩年，嘉興老舊小區品質(zhì)提升工程成效顯著(zhù)。
隨著(zhù)居住環(huán)境的改善，市民對居住品質(zhì)也提出了更高的要求，如何長(cháng)效化保持老舊小區品質(zhì)提升工程的改造成果？引入物業(yè)管理，勢在必行。 依托引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司、成立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兜底服務(wù)、屬地社區托管、相鄰小區物業(yè)代管等舉措，去年以來(lái)，全市多個(gè)老舊小區陸續迎來(lái)自己的物業(yè)大管家。 今年6月，一場(chǎng)“無(wú)物業(yè)小區清零”專(zhuān)項行動(dòng)在全省鋪開(kāi)，抓住此次契機，嘉興立足地方實(shí)際，有力推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區清零攻堅行動(dòng)。
8月中旬，全市68個(gè)無(wú)物業(yè)管理住宅小區、111幢零星房屋順利實(shí)現物業(yè)服務(wù)全覆蓋。至此，嘉興實(shí)現無(wú)物業(yè)管理小區全域清零，全市2447個(gè)住宅小區全部“有人管”。
老小區迎來(lái)新管家，居民滿(mǎn)意了，社區減負了 近日，在南湖區新嘉街道西馬橋小區，記者見(jiàn)到了和女兒一起買(mǎi)菜回家的沈蘭芬。趁著(zhù)女兒停車(chē)的間隙，沈蘭芬向記者分享了自己的喜悅：“現在小區劃好了停車(chē)位，女兒再也不說(shuō)我們這兒不好停車(chē)了，下班了就順路來(lái)看望我們，來(lái)得比過(guò)去勤多了?！?/span> 西馬橋小區是上世紀90年代建造的老房子，屬于散體住宅樓群，曾經(jīng)也有不少老舊小區的“頑疾”，比如停車(chē)位不夠、樓棟外立面脫落斑駁、屋頂漏水、雨污水管道老化……這些都給居民生活帶來(lái)諸多困擾。
2020年8月，西馬橋片區正式啟動(dòng)老舊小區劃片改造，對該小區51幢樓進(jìn)行了圍合管理，圍合改造期間，重新粉刷樓棟外立面，鋪設路面，提升亮化，增加綠化，小區外觀(guān)實(shí)現大幅提升。因居民私家車(chē)輛保有量高，小區還新增了130個(gè)停車(chē)位。
“老舊小區改造不僅是基礎建設項目，更是長(cháng)效治理工程?！蹦虾^新嘉街道黨工委書(shū)記王瑋表示，改造成果來(lái)之不易，必須建立后期管養模式，使改造后的老舊小區形成長(cháng)效有序管理。為此，街道一直在積極探索物業(yè)管理不斷檔，推動(dòng)改造后小區物業(yè)管理全覆蓋。 記者了解到，西馬橋小區自2010年以來(lái)，已經(jīng)實(shí)施十余年的居民自治，業(yè)委會(huì )及居委會(huì )為小區治理付出了很多精力，但因缺乏專(zhuān)業(yè)服務(wù)和有效監管，老小區的“常見(jiàn)病”始終不可避免。 “以前沒(méi)有物業(yè)，都是街道派人做一做主干道上的保潔，樓道沒(méi)有人清掃，墻上四處貼著(zhù)小廣告，衛生環(huán)境不太好?！蔽黢R橋小區居民吳榮娣告訴記者。 2021年，西馬橋小區居委會(huì )換屆完成后，業(yè)主自治委員會(huì )與南湖區南投集團下屬幸福嘉物業(yè)進(jìn)行多輪協(xié)商，最終雙方簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。同年9月1日，幸福嘉物業(yè)正式進(jìn)駐西馬橋小區，2279戶(hù)居民從此過(guò)上了有物業(yè)的新生活。 因西馬橋小區規模大，常住人口多，幸福嘉物業(yè)在該小區配備了1名機動(dòng)維修人員、2名客服、8名保潔員和10名保序員?！艾F在，樓道里定期有人清掃，綠化帶也收拾得干干凈凈，小區里還有保安守門(mén)、巡邏，很有樣子了?！闭劦轿飿I(yè)入駐后的變化，小區居民楊建強滔滔不絕。 “人力成本很高的，但考慮到老舊小區居民的接受能力，前期的物業(yè)費定價(jià)還是體現了兜底服務(wù)的惠民性?！毙腋＜挝飿I(yè)副總經(jīng)理費云華介紹，目前，該小區物業(yè)費為每月每平方米0.25元，按照小區常規戶(hù)型62平方米計算，一年的物業(yè)費為186元。 那么，對于老舊小區居民而言，他們能接受從一年72元的衛生費，到按面積收取物業(yè)費的轉變嗎？ “值得的！物業(yè)的服務(wù)對得起這個(gè)價(jià)格，尤其現在小區環(huán)境改造得這么好，我們都希望在物業(yè)的管理下長(cháng)久保持?！睏罱◤娍隙ǖ鼗卮?。 對物業(yè)公司的入駐表示歡迎和肯定的，不僅有小區居民，還有社區工作人員。張曄是西馬橋社區黨委書(shū)記，從事社區工作多年。她向記者坦言，從某種程度上來(lái)說(shuō)，小區自治消耗了社區工作人員很大部分時(shí)間和精力，引進(jìn)物業(yè)公司，能夠切實(shí)減輕社區負擔，提升社區服務(wù)的整體效能。
“不僅如此，過(guò)去，為自治小區提供某項服務(wù)的是社區，監督這項服務(wù)好壞的也是社區，可以說(shuō)我們既是運動(dòng)員，又是裁判員，這樣的服務(wù)對居民來(lái)說(shuō)是不公平的，對街道和社區的公信力也是有影響的?！睆垥涎a充說(shuō)，“今后有了物業(yè)，不僅能夠讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，也明確了物業(yè)公司和社區之間的權責關(guān)系，社區對物業(yè)會(huì )有更加公正的監督和考核?！?/span>
清晨，做完南湖區海鹽塘路的精細化管理之后，一輛輛來(lái)自溫暖嘉物業(yè)的多功能洗掃車(chē)、快速保潔車(chē)，又徑直駛進(jìn)了道路東側的菱香坊小區，為小區居民提供環(huán)衛保潔服務(wù)。 “在‘片區式大物業(yè)’的理念下，我們將老舊小區、零星樓棟的物業(yè)服務(wù)容納到中心城區精細化管理中，讓一支保潔隊伍、一套機械化清掃設備同時(shí)服務(wù)街區和小區，既能為老舊小區提供物業(yè)兜底服務(wù)，也能最大化發(fā)揮我們的環(huán)衛資源優(yōu)勢?！睖嘏挝飿I(yè)副總經(jīng)理寧曉莉說(shuō)。 原來(lái)，在深入推進(jìn)無(wú)物業(yè)小區清零的過(guò)程中，南湖區為中心城區老舊小區找到了大面積破題的解法——將市政道路的精細化管理模式，向小、散、亂的老舊小區縱深推進(jìn)，同步提高老舊小區環(huán)境面貌。目前，溫暖嘉物業(yè)已承接中心城區278個(gè)老舊小區的物業(yè)服務(wù)。 “老城區的小體量住宅、開(kāi)放式樓棟較多，針對這種情況，我們以網(wǎng)格為單位進(jìn)行統籌管理，兜底服務(wù)也主要集中于保潔和保綠，以節省人力物力成本?！睂帟岳蚋嬖V記者，中心城區環(huán)城河內的老舊小區目前皆由溫暖嘉物業(yè)托管，因項目多、成本高，企業(yè)也直面長(cháng)效管理的資金壓力?！跋Ｍㄟ^(guò)‘先嘗后買(mǎi)’的模式，逐漸培育居民‘花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)’的意識，最終實(shí)現質(zhì)價(jià)相符?！?/span> 在無(wú)物業(yè)小區清零攻堅戰的戰場(chǎng)上，除了國有物業(yè)企業(yè)，社區也是當之無(wú)愧的主力軍。據南湖區統計，該區近兩年完成改造提升的老舊小區共170個(gè)，目前采用社區托管+小區自治模式的約占50%。 位于新嘉街道北京路社區的嘉絲聯(lián)小區因多年無(wú)物業(yè)接管，小區內亂張貼、亂扔垃圾的不文明現象屢見(jiàn)不鮮。為了打破困局，社區黨委積極號召該小區的黨員骨干、居民代表召開(kāi)協(xié)商會(huì )，最終組建了一支小區自治服務(wù)隊，采取樓道長(cháng)包干樓道的方式，探索社區托管+小區自治的治理新模式。 78歲的老黨員蔣志新是自治服務(wù)隊最初的8名隊員之一，也是小區的優(yōu)秀樓道長(cháng)，談到加入這支隊伍的初衷，他直言：“自己管自己不為別的，就為了讓大家都住得舒服一點(diǎn)?！?/span> 國企托管、社區代管，誠然是當前實(shí)現無(wú)物業(yè)小區清零的關(guān)鍵之招，但是，讓老舊小區的物業(yè)管理走向專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，也是提升小區治理效能的必經(jīng)之路。據悉，老舊小區品質(zhì)提升后，也有不少居民將橄欖枝拋向了頗具市場(chǎng)口碑的民營(yíng)物業(yè)公司。 2020年10月，經(jīng)小區業(yè)主委員會(huì )協(xié)商通過(guò)，嘉興大樹(shù)物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐新嘉街道電子社區，為中興苑、洪三苑、錦繡苑、銀秀苑提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費收取標準為每月每平方米0.45元到0.55元，雖略高于國有物業(yè)企業(yè)收費標準，但仍遠低于市場(chǎng)價(jià)。 “我們在老舊小區同樣實(shí)施三級物業(yè)管理服務(wù)標準，除了提供保潔、保綠、保序等服務(wù)，還要負責小區的公用設施設備維修及房屋管理，可以說(shuō)和新建商品住宅小區的物業(yè)服務(wù)一樣?！贝髽?shù)物業(yè)電子小區項目經(jīng)理胡美春告訴記者。“先嘗后買(mǎi)”培育意識，物業(yè)管理延伸到農村新社區 無(wú)論是幸福嘉、溫暖嘉等國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是大樹(shù)物業(yè)等民營(yíng)物業(yè)企業(yè)，在托管老舊小區的過(guò)程中都采取了“先嘗后買(mǎi)”的思路，即先以居民能夠接受的低價(jià)進(jìn)駐小區，努力做好服務(wù)，待居民點(diǎn)頭滿(mǎn)意后，再逐年將物業(yè)費提升到質(zhì)價(jià)相符的水平。 然而，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的業(yè)主意識，真的能在老舊小區居民心中樹(shù)立起來(lái)嗎？對于這個(gè)問(wèn)題，嘉興各地也在積極探索實(shí)踐。 自2010年以來(lái)，平湖連續實(shí)施了兩輪各為期5年的拆遷安置小區和老舊小區市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)激勵政策，老舊小區、拆遷安置小區物業(yè)費收取標準分別為每月每平方米0.45元、0.55元，政府皆補貼每月每平方米0.2元。十年來(lái)，政府累計補助資金3307萬(wàn)元，覆蓋28個(gè)老舊小區和57個(gè)拆遷安置小區。 2021年，這兩種物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)完全融入市場(chǎng)選擇機制，不再實(shí)施政府補貼。根據測算，一戶(hù)面積100平方米的拆遷安置房，業(yè)主每年需多交納240元物業(yè)費?！皾q了價(jià)”的物業(yè)費，還能夠順利收取嗎？ “去年是平湖取消物業(yè)政策補貼的第一年，我們在管的12個(gè)物業(yè)服務(wù)項目，總戶(hù)數5822戶(hù)，物業(yè)費收繳率達到97%以上?！逼胶?jīng)濟開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)開(kāi)物業(yè)”）負責人郭飛介紹，去年該公司營(yíng)收超630萬(wàn)元，初步實(shí)現盈利。 “他們把收款二維碼發(fā)到群里，我第一時(shí)間就把物業(yè)費交了，現在的物業(yè)公司管得好，服務(wù)也好，我們自然支持他們工作?！逼胶戌娷そ值狸?yáng)光庭院業(yè)委會(huì )主任李大勇告訴記者。 物業(yè)進(jìn)駐后，利用老舊小區改造提升的契機，清退群租房，勸退底層車(chē)庫住戶(hù)，推行垃圾分類(lèi)，陽(yáng)光庭院的整體面貌煥然一新。記者在現場(chǎng)看到，雖然小區僅有6幢樓，但物業(yè)管理絲毫不馬虎，路面干凈整潔，停車(chē)線(xiàn)醒目清晰，垃圾分類(lèi)投放站四周十分清爽。 在全市推進(jìn)無(wú)物業(yè)小區清零的賽道上，平湖市起跑早，速度也快?！敖鼉赡?，我們深入開(kāi)展農村物業(yè)破冰行動(dòng)，把農村新社區物業(yè)服務(wù)作為拓展物業(yè)服務(wù)新領(lǐng)域的重要方向，極大提升了農民群眾的居住體驗?！逼胶薪ㄔO局物業(yè)管理服務(wù)中心副主任潘燕介紹。 如今，平湖的物業(yè)管理服務(wù)范圍已從新建商品房、老舊小區和拆遷安置小區，快速延伸至農村新社區，并向城鎮全域管理、未來(lái)社區運營(yíng)等領(lǐng)域拓展。平湖市鐘埭街道的12個(gè)農村自建房小區、共計2090戶(hù)住宅，全部由經(jīng)開(kāi)物業(yè)托底服務(wù)，每戶(hù)每年僅收取200元服務(wù)費。 “小區里面的衛生搞得干干凈凈?！薄白陂T(mén)口曬太陽(yáng)，這環(huán)境看著(zhù)也舒服的?！薄奥窡魤牧笋R上有人來(lái)修，省心多了?！闭勂鹦^的變化，鐘埭街道新群新村小區居民丁紅英和李彩金笑得合不攏嘴。 上午10點(diǎn)，從一排排自建房穿過(guò)，記者見(jiàn)到了這樣的場(chǎng)景：三五個(gè)老人圍坐在自建房門(mén)前，悠然地曬著(zhù)太陽(yáng)，而距離自建房不遠處，小區籃球場(chǎng)、活動(dòng)中心、洗衣房、電動(dòng)自行車(chē)充電樁等配套設施應有盡有。農村生活的自由自在和社區生活的便捷舒心，在這里得到完美融合。 自今年6月啟動(dòng)無(wú)物業(yè)管理小區清零攻堅行動(dòng)以來(lái)，嘉興各縣（市、區）因地制宜各出妙招，形成了“百花齊放”格局，實(shí)現了老舊小區物業(yè)管理“應覆盡覆”，為嘉興建設共同富裕示范區現代化基本單元夯實(shí)了基礎，豐富了內容。 目前，老舊小區物業(yè)管理的短板猶在，各地的探索和完善工作仍在繼續?！昂罄m，我們將通過(guò)加強宣傳，引導居民形成新觀(guān)念、新思想，同時(shí)助推社區、物業(yè)企業(yè)練好‘內功’，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，雙向發(fā)力，全面提升我市物業(yè)管理品質(zhì)?！奔闻d市建設局房地產(chǎn)與住房保障管理服務(wù)中心白蟻防治科科長(cháng)張榮表示。構建物業(yè)管理長(cháng)效機制，給居民安穩的幸福 無(wú)物業(yè)管理小區，一直是基層治理的棘手難題。老舊小區盈利不佳，市場(chǎng)化物業(yè)入駐難；社區人力物力資源有限，標準化管理及服務(wù)實(shí)施難。因此，老舊散小區常年處于無(wú)人清潔、無(wú)人管理、無(wú)人維護的狀態(tài)，直接影響到居民的獲得感、幸福感、安全感。 把關(guān)系群眾利益的小事當成大事來(lái)辦！今年以來(lái)，嘉興積極響應省“無(wú)物業(yè)小區清零”號召，由嘉興市建設局牽頭，起草嘉興市《無(wú)物業(yè)管理住宅小區清零攻堅行動(dòng)專(zhuān)項工作方案》，深入調研摸底，形成清零清單，制定政策舉措，下功夫破解這道治理難題。 為“快準狠”完成清零目標，各縣（市、區）積極制定實(shí)施方案，通過(guò)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)覆蓋、社區托管、業(yè)主自管等方式，用最短的時(shí)間完成清零攻堅行動(dòng)。并在擴面清零的同時(shí)，更加注重質(zhì)的提升，從無(wú)到有，從有到優(yōu)，不斷滿(mǎn)足群眾對美好生活的向往。 然而，從長(cháng)遠看，要構建物業(yè)運營(yíng)長(cháng)效機制，不能始終依靠補貼輸血和政策傾斜，應當從居民、社區、物業(yè)企業(yè)等多方面著(zhù)手，探索物業(yè)管理服務(wù)的可持續發(fā)展路徑。 一方面，要努力推進(jìn)“先嘗后買(mǎi)”模式，通過(guò)“體驗服務(wù)”逐步引導和培養居民“購買(mǎi)服務(wù)”的意識，同時(shí)，建立健全“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機制，不斷提高標準，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)提升，形成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)公司之間的良性循環(huán)；另一方面，要積極引導專(zhuān)業(yè)化、規?；奈飿I(yè)企業(yè)進(jìn)駐社區托管的老舊小區、安置房小區以及其他零星房屋，助推小區從托底服務(wù)到全面依法選聘專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，最終實(shí)現“決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成效共享”的長(cháng)效管理和基層共治目標，帶給更多居民幸福生活體驗。