文/楊萌
《中國物業(yè)管理》雜志社執行總編
業(yè)界有人把當下的城市服務(wù)比作2014年物業(yè)管理的資本風(fēng)口，特別是受新冠疫情影響，上游房地產(chǎn)壓力傳導、物業(yè)管理資本市場(chǎng)低迷，一部分頭部企業(yè)轉而開(kāi)辟新賽道，試水城市服務(wù)并屢有斬獲。因而，這種說(shuō)法似乎格外引人注目。
那么，到底如何看待這一波城市服務(wù)熱潮呢？算不算得上新藍海？是否是物業(yè)管理轉型升級的一次機遇？
新風(fēng)口來(lái)了？
根據環(huán)衛科技網(wǎng)的統計，2022年第一季度共開(kāi)標51個(gè)億元級環(huán)衛項目。其中，城市大管家項目有10個(gè)。這10個(gè)項目中，廣東珠海市“橫琴粵澳深度合作區2022年市政公共設施管養服務(wù)政府采購項目”被珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司中標，服務(wù)期1年，總金額3.72億元，這家公司兩個(gè)股東其中之一是萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司，占股40%；內蒙古“包頭市青山區城鄉環(huán)衛、園林、市政一體化市場(chǎng)運行綜合服務(wù)項目”被深圳玉禾田智慧城市運營(yíng)集團有限公司中標，服務(wù)期3年，總金額3億元。
早在2019年，深圳市生態(tài)環(huán)境局發(fā)布“深圳市河流水質(zhì)科技管控項目”的中標公告，中標供應商為深圳市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司，中標金額為1.9億元，引發(fā)業(yè)內對城市服務(wù)的關(guān)注。之后的2020年，深業(yè)集團（深圳）物業(yè)管理有限公司中標深圳市“龍崗區吉華街道城市管家服務(wù)項目”，服務(wù)期7年、總金額13.44億元。2021年以來(lái)，天健城市服務(wù)憑借物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，通過(guò)市場(chǎng)化招投標等形式承接了福田區蓮花街道、華富街道、梅林街道，南山區桃源街道、西麗街道，羅湖區清水河街道六條街道“城市管家”項目。
據了解，這些“城市服務(wù)”項目的服務(wù)內容較為廣泛，涵蓋市政設施、環(huán)衛保潔、園林綠化、市容巡查甚至愛(ài)衛消殺等多方領(lǐng)域。
當下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)跨界環(huán)衛、市政服務(wù)的越來(lái)越多。企查查數據顯示，截至2020年5月有3300多家企業(yè)新增了環(huán)衛業(yè)務(wù)，其中，195家是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，占2020年總量的6%。另外，也有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)并購的方式，直接將一些環(huán)衛服務(wù)企業(yè)納入麾下，拓展此類(lèi)業(yè)務(wù)。
根據億翰智庫整理的資料顯示，2022上半年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)的力度，碧桂園服務(wù)城市服務(wù)收入26.35億元，部分企業(yè)收入也實(shí)現較大幅度增長(cháng)。
又一個(gè)新風(fēng)口來(lái)了？
這不由得讓筆者想到了萬(wàn)科的郁亮在多年前的一個(gè)預判。在2013年萬(wàn)科成立30周年媒體見(jiàn)面會(huì )上，當時(shí)是公司總裁身份的郁亮首次談及萬(wàn)科轉型，他表示，國內房地產(chǎn)每年巨額銷(xiāo)量不可持續，萬(wàn)科在第4個(gè)十年一定會(huì )遇到行業(yè)天花板，未來(lái)萬(wàn)科將轉型為城市配套服務(wù)商。2017年12月，身份轉換為公司董事會(huì )主席的郁亮在媒體交流會(huì )上再次表示，對于萬(wàn)科而言，發(fā)展商時(shí)代已經(jīng)結束，接下來(lái)的萬(wàn)科“要做城市配套服務(wù)商”。他說(shuō)，“我們有信心在未來(lái)的一段時(shí)間后，大家評價(jià)萬(wàn)科時(shí)不再是和發(fā)展商聯(lián)系在一塊兒，城市配套服務(wù)的角色，更符合我們對未來(lái)的定位。”
順著(zhù)郁亮的視角來(lái)看，業(yè)內不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)將城市服務(wù)作為其業(yè)務(wù)轉型升級新方向，甚至上升至戰略層面，恐怕其看到的就是風(fēng)口。
當然了，城市服務(wù)畢竟不同于物業(yè)服務(wù)，不是所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能夠擠進(jìn)這一賽道。這與能夠上市的企業(yè)是極少數的一樣。
就此意義上來(lái)說(shuō)，城市服務(wù)的風(fēng)口或許已經(jīng)打開(kāi)，只不過(guò)，只有少數先知先覺(jué)且具備專(zhuān)業(yè)能力的企業(yè)才能飛起來(lái)。
三重推手
分析來(lái)看，“城市服務(wù)”在物業(yè)管理行業(yè)的興起熱潮至少與三個(gè)因素相關(guān)，分別是國家和地方層面的政策引導與改革舉措、智慧城市的推進(jìn)與智能科技廣泛應用、上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)成長(cháng)沖動(dòng)與資本推手。
先來(lái)說(shuō)說(shuō)政策方面。
早在2002年，建設部印發(fā)《關(guān)于加快市政公用行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程的意見(jiàn)》，開(kāi)放市政公用行業(yè)市場(chǎng)。2006年，建設部出臺《關(guān)于印發(fā)中國城鄉環(huán)境衛生體系建設的通知》《中國城鄉環(huán)境體系建設》白皮書(shū)等文件，明確提出要加快環(huán)境衛生市場(chǎng)化運作步伐。
2013年，國辦下發(fā)《關(guān)于政府向社會(huì )力量購買(mǎi)服務(wù)的指導意見(jiàn)》《關(guān)于市政公用領(lǐng)域開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作項目推介工作的通知》等，公共服務(wù)市場(chǎng)化深入推進(jìn)，傳統的環(huán)衛、市政甚至街巷治理等邊界逐步被打破。
2017年3月，習近平總書(shū)記提出“城市管理應該像繡花一樣精細”。2018、2019年政府工作報告隨即提出新型城鎮化要加強精細化服務(wù)；2020年政府工作報告進(jìn)一步提出“大力提升縣城公共設施和服務(wù)能力”。此間，“全面提升城市品質(zhì)”也被寫(xiě)進(jìn)了“十四五”規劃中，要求加快轉變城市發(fā)展方式，統籌城市規劃建設管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結構優(yōu)化和品質(zhì)提升；堅持黨建引領(lǐng)、重心下移、科技賦能，不斷提升城市治理科學(xué)化精細化智能化水平，推進(jìn)市域社會(huì )治理現代化。
而在不久前閉幕的黨的二十大會(huì )議上，習近平總書(shū)記在報告中再次提出“要提高城市規劃、建設、治理水平”“打造宜居、韌性、智慧城市”，對城市管理、城市服務(wù)工作提出了更高要求。
在地方層面，自2017年以來(lái)多個(gè)城市出臺相關(guān)政策推動(dòng)城市精細化管理落地，一時(shí)間，“城市治理”“城市服務(wù)”“鄉村振興”被推向前臺，成為政府工作的重要任務(wù)?？梢哉f(shuō)，國家“放管服”改革的紅利，后勤服務(wù)社會(huì )化釋放的市場(chǎng)空間，正在城市服務(wù)這一載體上逐一呈現。
再來(lái)說(shuō)說(shuō)智慧方面。
根據碧桂園服務(wù)給出的定義，城市服務(wù)是以政府采購、公私合營(yíng)、混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體、以城市空間運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區民生服務(wù)為主要領(lǐng)域，通過(guò)數字化賦能、智慧化手段，實(shí)現規?；?、一體化運營(yíng)，面向城市屬地政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱(chēng)。
其中，智慧服務(wù)是核心——碧桂園服務(wù)對城市服務(wù)的定位是“數字平臺+一切”。在其看來(lái)，通過(guò)不斷拓展物理邊界，比如說(shuō)“城市服務(wù)+地下管道”“城市服務(wù)+機場(chǎng)”“城市服務(wù)+學(xué)校”等，可以讓所有的空間都成為城市服務(wù)。換句話(huà)說(shuō)，以市政道路為線(xiàn)，把城市的很多空間要素像串珍珠一樣串在一起就是城市服務(wù)。
近幾年來(lái)，業(yè)內一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)積極應用智能科技，加強智慧物業(yè)建設，將服務(wù)社區、公建、園區、產(chǎn)城項目等的服務(wù)能力進(jìn)行提升，并融合吸收多種業(yè)態(tài)物業(yè)的服務(wù)經(jīng)驗，正在將服務(wù)能力提升到“城市級”。同時(shí)，近些年，物業(yè)管理行業(yè)興起的智慧物業(yè)建設熱潮，使一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力邊界不斷延展，從“智慧物業(yè)”到“智慧社區”再到“智慧城市”。比如，萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部企業(yè)，大都擁有較為先進(jìn)的智慧服務(wù)平臺和系統，足以支撐“城市服務(wù)”中的科技需求。
最后說(shuō)說(shuō)資本方面。
先看幾則不一樣的收購資訊。2020年10月，碧桂園生活服務(wù)接連發(fā)出公告，先后收購滿(mǎn)國康潔70%的股權和福建東飛60%的股權。而被收購兩家公司均為國內環(huán)衛市場(chǎng)的龍頭企業(yè)，均多次入選“環(huán)衛領(lǐng)域年度十大影響力企業(yè)”和“年度最具成長(cháng)性服務(wù)企業(yè)”。2021年3月，雅生活發(fā)布公告，以總計約7.245億元的對價(jià)完成收購北京慧豐51%股權、陜西明堂60%股權及大連明日環(huán)衛業(yè)務(wù)51%的股權，并擬收購安徽宇潤51%的股權，同時(shí)戰略入股中航環(huán)衛。
從上述的收購業(yè)務(wù)來(lái)看，不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的同業(yè)并購，而是直接將業(yè)務(wù)拓展至城市服務(wù)，尤其是比較熱門(mén)的環(huán)衛服務(wù)。
在2021年4月碧桂園服務(wù)舉辦的“2021碧桂園城市服務(wù)開(kāi)發(fā)者大會(huì )”上，碧桂園服務(wù)執行董事、總裁李長(cháng)江曾表示：碧桂園服務(wù)自公布“城市共生計劃”以來(lái)，碧桂園城市服務(wù)以市政公共服務(wù)、城市空間運營(yíng)與數字社區治理三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域齊拉動(dòng)，形成面對未來(lái)的組合能量級產(chǎn)品，布局長(cháng)三角、京津冀、大華南、中西部等區域，以品質(zhì)化、資本化、規?；?、生態(tài)化、智慧平臺化等“五化”標準，同時(shí)市場(chǎng)化拓展優(yōu)質(zhì)行業(yè)資源，實(shí)現了“規模量級突破和跨越式發(fā)展”。這段話(huà)背后的意思再明顯不過(guò)了，作為一家上市企業(yè)，且市值第一的頭部企業(yè)，其將城市服務(wù)作為“面對未來(lái)的組合能量級產(chǎn)品”在全國布局，如此大的布局，既是企業(yè)發(fā)展的客觀(guān)需要，也不能不說(shuō)這是背后資本的推手。
事實(shí)上，只要把目前開(kāi)展城市服務(wù)的企業(yè)名單列一下，就會(huì )發(fā)現，確實(shí)絕大部分是上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。比如，萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新大正、佳兆業(yè)美好、世茂服務(wù)、正榮服務(wù)、康橋悅生活等等。在這些企業(yè)探索城市服務(wù)的背后，就是資本之手。
近幾年的探索
2013年，幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司提出“城市服務(wù)”的概念，并在隨后幾年里為固安、大廠(chǎng)等35座城市提供專(zhuān)業(yè)化、智慧化的城市服務(wù)。其依托移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數據、云計算等科技，整合城市內各類(lèi)資源，建立起集城市生產(chǎn)、城市運營(yíng)、城市決策為一體的智能運營(yíng)管理平臺，實(shí)現實(shí)時(shí)數據監控。同時(shí)，整合環(huán)衛、交通、供水、供熱、污水處理等多個(gè)城市管理子系統，通過(guò)監控調度，及時(shí)合理分配各類(lèi)資源，用精細化和動(dòng)態(tài)化的方式提升城市服務(wù)效能，開(kāi)創(chuàng )“智能化、可視化、數字化”的服務(wù)新模式?？梢哉f(shuō)，這是早期的“城市服務(wù)”模式，其典型的特點(diǎn)是“一網(wǎng)通管”，通過(guò)一個(gè)智能運營(yíng)管理平臺，提供城市設施基礎服務(wù)、城市公建服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等城市全方位基礎服務(wù)，包括道路清潔、城市妝點(diǎn)、城市亮化、城市消防、安保巡防、城市抗洪等。
2015年，碧桂園服務(wù)提出“城市共生計劃”，與陜西省韓城市市政府達成戰略合作，共同出資成立韓城碧桂園城市服務(wù)有限公司，啟動(dòng)“城市服務(wù)”新模式。隨后，碧桂園服務(wù)接管韓城市黨家村旅游景區項目、市政道路景觀(guān)護欄項目等。2018年11月，碧桂園服務(wù)與遼寧省開(kāi)原市人民政府簽訂《戰略合作框架協(xié)議》，雙方以開(kāi)原市市政環(huán)衛服務(wù)、綠化養護、城市基礎設施維護等為切入點(diǎn)，引入碧桂園城市服務(wù)一體化解決方案改善和提升開(kāi)原城市環(huán)境，并計劃依托各自的資源和優(yōu)勢，逐步開(kāi)展市政公共服務(wù)、數字城管建設、公建設施運維等領(lǐng)域的深化合作，為開(kāi)原市提供全面的城市公共服務(wù)的數字化解決方案。2018年12月，碧桂園服務(wù)集團發(fā)布《碧桂園智慧產(chǎn)城運營(yíng)服務(wù)藍皮書(shū)》，推出基于城市公共空間之下的3大服務(wù)模塊——AI城市公共服務(wù)、DC數字城市綜管服務(wù)、IS產(chǎn)業(yè)協(xié)同服務(wù)，共33個(gè)細分領(lǐng)域場(chǎng)景應用，以城市公共空間數字化場(chǎng)景運營(yíng)為切入，通過(guò)協(xié)同專(zhuān)業(yè)資源提供一體化公眾服務(wù)解決方案。
從2016年開(kāi)始，保利物業(yè)首次提出了景區全域服務(wù)模式，開(kāi)始推行城鎮服務(wù)。至2021年，服務(wù)項目已經(jīng)覆蓋93個(gè)城鎮景區項目、33座城市。2022年6月，保利物業(yè)聯(lián)合深圳市合隆智慧城市服務(wù)有限公司中標深圳市龍華區民治街道辦事處民治南城市管家項目，這是保利物業(yè)首次以“全域服務(wù)”模式進(jìn)入深圳市。從城鎮進(jìn)階到超一線(xiàn)城市，此次保利物業(yè)以全域服務(wù)模式進(jìn)入深圳，將通過(guò)公共服務(wù)協(xié)同城市治理，助力深圳城市服務(wù)，并進(jìn)一步延伸“全域服務(wù)”模式內涵。
2018年5月，萬(wàn)科物業(yè)在珠海橫琴啟動(dòng)首個(gè)“物業(yè)城市”項目，正式開(kāi)啟城市服務(wù)的探索。根據萬(wàn)物云（2020年10月，萬(wàn)科物業(yè)集團更名為萬(wàn)物云，旗下社區服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊設置單獨的品牌，分別對應萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城）官網(wǎng)數據顯示，截至2021年末，城市服務(wù)項目進(jìn)駐22個(gè)城市，有47個(gè)項目。比如，在珠海橫琴、雄安新區、廣州白云、成都高新區、青島動(dòng)車(chē)小鎮、廈門(mén)鼓浪嶼、武漢江漢區、江門(mén)人才島、鄭州二七區等地，萬(wàn)物云城已經(jīng)完成“落子”。
萬(wàn)物云城的城市服務(wù)模型可以概括為“蝶城服務(wù)”+“萬(wàn)物云街道”，其依據街道內高密度的住宅、商企項目密度，實(shí)現區域內資源、人力、物力的共享，高項目密度輔助實(shí)現對公共空間資源盤(pán)活的目的。具體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)物云城首先鎖定中國經(jīng)濟排名前100的城市，遴選萬(wàn)物云現有項目濃度高的區域，優(yōu)先建設蝶城；第二步篩選出中國經(jīng)濟排名前100的城市擁有的鄉、鎮、街道，根據人口經(jīng)濟指標、建筑物新舊等多項指標，篩選出高價(jià)值街道，建立服務(wù)者20-30分鐘可達或半徑三公里的服務(wù)圖。
以萬(wàn)物云城服務(wù)的深圳坂田街道為例，其在坂田街道管理11個(gè)住宅物業(yè)服務(wù)項目及7個(gè)物業(yè)及設施管理項目，共服務(wù)22727戶(hù)家庭（占坂田家庭總戶(hù)數的36.1%）。萬(wàn)物云城通過(guò)四保一體化管理，建設智慧通行系統替換人工，設施設備鋪設傳感器實(shí)時(shí)監測運營(yíng)狀況，全域納入工單管理系統，投放自助服務(wù)終端提高業(yè)主辦事效率，靈石E控中心全面監督各項目的人員、設備情況并進(jìn)行居中調度，實(shí)現區域項目的資源與能源共享。2022年上半年，萬(wàn)物云城從坂田萬(wàn)物云街道獲得的與小區空間居住消費服務(wù)相關(guān)的收入達到6530萬(wàn)元。
此外，龍湖智慧服務(wù)、雅生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好、世茂服務(wù)等企業(yè)，也開(kāi)展了各自的城市服務(wù)探索。
思考與啟示
縱觀(guān)城市發(fā)展歷史，社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展導致大量的新型城市如雨后春筍般迅速生長(cháng)，城市在人類(lèi)歷史上第一次成為國家經(jīng)濟生產(chǎn)、社會(huì )文化事業(yè)的絕對中心、要素聚集中心和創(chuàng )新中心，并以巨大的聚集效應快速推動(dòng)國家的城市化進(jìn)程。
在這一過(guò)程中，服務(wù)的市場(chǎng)化，讓政府由既做裁判又做運動(dòng)員的身份轉變?yōu)椴门猩矸?，對市?chǎng)和服務(wù)主體進(jìn)行監管、考核，為優(yōu)質(zhì)服務(wù)買(mǎi)單，對城市服務(wù)進(jìn)行更為系統的統籌管理。與此同時(shí)，城市服務(wù)的市場(chǎng)化又讓城市服務(wù)的多元化、協(xié)同化、智慧化變?yōu)榱丝赡?，讓更多的?yōu)質(zhì)社會(huì )服務(wù)參與到城市服務(wù)中來(lái)，并與政府形成良性運作關(guān)系。
清華大學(xué)城市治理與可持續發(fā)展研究院執行院長(cháng)尹稚教授認為，黨的二十大報告提出了深入實(shí)施區域協(xié)調發(fā)展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。這說(shuō)明，我國城市建設已從單純的城市競爭時(shí)代進(jìn)入區域協(xié)調發(fā)展時(shí)代。這是個(gè)根本的變革，意味著(zhù)“以人為核心的新型城鎮化”，國家會(huì )在堅持區域協(xié)調統籌的基礎上，盡量好地提供各類(lèi)公共服務(wù)，滿(mǎn)足城鎮化后居民的需求。
也有業(yè)內人士分析認為，本次疫情帶來(lái)的防控壓力和政府降費壓力已經(jīng)在加速城市服務(wù)社會(huì )化的進(jìn)程—幾乎所有傳統市政運營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域都已有了專(zhuān)業(yè)工程方或服務(wù)商，有些還要求有極高的技術(shù)能力。而從眼下迫切的現實(shí)情況來(lái)看，市場(chǎng)往往缺少一種可以將各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)串聯(lián)起來(lái)協(xié)同管理的力量，能夠將政府從條塊分割和效率低下的運營(yíng)并監管中解放出來(lái)。這樣的角色以前只能是政府本身，而目前的轉型壓力已讓其不得不更多地依靠市場(chǎng)的力量。
這其實(shí)就是物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)五年甚至十年轉型發(fā)展的機會(huì )。政府“放管服”讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，城市治理、城市服務(wù)釋放的公共服務(wù)職能將由社會(huì )力量供給。換句話(huà)說(shuō)，過(guò)去的物業(yè)管理服務(wù)對象為C端和B端，而城市服務(wù)的服務(wù)對象增加了G端，這讓物業(yè)管理的內涵和外延都再一次突破邊界，重新構建服務(wù)的底層邏輯和業(yè)務(wù)模式，讓物業(yè)服務(wù)更有價(jià)值。
這樣的背景下，不管是以政府購買(mǎi)服務(wù)的方式，還是以引進(jìn)戰略合作方的形式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)試水城市服務(wù)顯然已經(jīng)成為一個(gè)顯性話(huà)題?？梢灶A見(jiàn)，搶占先機進(jìn)入賽道的企業(yè)，未來(lái)將大有可為。
近日，新民晚報公眾號發(fā)布一篇文章，標題是：把城市建設成人民想要的樣子，恰好道出了城市服務(wù)的目的和歸屬。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2022年第10期）