成都市住房和城鄉建設局
關(guān)于進(jìn)一步完善維修資金使用監管制度的通知
四川天府新區公園城市建設局，成都東部新區公共服務(wù)局,成都高新區公園城市建設局，各區（市）縣住建行政主管部門(mén)，有關(guān)單位：
為進(jìn)一步加強住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）使用監管，保障資金使用安全，提高資金使用效率，充分發(fā)揮資金保障作用，按照《四川省物業(yè)管理條例》《成都市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》（市政府令第195號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）《〈成都市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法〉實(shí)施細則》（成房發(fā)〔2018〕13號）相關(guān)規定，結合工作實(shí)際，現就進(jìn)一步完善維修資金使用監管制度通知如下：
一、完善維修資金使用制度
（一）建立維修情形報告和響應機制
1. 維修情形報告。相關(guān)主體發(fā)現建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備需要維修的應第一時(shí)間報告。業(yè)主、維保單位等主體發(fā)現的，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，向業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）報告，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）的，向屬地社區或者街道辦事處（鎮人民政府）報告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現的，向業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）報告，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）的，向屬地社區或者街道辦事處（鎮人民政府）報告。
2. 維修情形響應。相關(guān)主體應當在接到維修情形報告后2日內，提出是否動(dòng)用維修資金的意見(jiàn)并將意見(jiàn)反饋報告人，同時(shí)向屬地區（市）縣住建行政主管部門(mén)報備。屬地區（市）縣住建行政主管部門(mén)做好政策業(yè)務(wù)指導工作。
3. 各區（市）縣住建行政主管部門(mén)應當建立本轄區建筑區劃維修事項報告和響應臺賬，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告和響應行為納入信用記分管理；對業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）、屬地社區在維修情形響應方面履職盡責不力的，抄送屬地街道辦事處（鎮人民政府）依法依規進(jìn)行處理；對屬地街道辦事處（鎮人民政府）在維修情形響應方面履職盡責不力的，向其發(fā)送《工作提示函》。
（二）完善維修資金使用施工單位選取相關(guān)規定
1. 施工單位選取。建筑區劃同一分攤范圍內單項或累計預算金額在50萬(wàn)元（不含）以下的正常使用、授權使用、應急使用，50萬(wàn)元（含）以上的授權使用、應急使用，使用申請人應當提供不少于3家候選施工單位，供業(yè)主代表通過(guò)擇優(yōu)選取方式產(chǎn)生施工單位，參與選取施工單位的業(yè)主代表應當對擇優(yōu)選取產(chǎn)生的結果進(jìn)行簽字確認。建筑區劃同一分攤范圍內單項或累計預算金額在50萬(wàn)元（含）以上的正常使用，應當引入專(zhuān)戶(hù)管理銀行提供的招標選取施工單位代理服務(wù)，通過(guò)招標方式選取施工單位。
2. 業(yè)主代表監督。鼓勵有法律、建設工程等專(zhuān)業(yè)背景的業(yè)主和有意愿參與維修過(guò)程監督的業(yè)主作為業(yè)主代表，積極參與維修資金使用全過(guò)程的監督，使用申請人應當主動(dòng)接受業(yè)主的監督。
二、加強維修資金使用監管
（三）建立跟蹤督促和系統預警機制
1. 加強跟蹤督促。使用申請人尚未在維修資金系統建立維修工程項目信息的，區（市）縣住建行政主管部門(mén)應當依據已建立的建筑區劃維修事項報告和響應臺賬，對經(jīng)動(dòng)議需申請使用維修資金的建筑區劃，通過(guò)電話(huà)、現場(chǎng)指導等方式，主動(dòng)介入，靠前指導，為使用申請人及時(shí)提供政策業(yè)務(wù)咨詢(xún)，并負責跟蹤督促其完成申請流程。
2. 實(shí)行系統預警。使用申請人已在維修資金系統建立工程項目信息，超過(guò)5個(gè)工作日（其中，涉及電梯、消防設施設備維修的，超過(guò)3個(gè)工作日）未進(jìn)行下一步操作的，實(shí)行系統預警，向使用申請人、屬地區（市）縣住建行政主管部門(mén)推送提示信息，由屬地區（市）縣住建行政主管部門(mén)負責跟蹤督促。
（四）建立第三方監督服務(wù)相關(guān)機制
1. 競爭機制。在維修資金使用階段引入的招標選取施工單位代理服務(wù)、工程造價(jià)審核服務(wù)、施工過(guò)程監理服務(wù)方面，分別提供不少于8家第三方監督服務(wù)機構，供使用申請人在維修資金系統中進(jìn)行隨機選擇。根據《辦法》相關(guān)規定，第三方監督服務(wù)機構由專(zhuān)戶(hù)管理銀行提供。
2. 異議處理機制。使用申請人如對工程造價(jià)審核機構出具的預算審核或結算審核結果有異議的，可在系統中申請隨機選取其他工程造價(jià)審核機構進(jìn)行再次審價(jià)，并加強與工程造價(jià)審核機構的溝通協(xié)調，最終審價(jià)結果以第二次審價(jià)結果為準。
3. 事后審計機制。市住建行政主管部門(mén)聘請專(zhuān)業(yè)審計機構每年按一定比例對維修資金使用項目進(jìn)行專(zhuān)項審計。
（五）完善違法違規行為處理機制
市、區（市）縣住建行政主管部門(mén)每季度對維修資金使用涉及的業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位、第三方監督服務(wù)機構等的違法違規行為，通過(guò)官方網(wǎng)站、微信公眾號、本地媒體等渠道進(jìn)行公開(kāi)曝光，納入臺賬管理，除按照《辦法》相關(guān)規定對被公開(kāi)曝光的相關(guān)主體進(jìn)行處罰或處理外，還應當采取以下懲處措施處理：
涉及業(yè)主委員會(huì )的，應當對其進(jìn)行約談、通報，并抄送屬地街道辦事處（鎮人民政府）依法依規進(jìn)行處理。
涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當對其進(jìn)行約談、通報，并納入信用記分管理。
涉及施工單位的，應當對其進(jìn)行約談、通報，要求使用申請人不得將被公開(kāi)曝光的施工單位選取為施工方，并將電梯、供配電系統維修等施工單位的違法違規行為抄告行業(yè)主管部門(mén)依法依規進(jìn)行處理。
涉及第三方監督服務(wù)機構的，應當納入市住建行政主管部門(mén)對專(zhuān)戶(hù)管理銀行的考核管理，并要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行不得將其納入本銀行相關(guān)采購范圍。
三、提高維修資金使用效率
（六）推行維修資金使用業(yè)主線(xiàn)上表決模式
對維修資金系統中具備條件的建筑區劃，在征集業(yè)主表決意見(jiàn)時(shí)，推行通過(guò)“天府市民云APP”、“成都住建”微信公眾號、手持表決終端進(jìn)行線(xiàn)上表決，屬地區（市）縣住建行政主管部門(mén)應加強宣傳指導。
（七）充分發(fā)揮維修資金授權使用和應急使用制度優(yōu)勢
1. 已建立應急使用預案或者維修資金管理公約的建筑區劃，當發(fā)生約定的維修情形時(shí)，區（市）縣住建行政主管部門(mén)應當主動(dòng)引導使用申請人，通過(guò)授權使用方式申請使用維修資金。未建立應急使用預案或者維修資金管理公約的建筑區劃，發(fā)生《辦法》第三十條規定的應急使用情形時(shí)，區（市）縣住建行政主管部門(mén)應當主動(dòng)引導使用申請人，通過(guò)應急使用方式申請使用維修資金。屬地街道辦事處（鎮人民政府）和市場(chǎng)監管、消防部門(mén)應按照《辦法》及實(shí)施細則等相關(guān)規定，切實(shí)履行實(shí)地查勘確認職責，并及時(shí)出具相關(guān)意見(jiàn)。
2. 區（市）縣住建行政主管部門(mén)應當采取多種措施加強對授權使用和應急使用的政策宣傳和業(yè)務(wù)指導，對申請主體不履職、采用正常使用模式業(yè)主表決難通過(guò)，但同時(shí)符合授權使用或應急使用維修情形的“應修未修”項目，應主動(dòng)會(huì )同屬地街道辦事處（鎮人民政府）搭建溝通交流平臺進(jìn)行協(xié)調處理，積極化解矛盾糾紛，促成各方達成共識，充分發(fā)揮授權使用和應急使用在保障公共安全和小區正常運行方面的作用，解決“應修未修”問(wèn)題。同時(shí)，使用申請人應切實(shí)做好信息公示公開(kāi)工作，除按規定做好使用現場(chǎng)公示或公告外，還應當通過(guò)業(yè)主QQ群、微信群等多種渠道向業(yè)主推送使用重點(diǎn)環(huán)節的告知信息，保障業(yè)主的知情權和監督權。
（八）鼓勵有條件的建筑區劃購買(mǎi)“電梯綜合保險”
區（市）縣住建行政主管部門(mén)要認真貫徹落實(shí)市住建局、市市場(chǎng)監管局、市金融監管局《關(guān)于推廣“保險+服務(wù)+物聯(lián)網(wǎng)”電梯維保維修新模式 保障電梯安全運行的實(shí)施意見(jiàn)》（成住建發(fā)〔2020〕144號）相關(guān)要求，加大宣傳力度，對符合條件的建筑區劃進(jìn)行政策業(yè)務(wù)指導，推動(dòng)購買(mǎi)“電梯綜合保險”。鼓勵已建立維修資金的建筑區劃，通過(guò)組織受益分攤范圍內的業(yè)主依法表決通過(guò)后，購買(mǎi)“電梯綜合保險”。充分利用保險理賠響應快、維修及時(shí)等優(yōu)點(diǎn)，提高維修資金使用效率。
本通知自2023年1月1日起施行。我局已印發(fā)的相關(guān)文件規定與本通知規定不一致的，以本通知為準。
成都市住房和城鄉建設局
2022年11月29日