思明城建集團深入試點(diǎn)小區組織開(kāi)展“洗臉行動(dòng)”
住宅小區是城市的細胞。當文明風(fēng)尚滌蕩城市大街小巷，全域蝶變或許就是從一個(gè)小區、一個(gè)樓道開(kāi)始。
聚焦群眾急難愁盼，打通基層治理“最后一公里”，廈門(mén)市建設局創(chuàng )新推出“大物業(yè)”管理模式，著(zhù)力破解“無(wú)物業(yè)”小區管理難題。
這是一次探索，將推動(dòng)黨建引領(lǐng)下無(wú)物業(yè)小區逐步實(shí)現從“社區管”到“居民自管”再到“有物業(yè)管”的發(fā)展新路徑，不斷提升城市基層治理體系和治理能力現代化水平；這也是一次破題，試圖解決無(wú)物業(yè)小區居民自治意識弱、購買(mǎi)服務(wù)意識低、管理“臟亂差”等問(wèn)題，構建小區長(cháng)效管理機制，不斷滿(mǎn)足人民群眾對高品質(zhì)生活新期待，為爭創(chuàng )全國文明典范城市貢獻力量。
“一盤(pán)棋”“一張圖”全域治理 推動(dòng)管理全覆蓋
近年來(lái)，改造提升讓許多老舊小區舊貌換新顏。但同時(shí)，小區管理“后半篇文章”的重要性也逐漸凸顯。“硬件”提升，“軟件”如何跟上，以確保改造成效不“返舊”？今年廈門(mén)市建設局創(chuàng )新探索“大物業(yè)”管理模式，為推進(jìn)城市精細化管理、社區治理探出了一條新路。
“打破邊界壁壘，以‘全域治理’理念為基層治理提質(zhì)增效。”廈門(mén)市建設局物業(yè)管理處負責人介紹，通過(guò)將無(wú)物業(yè)小區、獨棟房屋、公共建筑等進(jìn)行整合，并延伸公共市政服務(wù)，將周邊市政道路、街區合并規整，形成“大物業(yè)”管理范圍。再以“一盤(pán)棋”和“一張圖”的全域治理理念，推動(dòng)小區實(shí)現全覆蓋有效管理。
“大物業(yè)”管理具體如何實(shí)現？廈門(mén)市建設局提出了三種模式，供運營(yíng)企業(yè)根據廈門(mén)市不同區域、不同小區分類(lèi)施策——可采用將政府的市政物業(yè)管養、購買(mǎi)服務(wù)等資源與“大物業(yè)”片區的無(wú)物業(yè)小區管理捆綁打包的物業(yè)“肥瘦搭配”模式；或是將整個(gè)片區當做一個(gè)“大物業(yè)”來(lái)運營(yíng)的“城市管理運營(yíng)”模式；又或是結合老舊小區改造、城市更新等工作，進(jìn)行“投建管”一體化模式。
思明區湖里區先行試點(diǎn) 打造“城市管家”
目前，思明區、湖里區已先行試點(diǎn)“大物業(yè)”管理模式。其中思明區委托思明城市資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“思明城資”）對鼓浪嶼開(kāi)展“城市管理運營(yíng)”模式，湖里區委托愿景集團對東渡片區實(shí)施“投建管運”一體化模式。
全島整合運營(yíng) 居民生活更有幸福感
“呼叫，在大德記浴場(chǎng)附近沙灘發(fā)現垃圾，請立即清理。”昨日，在思明城資的智慧運營(yíng)調度中心，定時(shí)起飛的無(wú)人機巡查發(fā)現沙灘上的垃圾，后臺立即派單給附近網(wǎng)格的工作人員，垃圾被及時(shí)清除。
類(lèi)似的場(chǎng)景，每天都在鼓浪嶼上演。近年來(lái)，思明區委區政府及鼓浪嶼管委會(huì )借力思明城資，創(chuàng )新采用“全域智能運營(yíng)”模式，對鼓浪嶼的城市公共空間、公共資源及公共項目實(shí)行全流程“管理+服務(wù)+運營(yíng)”，最終形成政府主導、企業(yè)運作、社會(huì )廣泛參與的新型城市治理生態(tài)圈。
值得一提的是，運營(yíng)企業(yè)將老舊小區的物業(yè)管理與“大物業(yè)”片區資源捆綁打包，并輔之以增值服務(wù)，提升居民宜居水平。如思明城資在鼓浪嶼龍頭社區的指導推動(dòng)下，解決了龍頭商院小區環(huán)衛清掃、垃圾轉運、綠化修剪等歷史遺留問(wèn)題，并為居民有償提供家政、維修等增值服務(wù)，深得民心，小區居民依法決議引入其進(jìn)駐管理。“垃圾及時(shí)清理，園林花草常綠常新，樓道燈不亮也能立刻維修……專(zhuān)業(yè)機構入駐后，我們生活越來(lái)越有幸福感。” 龍頭商院小區居民何先生如是說(shuō)。
一本大賬統籌 推動(dòng)片區“自我造血”
在湖里區，東渡片區的居民們也期待著(zhù)即將發(fā)生的變化。
今年9月，愿景集團正式中標湖里區東渡片區城市更新項目。這是我市第一個(gè)EPC+O項目，即政府通過(guò)公開(kāi)招標合伙人的方式，引入社會(huì )資本全周期參與片區及老舊小區的改造、管理及運營(yíng)。社會(huì )資本通過(guò)施工利潤、停車(chē)位的運營(yíng)等收益，平衡自有資金投入及物業(yè)管理缺口，通過(guò)“一本大賬統籌”，實(shí)現片區的自我造血及長(cháng)效運營(yíng)。
“我們將采取‘投建管運’一體化模式，全周期推動(dòng)片區的前期改造、后期管理。”愿景集團福建區域副總經(jīng)理陳小勤介紹，東渡片區更新有完整社區更新及老舊小區改造兩部分，涉及4個(gè)社區、25個(gè)“無(wú)物業(yè)”老舊小區。項目想達到的最終效果，一方面是實(shí)現專(zhuān)業(yè)化管理從無(wú)到有，從社區秩序維護、環(huán)境整治、設施維修、社區安全管理等方面，對社區進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。另一方面，通過(guò)社區居民活動(dòng)、日常關(guān)懷服務(wù)等舉措，強化居民的黏度，構建守望相助的鄰里文化。
此外，在片區更新上也將充分結合居民的建議與愿景，推動(dòng)品質(zhì)提檔升級。例如通過(guò)挖掘低效利用的空間，由社會(huì )資本進(jìn)行投資打造社區小食堂、日間照顧中心、托育中心等，補足片區功能短板；為現有基礎設施重新“賦能”，如對現狀已較為老舊的金鼎菜市場(chǎng)進(jìn)行改造，重新進(jìn)行業(yè)態(tài)規劃及招商，更好服務(wù)周邊居民。
“大物業(yè)”試用期間暫不收費
讓居民“先嘗后買(mǎi)”
位于梧村街道的橡膠新村中，一份公示文件正在引發(fā)居民廣泛討論——思明城建集團的全屬子公司思明市政事業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市政事業(yè)公司”），將正式進(jìn)駐開(kāi)展物業(yè)服務(wù)，解決小區“無(wú)物業(yè)”的管理困境。特別的是，公示中提到將給小區居民一個(gè)月的免費試用期。試用期結束，居民根據滿(mǎn)意度再來(lái)選擇是否進(jìn)行接下來(lái)的付費委托。
推動(dòng)“大物業(yè)”管理模式落地，離不開(kāi)居民的理解和支持，分步推動(dòng)。因此，廈門(mén)市建設局鼓勵“大物業(yè)”管理單位在試行期間，采取“先嘗后買(mǎi)、共建共治、長(cháng)效管理”的方式，對無(wú)物業(yè)管理小區“只服務(wù)、不收費”，讓居民感受到物業(yè)服務(wù)為生活帶來(lái)的改善作用。
“居民滿(mǎn)意再委托，這是一次新的嘗試，也是對我們工作的鞭策。”市政事業(yè)公司副總經(jīng)理郭陽(yáng)說(shuō)，試用期開(kāi)始，物業(yè)服務(wù)工作也就正式開(kāi)始了。他們將主要開(kāi)展三項行動(dòng)——亮燈行動(dòng)，對老舊小區內樓道、公共空間的缺失燈具進(jìn)行維修補足；清風(fēng)行動(dòng)，實(shí)施全小區的刷洗清掃及綠化提升；品質(zhì)提升行動(dòng)，聚焦居民實(shí)際需求，設置晾曬區、電動(dòng)車(chē)充電區域等。
試用期結束后，居民如果同意付費委托，前三年的物業(yè)費也很低廉，廈門(mén)市將以政府補貼的形式，按照“小區公共收益補一點(diǎn)、居民再出資一點(diǎn)”的方式，逐步培養居民“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”意識。三年推進(jìn)期結束后，業(yè)主再共同表決，是否同意管理單位以符合市場(chǎng)行情的物業(yè)服務(wù)標準收費。廈門(mén)市建設局物業(yè)管理處負責人提到，之所以設置試用期、推進(jìn)期，除了考慮到要切實(shí)提高居民的接受度外，也在考驗管理單位的服務(wù)水平。
值得一提的是，為指導和督促“大物業(yè)”管理單位不斷提升服務(wù)水平，廈門(mén)市建設局還提出探索由街（鎮）等相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)建立考核機制，綜合“大物業(yè)”管理片區的管理實(shí)際和服務(wù)難度，結合物業(yè)服務(wù)收費率、居民滿(mǎn)意度、小區文明創(chuàng )建、星級評定等情況制訂相應考核標準?？己私Y果與政府以獎代補金額、企業(yè)和項目經(jīng)理信用評價(jià)、評優(yōu)評先等掛鉤。