文/朱保全
過(guò)去一年，我被資本市場(chǎng)問(wèn)及最多的話(huà)題是行業(yè)毛利率。
物業(yè)費的底層含義是受業(yè)主共同托付的資金，物業(yè)人的義務(wù)是把錢(qián)有質(zhì)量地花出去，用于日常秩序環(huán)境維護，以及設備設施基本養護，以幫助業(yè)主資產(chǎn)保值增值。而物業(yè)人取得的毛利，或者酬金，是這個(gè)“替人花錢(qián)”的過(guò)程中取得的報酬。
毛利率是客戶(hù)關(guān)系的一種體現，壟斷行業(yè)或者強知識企業(yè)或許存在高毛利，但市場(chǎng)會(huì )做出調節，比如基于《反壟斷法》對于壟斷企業(yè)做出的拆分，以及競爭者通過(guò)新知識實(shí)現的彎道超車(chē)，比如微信對短信的革命。雷軍想得很清楚，提出紅海市場(chǎng)的手機與硬件不超過(guò)5%的利潤率，這讓小米快速進(jìn)入市場(chǎng)。王石也曾經(jīng)說(shuō)過(guò)超過(guò)25%的利潤不做，那是因為上世紀90年代初萬(wàn)科的貿易生意幾乎是超過(guò)300%的暴利，但到了上世紀90年代末這個(gè)生意卻虧掉了過(guò)去所有的利潤，經(jīng)驗教訓是機會(huì )型高毛利會(huì )讓團隊迷失方向，而如今的地產(chǎn)行業(yè)毛利水平之低，又怎是5年前大家可以想象的呢？如果物業(yè)管理行業(yè)真的存在高毛利，其結果一定或被業(yè)主終結，或被競爭者厘清。
物業(yè)管理行業(yè)更不要被社區增值服務(wù)的高毛利蒙蔽自己的眼睛。經(jīng)?？吹?/span>60%以上毛利率的社區增值服務(wù)，但很少看到超過(guò)5億元規模的社區增值服務(wù)。2014年，物業(yè)服務(wù)公司剛上市時(shí)強調“物業(yè)服務(wù)公司要向人的服務(wù)轉變”，要做“人”的生意，這引起了投資人的興趣，但卻對行業(yè)帶來(lái)較大的誤導。物業(yè)服務(wù)公司本應踏踏實(shí)實(shí)做好“物”的生意，我們試想一家企業(yè)服務(wù)100萬(wàn)戶(hù)業(yè)主，意味著(zhù)270萬(wàn)人，這里能做多大生意？賣(mài)米、賣(mài)菜、賣(mài)理財，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以為自己是平臺，但實(shí)則未能驗證。但我們卻忽視了那100萬(wàn)套房子意味著(zhù)幾萬(wàn)億元的資產(chǎn)，這才是大生意，真正的問(wèn)題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否摒棄掉社區增值服務(wù)的誘惑，而花功夫來(lái)構建全新的服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)的能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)適合做平臺流量業(yè)務(wù)嗎？不適合。首先是客戶(hù)基數不夠大，其次是鏈接不高頻，三是只有線(xiàn)下鏈接沒(méi)有數據驗證。如果把物業(yè)服務(wù)定義為平臺流量，更注重規模，最終往往會(huì )被物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)本身的現金流所害。物業(yè)管理行業(yè)一季度的平均收繳率估計只有60%，盡管廣東地區會(huì )高一些，但物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的剛性成本在87%左右，如果以季度營(yíng)收100億元計，意味著(zhù)會(huì )產(chǎn)生27億元的經(jīng)營(yíng)負現金流，這是很可怕的。如果不做好基礎物業(yè)服務(wù)，規模做得越大，窟窿就越大?，F金流的確是把雙刃劍，好口碑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一般都有好的現金流，甚至業(yè)主愿意預付物業(yè)費支持自己的好管家。杜邦公式告訴企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，資本回報的構成不僅有凈利率，還有周轉率和杠桿率。全球更多優(yōu)秀企業(yè)的選擇是后面兩個(gè)要素，而優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高杠桿率不是來(lái)自于貸款，而是業(yè)主支持好物業(yè)服務(wù)的預付現金。
我們在過(guò)去幾年做了超過(guò)30單同業(yè)并購，從被收購標的看，財務(wù)報表里的高毛利無(wú)一例外與其地產(chǎn)母公司有關(guān)系，相信投資人也看到了這一點(diǎn)。地產(chǎn)行業(yè)順風(fēng)順水的時(shí)候，大家看透不說(shuō)透，一旦地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，物業(yè)管理行業(yè)被卷入進(jìn)來(lái)。如果早年，物業(yè)服務(wù)公司不去跟資本市場(chǎng)講高毛利的故事，又哪有今天被動(dòng)的局面呢？物業(yè)服務(wù)本是存量市場(chǎng)的日積月累的服務(wù)，但卻在沒(méi)有完成市場(chǎng)化的情況下，提前資本化，這難免會(huì )走一段歪路。
近段時(shí)間，我正在對物業(yè)管理行業(yè)走入資本市場(chǎng)前的幾家最優(yōu)秀公司做調研，他們分別是綠城服務(wù)、長(cháng)城物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)。這幾家公司在毛利率上都持“保守、傳統”態(tài)度，并不追求過(guò)高的毛利率，而是恪守本業(yè)，注重口碑和現金流，追求合理的毛利率水平，保持“長(cháng)坡薄雪”，而萬(wàn)科物業(yè)也是這樣的選擇。
一位資深投資人曾經(jīng)講過(guò)他的觀(guān)點(diǎn)，對于recurring的行業(yè)，PE可以給到15倍以上，形成chain store的企業(yè)，PE可以加到20倍以上，對于cash flow更好的公司，可以加到25倍以上，對于客戶(hù)口碑更好以及有獨特競爭力的則可以更高。這么看，如果不與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)，物業(yè)管理行業(yè)的基本貝塔應該在20倍以上。
行業(yè)不僅需要資本市場(chǎng)的故事，更需要業(yè)主的口碑及公眾的價(jià)值認知。大家打開(kāi)新聞，如果送外賣(mài)的人跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序維護員發(fā)生沖突，公眾會(huì )支持誰(shuí)？多數新聞看到的事實(shí)是支持外賣(mài)員，這種行業(yè)形象的問(wèn)題，才是最底層的大問(wèn)題。
面對百萬(wàn)億量級的存量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立自主地做好基礎服務(wù)，幫業(yè)主“花好錢(qián)”，贏(yíng)得公眾的尊重，重視現金流，借助資本力量吸引人才加入，推動(dòng)供給側改革以及挖掘業(yè)主居住服務(wù)需求，行業(yè)定會(huì )更早走出陰霾，率先迎來(lái)春天。
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)，萬(wàn)科集團合伙人、萬(wàn)物云董事長(cháng)