大門(mén)口，掛起了紅燈籠?；ǔ貎?，白色垃圾清理了。樓道里，不再漆黑一片……2023年剛開(kāi)年，廣外街道馬連道路5號院有了新面貌。變化，源自小區引進(jìn)了新物業(yè)。新的一年，居民期盼物業(yè)管理讓老舊小區更宜居、更“出彩”。
小區管起來(lái)
鞏固環(huán)境提升改造成果
馬連道路5號院建于上世紀80年代，共有4棟居民樓，小區是典型的無(wú)物業(yè)管理、政府兜底的央產(chǎn)老舊小區。
物業(yè)在小區門(mén)口張貼安全提示
左師傅是小區物管會(huì )成員，也是第一批搬進(jìn)5號院的居民，“那時(shí)分房，別提多高興了?！?3年過(guò)去了，讓人羨慕的單元樓房變成了老樓房。老樓問(wèn)題多，管線(xiàn)漏水、水壓不足，小區內環(huán)境臟亂、路面坑洼不平，更有私搭亂建，車(chē)輛亂停亂放。左師傅對環(huán)境提升前家門(mén)口的路記憶深刻，“雨天積水泥濘，冬天結冰路滑。遇到這種天氣，老人都不敢出門(mén)?！?/span>
2020年，廣外街道對馬連道路5號院進(jìn)行了環(huán)境整治提升。拆除大門(mén)南側平房違建，騰出空間。重鋪瀝青混凝土路面，新建人行步道，還路于民。重裝院內照明設施，疏通污水管線(xiàn)，綠化補植。當年拆違，左師傅在現場(chǎng)見(jiàn)證頑疾被拆除，“街道工作人員、社區工作者真下功夫了?！杯h(huán)境的一點(diǎn)變化，居民都看在眼里。
值得一提的是解決居民私占車(chē)位問(wèn)題，“環(huán)境提升前，每走幾步就能看到地鎖，清都清不過(guò)來(lái)，停車(chē)全亂套了?！瘪R連道社區黨委書(shū)記張婉婷深有體會(huì )。環(huán)境提升后，拆違空地變成停車(chē)場(chǎng)，小區又引進(jìn)停車(chē)管理公司，院內車(chē)位重新劃了線(xiàn)，按規定收取停車(chē)費，實(shí)現了管理上的一次進(jìn)步，秩序逐步有序。
雖然小區管理有所好轉，但整體提升非常有限。別說(shuō)院內的環(huán)境無(wú)人管，哪怕是停車(chē)場(chǎng)的衛生問(wèn)題也存在多方相互推諉現象。“三分建設七分管理，老舊小區環(huán)境提升后管理跟不上，也會(huì )前功盡棄?！苯值郎鐓^建設辦公室相關(guān)負責人馬延國說(shuō)。5號院引入市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)已是必然之舉，但其中困難也不少。
小區公共區域的環(huán)境衛生有所提升
老舊小區難以引進(jìn)物業(yè)的報道屢見(jiàn)不鮮。主要存在普遍標準不高、成本支出壓力大、物業(yè)費收繳率低等問(wèn)題。這也導致了物業(yè)企業(yè)缺乏積極性，部分居民對新引入的物業(yè)沒(méi)有信心。
央產(chǎn)老舊小區的居民長(cháng)期依賴(lài)原產(chǎn)權單位，有個(gè)適應市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的過(guò)程。對產(chǎn)生的物業(yè)費抱有疑慮，“如果同意引入新物業(yè)，產(chǎn)權移交了，以后遇到問(wèn)題是不是就得居民和物業(yè)一起擔了？”相對的，物業(yè)公司心里也打鼓。老舊小區的基礎設施維修需要資金投入，物業(yè)公司的資金有限，如果物業(yè)管理費偏低、不易收繳，難以承受如此大的負擔。
除了資金引發(fā)的顧慮，還存在協(xié)調上的問(wèn)題。尤其在推進(jìn)道路維修、停車(chē)管理等工作中，一輪一輪的協(xié)調會(huì )上，總有剪不斷理還亂的各類(lèi)歷史遺留問(wèn)題，商討過(guò)程中總要被權責不清的問(wèn)題牽絆。
物業(yè)選起來(lái)
居民自治共管做好“當家人”
物業(yè)管理是央產(chǎn)老舊小區綜合改造的前置條件，街道和產(chǎn)權單位都希望抓住老舊小區綜合改造這一契機，調動(dòng)起居民的積極性。街道和社區發(fā)揮屬地黨建引領(lǐng)作用、產(chǎn)權單位發(fā)揮組織優(yōu)勢，實(shí)現央地協(xié)同，做到“物業(yè)引進(jìn)”與“改造提升”同步。
破題，還需引導居民形成自我管理機制。2020年5月1日《北京市物業(yè)管理條例》實(shí)施，廣外街道積極引導小區成立物管會(huì )。馬連道路5號院在當年8月成立了物管會(huì )。
街道、社區和物業(yè)溝通入駐后的情況
物管會(huì )在推動(dòng)新物業(yè)進(jìn)駐工作上起到了至關(guān)重要的作用，社區老黨員、老樓門(mén)院長(cháng)和老志愿者帶頭參與。左師傅全程參與工作，他告訴記者，引入物業(yè)前，社區工作者和物管會(huì )成員組織完成多輪入戶(hù)動(dòng)員、投票。第一次入戶(hù)動(dòng)員，物管會(huì )用了三天時(shí)間，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)爭取到超過(guò)20%的業(yè)主聯(lián)名，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )對引入物業(yè)事宜進(jìn)行表決。因走訪(fǎng)調查的居民多了，矛盾也慢慢顯現出來(lái)，有的居民不樂(lè )意參與，有的居民直接拒絕，還有的居民因為這事翻臉?！坝龅讲焕斫獾木用窬托枰托慕忉?zhuān)嬖V居民引入物業(yè)的好處，引導居民意識從‘政府兜底’向‘自治共管’轉變?！弊髱煾嫡f(shuō)。正是有了物管會(huì )積極的帶動(dòng)、引導，才有了后面的兩次投票。
新物業(yè)的選擇上，物管會(huì )參考街道和社區的指導意見(jiàn)，結合小區規模較小、物業(yè)管理成本高等實(shí)際情況，從周邊小區物業(yè)服務(wù)較好、居民滿(mǎn)意度較高的物業(yè)企業(yè)中選出兩家物業(yè)企業(yè)作為備選企業(yè)，以此降低物業(yè)運營(yíng)成本，從而在物業(yè)費方面找到居民能接受和物業(yè)能承受的平衡點(diǎn)，并提交業(yè)主共同決定。
封閉管理后的小區更加安全
在評估測算收費標準過(guò)程中，產(chǎn)權單位聘請第三方公司進(jìn)行評估，收費價(jià)格為2.53元/平方米/月。為使小區居民更好地接受物業(yè)和物業(yè)收費價(jià)格，街道和社區指導物管會(huì )多次與物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費用，利用小區實(shí)施封閉管理后的停車(chē)收益，彌補物業(yè)費用不足問(wèn)題。最終兩家物業(yè)企業(yè)報價(jià)分別為1.98元/平方米/月和1.9元/平方米/月，均低于產(chǎn)權單位評估測算收費標準。
經(jīng)過(guò)業(yè)主表決，有72%的業(yè)主參與了投票，選聘了在廣外轄區有物業(yè)服務(wù)項目且距離小區較近的北京明華嘉業(yè)物業(yè)管理有限責任公司作為小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂了正式物業(yè)服務(wù)合同。
“居民自治意識不斷提升，積極參與基層治理，老舊小區才能產(chǎn)生自我治理的內生動(dòng)力，這也是5號院引進(jìn)物業(yè)的關(guān)鍵?！睆埻矜谜f(shuō)。
工作干起來(lái)
物業(yè)進(jìn)駐下好服務(wù)管理“先手棋”
今年1月1日，明華嘉業(yè)物業(yè)正式進(jìn)駐小區。入駐前，物業(yè)各部門(mén)負責人多次到小區對現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，建立相應的臺賬，做好物料準備和人員儲備。明華嘉業(yè)物業(yè)爭分奪秒，提前三天完成了與產(chǎn)權單位、停車(chē)管理公司的交接工作。
宣傳欄內張貼的物業(yè)服務(wù)項目一目了然
明華嘉業(yè)物業(yè)經(jīng)理汪興介紹，入駐小區后，物業(yè)首先和社區居委會(huì )就居民反映強烈的環(huán)境秩序和堆物堆料等安全隱患問(wèn)題進(jìn)行了整治，物業(yè)通過(guò)張貼通知、走訪(fǎng)入戶(hù)等方式引導居民自清。對于逾期未清理的雜物，由工作人員集中清理，暫時(shí)不能清理的告知業(yè)主。物業(yè)粉刷了墻面，樓道“牛皮癬”小廣告問(wèn)題得到了解決。樓內問(wèn)題解決后，又對院內廢舊自行車(chē)、白色垃圾、裝修垃圾等突出問(wèn)題進(jìn)行整治，環(huán)境提升同時(shí)消除了安全隱患?！叭腭v后第一次環(huán)境整治，就清理出16大袋垃圾?！泵魅A嘉業(yè)物業(yè)保潔人員孟娜說(shuō)。
“顏值”升級，居民賞心悅目。修繕硬件設施則關(guān)乎居民日常生活。明華嘉業(yè)物業(yè)維修師傅蔡玉新介紹，他前期摸排發(fā)現7號樓每個(gè)單元門(mén)前的燈都壞了，有的單元樓內照明也出了問(wèn)題，居民夜晚出入一直“摸黑”行走。進(jìn)駐后，物業(yè)首先維修了照明設施，讓小區亮起來(lái)。緊接著(zhù)，又對公共座椅、宣傳欄等設施進(jìn)行修繕，居民有了干凈、整潔、舒適的休憩場(chǎng)所。
春節前，物業(yè)開(kāi)展了垃圾分類(lèi)、消防演練等多場(chǎng)宣傳活動(dòng)，還為業(yè)主貼福字、送窗花，在小區門(mén)口掛起了紅燈籠，營(yíng)造出濃濃的過(guò)年氛圍。“這么多年來(lái)頭一次掛上紅燈籠，新物業(yè)入駐后，變化顯而易見(jiàn)?！弊髱煾嫡f(shuō)。
小區靚起來(lái)
管理規范助居民安心過(guò)年
2月5日，物業(yè)入駐小區一個(gè)月后，記者進(jìn)行了回訪(fǎng)，社區工作者、居民提到最多的詞就是“變化”。
物業(yè)張貼海報展示小區變化
作為社區黨委書(shū)記，張婉婷非常關(guān)注新物業(yè)的服務(wù)水平，一次在巡邏過(guò)程中，她看到保潔人員費勁勾著(zhù)桶底部的垃圾。經(jīng)過(guò)了解才知道，有一位居民投入的垃圾袋中有幾張春餅，壓在桶底下。為確保垃圾分類(lèi)不出錯，保潔人員一點(diǎn)點(diǎn)往外勾出了垃圾袋，取出春餅，進(jìn)行重新分揀。“雖然事情不大，但證明了物業(yè)要求嚴格，保潔工作認真負責?！睆埻矜谜f(shuō)。
張婉婷還提到這些變化：以前停車(chē)公司收停車(chē)費，只有一張收據。而新的物業(yè)公司會(huì )給車(chē)主一張正規的增值稅發(fā)票。物業(yè)在宣傳欄上貼上了服務(wù)公告和聯(lián)系電話(huà)。每一位工作人員從制服到袖標都穿著(zhù)整齊……
居民一個(gè)電話(huà)維修師傅及時(shí)趕到
居民也慢慢感受到了物業(yè)管理帶來(lái)的變化。春節前，1號樓三單元一位居民家下水道堵塞，當時(shí)已經(jīng)晚上8點(diǎn)。報修物業(yè)后20分鐘物業(yè)工作人員蔡玉新及時(shí)趕到了現場(chǎng)，疏通了下水道，讓居民踏實(shí)舒心地迎來(lái)了兔年春節。類(lèi)似的情況不在少數，他告訴記者，入駐一個(gè)月來(lái)，已經(jīng)處理了幾十件漏水、堵塞事件，“只要居民有訴求，我們一定及時(shí)趕到?！辈逃裥抡f(shuō)。
左師傅感觸最深的是物業(yè)積極態(tài)度。1月10號，物業(yè)經(jīng)理汪興主動(dòng)與物管會(huì )成員溝通，講述了入駐后的成果以及未來(lái)的工作設想。同時(shí)在會(huì )上，積極聽(tīng)取居民代表的意見(jiàn)，讓居民監督物業(yè)工作。
“通過(guò)這一段時(shí)間的觀(guān)察，社區工作者、居民感覺(jué)環(huán)境、秩序有了明顯提升，物業(yè)管理比之前規范了很多?！瘪R延國說(shuō)。
難題解起來(lái)
打造廣外央產(chǎn)老舊小區管理新樣板
入駐一個(gè)月，物業(yè)收獲了多方點(diǎn)贊。但汪興說(shuō)這僅僅是個(gè)開(kāi)始，“今年的工作還有很多?！彼硎?，新的一年物業(yè)將盡快為小區加裝電動(dòng)自行車(chē)充電設施，杜絕電動(dòng)車(chē)上樓、“飛線(xiàn)”充電問(wèn)題。加大宣傳，與居民建立更好的互動(dòng)渠道，讓居民了解物業(yè)服務(wù)情況。在社區黨委領(lǐng)導下積極參與社區治理，得到更多業(yè)主的認可，居民能夠主動(dòng)繳納物業(yè)費。
專(zhuān)人清掃衛生，樓內顏值升級
物業(yè)入駐后，社區有了“抓手”。新一年社區治理工作，張婉婷有新的設想。社區將在原來(lái)拆違的地方打造一面文化墻，進(jìn)一步提升小區文化品質(zhì)。目前，社區正在與物業(yè)公司溝通，爭取居民意見(jiàn)。
馬延國表示，廣外地區類(lèi)似的央產(chǎn)小區還有很多，街道已對轄區內央產(chǎn)小區開(kāi)展了摸底調查，建立了基礎數據庫，為下一步工作奠定基礎。同時(shí)，為避免老舊小區改造后，物業(yè)管理跟不上的問(wèn)題，街道將繼續堅持黨建引領(lǐng)，通過(guò)居民自治、協(xié)商議事引進(jìn)物業(yè)，推動(dòng)社區治理與物業(yè)管理融合共進(jìn)，增強基層治理精細化水平，提升群眾幸福指數。
“央產(chǎn)老舊小區如何引進(jìn)規范的市場(chǎng)化物業(yè)管理？5號院引進(jìn)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)是一次全新的嘗試。我們將在此基礎上，積極總結經(jīng)驗，把5號院打造成央產(chǎn)小區引進(jìn)物業(yè)管理的樣板小區，為后續老舊小區引入物業(yè)提供經(jīng)驗，不斷推進(jìn)央產(chǎn)老舊小區物業(yè)服務(wù)水平提升?！瘪R延國說(shuō)。