近年來(lái)，隨著(zhù)物業(yè)糾紛案件數量呈上升態(tài)勢，特別是實(shí)施立案登記制后，大量物業(yè)糾紛未經(jīng)訴前指導、釋明及調解工作，直接進(jìn)入訴訟程序，案件的審理消耗了大量的司法資源。
為更好地為物業(yè)糾紛當事人提供“便利、有效、低成本”的司法渠道，壓減物業(yè)涉案投訴量；同時(shí)也為了幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決發(fā)展中的切實(shí)困難，為業(yè)主辦實(shí)事，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì )在合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局黨組的部署下，在和合肥市各基層法院充分溝通協(xié)商的基礎上，于2020年8月成立了合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)合同糾紛調解中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)調解中心），自成立以來(lái)，秉承專(zhuān)業(yè)化、規范化和權威性的調解方針，全面化解眾多物業(yè)合同糾紛矛盾，受到業(yè)主、企業(yè)、法院、政府和社會(huì )各界的一致好評。
健全組織
合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)合同糾紛調解中心，積極貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善矛盾糾紛多元化解機制的意見(jiàn)》及《最高人民法院關(guān)于建立健全訴訟與非訴訟相銜接的矛盾糾紛解決機制的若干意見(jiàn)》，依據《安徽省多元化解糾紛促進(jìn)條例》開(kāi)展訴調對接和行業(yè)調解的工作要求，積極探索新的矛盾調解方式。在2020年8月，調解中心駐合肥市蜀山人民法院物業(yè)合同糾紛調解工作室正式掛牌成立，調解中心派專(zhuān)職調解員2-5名常駐各駐點(diǎn)法院調解工作室，法院無(wú)償支持各調解室辦公設施和場(chǎng)地。
經(jīng)過(guò)一年多的實(shí)際運行和探索，調解中心在合肥市房產(chǎn)局、合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì )和法院指導下，本著(zhù)專(zhuān)業(yè)公正的工作態(tài)度，過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)，在實(shí)踐中探索創(chuàng )新、在調解中強化理論指導。在實(shí)際工作中提高調解意識、優(yōu)化調解流程、講求調解藝術(shù)、提高調解效率、豐富調解手段，調解工作率先在蜀山區法院取得成功。
在全面總結蜀山區人民法院物業(yè)調解工作室工作經(jīng)驗的基礎上，2021年7月，調解中心駐合肥市包河區人民法院物業(yè)調解工作室掛牌成立，2022年4月，調解中心駐合肥市廬陽(yáng)區人民法院物業(yè)調解工作室掛牌成立，2022年7月，調解中心駐合肥市高新區人民法院物業(yè)調解工作室掛牌成立。
至此，調解中心已覆蓋城區法院80%，2023年將實(shí)行全區域覆蓋。駐法院調解工作室的成立，不僅得到了合肥市房產(chǎn)局的高度重視和協(xié)會(huì )領(lǐng)導的關(guān)心，也得到法院領(lǐng)導的支持和肯定。2022年7月，合肥市高新區人民法院物業(yè)調解工作室掛牌成立時(shí)，合肥市房產(chǎn)局黨組書(shū)記、局長(cháng)陳傳東，合肥市高新區法院黨組書(shū)記、院長(cháng)劉莉親自出席調解中心入駐法院揭牌儀式，并對該工作室的工作提出了希望和要求。
苦練內功
物業(yè)調解員都來(lái)自各行各業(yè)，雖然在各自的領(lǐng)域都是經(jīng)驗豐富的領(lǐng)頭人，但是過(guò)往經(jīng)歷不同，如今在同一個(gè)崗位上，要想讓冰冷的法規條款變成有溫度、有深度的調解橋梁，不但要加強理論學(xué)習，還要相互交流，相互學(xué)習。
夯實(shí)理論知識培訓。除了強調大家利用各種新媒體手段自學(xué)外，調解中心還安排每個(gè)調解員進(jìn)行為期兩周全脫產(chǎn)學(xué)習。對《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國民法典》和《安徽省多元化解糾紛促進(jìn)條例》等進(jìn)行重點(diǎn)學(xué)習。同時(shí)對《物業(yè)法律法規規章匯編》《物業(yè)知識問(wèn)答》《物業(yè)糾紛調解法律問(wèn)題分析》等專(zhuān)業(yè)法律法規的知識進(jìn)行學(xué)習。
在工作中相互學(xué)習。調解中心所有調解工作室，每天早晨上班都會(huì )安排半小時(shí)崗前交流會(huì )，崗前交流會(huì )旨在讓調解員相互學(xué)習相互交流。他們把自己前一日的工作和大家一起分享，總結前一日工作中的優(yōu)點(diǎn)和不足，相互之間進(jìn)行剖析和鼓勵。
個(gè)性化的學(xué)習模式。由于調解工作非固定模式的工作性質(zhì)，每個(gè)調解員都有自己獨立的調解方式，有的把調解過(guò)程中各種矛盾歸類(lèi)劃分重點(diǎn)并提出解決方案；有的把業(yè)主提出的問(wèn)題制作成為小卡片，分項分類(lèi)隨時(shí)參考運用；有的把業(yè)主反映問(wèn)題制作成手抄本，隨身攜帶，隨時(shí)學(xué)習；各種各樣的學(xué)習方法，匯聚一點(diǎn)，強化內功提高效率。
以情化堵，多渠道化解顯成效
利用專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，全面分析案件，精準切入重點(diǎn)，全面解決問(wèn)題。
2022年10月，合肥某物業(yè)公司共計向法院起訴了40余件涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。包河區人民法院立案庭受理該批案件后，委托物業(yè)調解中心進(jìn)行訴前調解，調解中心將該批案件分配給了調解員王老師。主辦調解員在接到案件后，第一時(shí)間會(huì )同調解中心駐包河法院調解工作室主任，一起研究分析該項目的物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)公司的訴訟請求。同時(shí)電話(huà)與雙方當事人進(jìn)行溝通了解情況。向雙方闡釋?xiě)斅男械呢熑魏土x務(wù)。一方面告知物業(yè)公司應該盡心盡責解決業(yè)主所反映的問(wèn)題，共同營(yíng)造良好的生活居住環(huán)境；另一方面向業(yè)主們闡明不按合同約定繳納物業(yè)管理費屬于違規行為，會(huì )承擔相應的違約責任。在更深入的溝通后，被訴業(yè)主們提出了各不相同的訴求，調解員及時(shí)向物業(yè)公司提出建議，對物業(yè)公司的服務(wù)提出了相關(guān)要求——要不斷更新服務(wù)理念和服務(wù)方式，統一執行服務(wù)標準，傾聽(tīng)業(yè)主意見(jiàn)。
最終物業(yè)公司接受調解員的建議與被訴人達成和解，以原告撤訴結案。在調解員的努力下，僅僅十余天，該批案件共計40件全部調解成功結案。
換位思考，相互理解，化解矛盾。
在遇到雙方當事人爭議較大，一時(shí)無(wú)法達成調解時(shí)，調解員會(huì )引導當事人雙方換位思考，相互理解，更多的從自身尋找不足，從對方身上發(fā)掘閃光之處。
2022年11月，由于全市疫情升溫，某一已被封控三天的小區的物業(yè)服務(wù)人員被隔離多人導致人力不足，該小區部分業(yè)主便主動(dòng)當起義工，幫助物業(yè)服務(wù)人員分擔送菜、運送垃圾、上門(mén)送快遞等工作。
調解中心曾接到過(guò)一批調解案件便涉及該小區，快下班時(shí)，調解員楊老師從原告口中得知，其中一個(gè)案件的被告便是當時(shí)在小區主動(dòng)擔任義工的業(yè)主，楊老師當即聯(lián)系該當事人進(jìn)行溝通。共同扛起這根具有溫暖的紐帶，拉近了當事雙方的距離，產(chǎn)生了暖心的共鳴，最終握手言和。
爭先創(chuàng )優(yōu)，擴大調解中心的社會(huì )影響力
2022年，調解中心全年共辦理物業(yè)調解案件7545件，調解成功率約為51.38%，以高數量、高質(zhì)量完成了本年度的調解任務(wù)，同時(shí)社會(huì )各界也給予了諸多榮譽(yù)：
包河工作調解室、蜀山調解工作室，分別獲得2022年度合肥市法院系統先進(jìn)特約調解組織榮譽(yù)；高新區調解工作室，獲得2022年度高新區法院優(yōu)秀調解組織榮譽(yù)。
合肥市物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)合同糾紛調解中心，在合肥市局黨組、法院和行業(yè)協(xié)會(huì )的指導下，不斷發(fā)展壯大。為行業(yè)發(fā)展助力、為企業(yè)增效服務(wù)、為業(yè)主安居樂(lè )業(yè)保障、為法院優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)加油。共同搭起新形勢下的多元化調解平臺，協(xié)助主管部門(mén)攻堅克難破解物業(yè)管理難題，為推動(dòng)合肥市物業(yè)服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展、打造宜住宜商的“皖美合肥”貢獻力量。