文/韓霞 余春華
為了解決新建小區物業(yè)承接查驗“走過(guò)場(chǎng)”，導致交房質(zhì)量差、問(wèn)題多，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉扯皮，繼而引發(fā)業(yè)主12345投訴不斷的痛點(diǎn)，南京市浦口區住房保障和房產(chǎn)局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)浦口房產(chǎn)局）于2017年開(kāi)展了省內創(chuàng )新物業(yè)承接查驗評估工作，并在全區新建住宅小區（含商品房及保障房）推行，同時(shí)委托南京市浦口區物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)浦口物協(xié)）具體實(shí)施。經(jīng)過(guò)五年的積極實(shí)踐，浦口物協(xié)已累計完成63個(gè)住宅小區的物業(yè)承接查驗評估工作，評估總面積為1198.2萬(wàn)㎡，總戶(hù)數70114余戶(hù)，查驗問(wèn)題整改項共計7571條，綜合整改率達81%，極大地提升了交房質(zhì)量，降低后期管理隱患及維修成本，切實(shí)提高了小區業(yè)主的居住品質(zhì)。
物業(yè)承接查驗評估工作的實(shí)施
浦口房產(chǎn)局作為新建小區物業(yè)承接查驗評估的主導方，委托浦口物協(xié)具體組織和實(shí)施承接查驗評估工作，既可以更好地把握行業(yè)的發(fā)展方向、保證評估工作的公信力，又可以充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的資源優(yōu)勢。在實(shí)踐探索中，雙方積極配合，不斷細化評估標準、完善評估程序，形成了一套完整的評估體系。
制定物業(yè)承接查驗標準
評估工作需要完善細致的查驗標準，圍繞這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，浦口物協(xié)組織協(xié)會(huì )專(zhuān)家庫各端口專(zhuān)家、行業(yè)專(zhuān)業(yè)測評機構、行業(yè)主管部門(mén)領(lǐng)導、大專(zhuān)院校教授等組建專(zhuān)項小組，在協(xié)會(huì )會(huì )員單位南京蘇寧物業(yè)公司自行探索的承接查驗標準基礎上，結合國家及各地方標準及其他企業(yè)的經(jīng)驗，共同研討評估工作標準，形成一定成果后在不同的試點(diǎn)項目上實(shí)踐，完成再論證、再修訂的過(guò)程，最終在浦口房產(chǎn)局的大力支持下制定了《南京市浦口區物業(yè)承接查驗技術(shù)標準》。標準中將住宅小區物業(yè)承接查驗分為單體建筑、地下車(chē)庫、電梯、消防給水、火災自動(dòng)報警及聯(lián)動(dòng)、弱電、道閘、變配電、園林景觀(guān)、室外排水共10大系統，對每個(gè)系統的查驗標準都做了明確規定。標準的出臺使得評估工作有規可依、有章可循。
制定物業(yè)承接查驗評估方案
浦口物協(xié)根據浦口房產(chǎn)局下達的工作目標，結合現場(chǎng)實(shí)踐，制定了《物業(yè)承接查驗評估方案及流程》，將評估工作分為項目啟動(dòng)會(huì )、組建評估專(zhuān)家團隊、專(zhuān)家培訓及項目情況交底、專(zhuān)家現場(chǎng)查驗、專(zhuān)家技術(shù)評審會(huì )、下發(fā)整改通知單、專(zhuān)家復驗、擬定《項目物業(yè)承接查驗評估報告》、評估報告評審會(huì )等多項流程，確保評估過(guò)程專(zhuān)業(yè)、完整，評估結果真實(shí)、有效。同時(shí)，評估整改意見(jiàn)根據問(wèn)題程度將查驗項分為“立即整改”項、“建議整改”項、“品質(zhì)提升整改”項三類(lèi)，對評估項目的建設單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)起到指導、培訓功效。協(xié)會(huì )出具的《項目物業(yè)承接查驗評估報告》成為浦口房產(chǎn)局為該項目做承接查驗備案的重要依據。
南京浦口區物業(yè)管理協(xié)會(huì )-物業(yè)承接查驗評估系統
建立物業(yè)承接查驗評估專(zhuān)家庫
浦口物協(xié)根據承接查驗評估工作的實(shí)施情況，將參與評估的專(zhuān)家進(jìn)行工作分組，分別為圖紙資料組、水電組、暖通組、土建結構組、園林綠化組共5組，同時(shí)進(jìn)場(chǎng)查驗評估。為了確保評估專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)性和公正性，除了在浦口物協(xié)專(zhuān)家庫里梳理出各條線(xiàn)專(zhuān)業(yè)能力強的專(zhuān)家外，又從南京市專(zhuān)家庫內吸納部分專(zhuān)家共同組成浦口區物業(yè)承接查驗評估專(zhuān)家團隊。進(jìn)入團隊的專(zhuān)家都將接受《物業(yè)承接查驗技術(shù)標準》《物業(yè)承接查驗評估方案及流程》的系統培訓，在為每個(gè)項目安排評估專(zhuān)家時(shí)會(huì )根據分工專(zhuān)業(yè)進(jìn)行配置，并且確保每位專(zhuān)家與本項目均無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。每一個(gè)項目評估結束后，還會(huì )組織參與的專(zhuān)家進(jìn)行復盤(pán)研討，不斷完善評估方案。
研發(fā)物業(yè)承接查驗智慧系統
浦口物協(xié)于2019年與一家科技公司共同研發(fā)了“南京浦口區物業(yè)管理協(xié)會(huì )-物業(yè)承接查驗評估系統”，建立了承接查驗Pad端口：實(shí)現承接查驗專(zhuān)家電子化簽到，確保數據真實(shí)性；實(shí)現承接查驗標準逐條顯示，確?，F場(chǎng)查驗不疏漏；實(shí)現現場(chǎng)查驗整體問(wèn)題錄入、反饋、復驗全流程管理；實(shí)現查驗數據系統自動(dòng)多維度分析；對所有新建項目的承接查驗情況建立永久電子檔案，形成智慧化管理，為后續的成果輸出、問(wèn)題統計、對比分析提供完整數據，也為政府管控提供信息技術(shù)支撐。
物業(yè)承接查驗評估工作的成效
隨著(zhù)物業(yè)承接查驗評估工作的不斷推進(jìn)，成果轉化日益顯著(zhù)，特別是在引導建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范化管理，有效提升業(yè)主滿(mǎn)意度，降低后期維修成本，推動(dòng)行業(yè)人才發(fā)展等方面都取得了成效。
提升交房品質(zhì)，助力后期優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)
《南京市浦口區2017年物業(yè)承接查驗技術(shù)標準》的出臺對建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗工作也起到示范指導作用，幫助企業(yè)明確雙方主體責任、管理邊界及各系統的交接標準。評估專(zhuān)家還從專(zhuān)業(yè)角度給予項目品質(zhì)提升類(lèi)建議，為現場(chǎng)管理答疑解惑，以評估帶培訓，為小區后期優(yōu)質(zhì)管理打下堅實(shí)基礎。2017年至2021年的五年間已有15個(gè)參評小區榮獲南京市物業(yè)管理示范項目稱(chēng)號，2個(gè)參評小區榮獲江蘇省物業(yè)管理示范項目稱(chēng)號。
完善分析機制及備案體系，助力政府高效管理
浦口物協(xié)每年年底組織專(zhuān)家對本年度承接查驗評估情況進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)評審，形成《年度物業(yè)承接查驗評估工作分析報告》，梳理承接查驗中的共性問(wèn)題及個(gè)性問(wèn)題，以承接查驗評估為切口，分析建設單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的管理痛點(diǎn)和缺項，為政府下年度對新建小區的交付及管理指導提供合理化建議。2021年，浦口物協(xié)為規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗備案手續，根據前期經(jīng)驗并結合行業(yè)發(fā)展，編制了《浦口區物業(yè)承接查驗備案資料體系文件》，包含備案的完整文本、物業(yè)承接查驗各項表單樣表，形成標準化套表，既為企業(yè)提供規范的承接查驗交接手續樣本，也提高政府相關(guān)部門(mén)的審核效率。
跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)，避免維修資金低效使用
為全程跟進(jìn)項目承接查驗評估中發(fā)現問(wèn)題的整改情況，浦口物協(xié)在評估流程中設置復檢環(huán)節，督促、核實(shí)項目是否對照標準逐條完成整改，對于整改不力的將及時(shí)上報行業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行督辦，有效提升問(wèn)題整改效率，對于設計缺陷的也積極協(xié)調建設單位予以增項或提供補救措施。對于商品房而言，評估工作既確保交付期公共設施設備規范完好，利于物業(yè)的保值增值，又減少了后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修費用和業(yè)主因設施設備損壞而造成維修基金的支出。對于保障房而言，則是減少了政府后期對設施設備維修的資金投入，提高了資金的使用效率。
物業(yè)承接查驗評估工作的展望
經(jīng)過(guò)多年的沉淀與積累，浦口物協(xié)對物業(yè)承接查驗評估工作定位于更廣闊的空間，鏈接更多元的領(lǐng)域，盡心為行業(yè)提供技術(shù)支持，為政府提供解決方案，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的積極作用。
完善物業(yè)承接查驗評估系統，助力政府信息化管理
隨著(zhù)浦口區新建小區物業(yè)承接查驗評估數量的逐年增加，新建小區基礎數據日益完備、整改過(guò)程記錄清晰，并永久儲存于浦口物協(xié)開(kāi)發(fā)的物業(yè)承接查驗評估系統的信息庫中，可為政府的政策研究、12345投訴處理等提供依據，并且可以鏈接于更多的政府信息平臺，根據不同部門(mén)的需求分模塊運用，助力政府對小區的統籌管理。
積極發(fā)揮協(xié)會(huì )推動(dòng)作用，培訓賦能提升行業(yè)認知
浦口物協(xié)將積極總結承接查驗評估工作的經(jīng)驗，開(kāi)發(fā)完整的承接查驗培訓課程體系，通過(guò)專(zhuān)項培訓、現場(chǎng)帶教、業(yè)務(wù)指導、沙龍交流等形式促進(jìn)成果轉化與推廣，提升行業(yè)從業(yè)人員的認知度，提高交房質(zhì)量，進(jìn)而提升百姓幸福指數。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2022年第11期）
韓霞系南京科嘉物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理；余春華系南京市浦口區物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)