文/張彪(中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )委員)
老舊小區改造是增進(jìn)民生福祉的一項重點(diǎn)工作。近年來(lái),從中央到地方,相關(guān)部門(mén)紛紛出臺了一系列推進(jìn)老舊小區改造工作的政策,各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)也紛紛行動(dòng)起來(lái),積極參與老舊小區改造工作。
尤其是2022年以來(lái),國內多地政府加快老舊小區改造步伐,并開(kāi)始引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊小區進(jìn)行管理,而許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也抓住市場(chǎng)機遇,提出老舊小區管理戰略,搶占老舊小區市場(chǎng)藍海,為老舊小區提供高品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。
本文系統梳理回顧近年來(lái)從中央到地方各級政府出臺的老舊小區改造的相關(guān)政策及其主要內容,分析行業(yè)在老舊小區改造前后面臨的機遇,引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)抓住機遇加快發(fā)展,并盤(pán)點(diǎn)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造工作所取得的成績(jì)。
關(guān)于老舊小區改造的相關(guān)政策
2020年4月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》,將城鎮老舊小區改造列入各級政府工作日程。
此后,住房和城鄉建設部辦公廳先后頒布了一系列城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單,分別是:
2020年12月15日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第一批)》;
2021年1月29日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第二批)》;
2021年05月11日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第三批)》;
2021年11月17日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第四批)》。
2021年12月14日,住房和城鄉建設部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》及附件《城鎮老舊小區改造工作衡量標準》。
2021年12月17日,住房和城鄉建設部辦公廳頒布了《完整居住社區建設指南》,明確了老舊小區改造功能對應模塊及詳細標準。
近一年來(lái),各省市住建主管部門(mén)陸續頒布了《城市更新辦法》,主要包括五個(gè)部分:加強基礎設施和公共設施建設,提升城市服務(wù)水平;調整和完善區域功能布局,優(yōu)化城市空間格局;提升城市居住品質(zhì),改善城市人居環(huán)境;加強歷史文化保護,塑造城市特色風(fēng)貌;創(chuàng )新社會(huì )治理,增強城市安全韌性。
在《城市更新辦法》里,著(zhù)重提到了對公共配套的補缺、微基建、15分鐘生活圈微投入。在物業(yè)管理方面,《城市更新辦法》則提出黨建引領(lǐng)、社文共創(chuàng )、智慧信息平臺建設,物業(yè)運營(yíng)要向養老、托幼、家政等領(lǐng)域延伸,促進(jìn)由物的管理向人的服務(wù)轉型升級,做好基礎服務(wù)的同時(shí),要創(chuàng )造更多定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù),滿(mǎn)足業(yè)主不同需求。
目前,國內出臺的政策不僅涉及老舊小區的改造,而且也有部分地方的政策已經(jīng)涉及將老舊小區納入基層社區治理。
如,2017年5月,湖北省武漢市印發(fā)《關(guān)于實(shí)施“紅色引擎工程”推動(dòng)基層治理體系和治理能力現代化的意見(jiàn)》,緊扣黨建引領(lǐng)基層社會(huì )治理創(chuàng )新主題,強調重塑黨的政治色彩,突出“八個(gè)紅色”重點(diǎn)內容,包括強化“紅色引領(lǐng)”、培育“紅色頭雁”、激活“紅色細胞”、建設“紅色陣地”、打造“紅色物業(yè)”、繁榮“紅色文化”、掀起“紅色旋風(fēng)”、用好“紅色基金”,并提出10個(gè)方面30條具體任務(wù)和措施。
圖為保利物業(yè)在保利花園項目用親情服務(wù)守護老舊小區
老舊小區改造前后的行業(yè)機遇
老舊小區由于建成年代久遠,普遍存在設施老化、配套不足等問(wèn)題,無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主的美好生活向往,因此,各地也紛紛在政策的指導下加快老舊小區改造工作的步伐。這是一項非常龐大的工程。據住房和城鄉建設部初步統計,全國老舊小區有17萬(wàn)個(gè),涉及居民4200萬(wàn)戶(hù),總建筑面積達到40億平方米。
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō),大規模開(kāi)展老舊小區改造不僅是一項極大的政策利好,也是一項重要機遇。具體體現在以下幾個(gè)方面:
逐漸明朗的政策趨勢
各地政府在對老舊小區改造后,均不同程度地削減了對其日常維護的財政投入,其共建、共享、共治目標體現出“人民小區人民管”的決心。老舊小區改造的相關(guān)政策中也明確指出老舊小區改造后應有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理,釋放了政府希望通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊小區硬件生命周期進(jìn)行延長(cháng)的信號??紤]到目前國內巨大的存量物業(yè)市場(chǎng),可以預見(jiàn),老舊小區將是國內物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來(lái)重要的市場(chǎng)板塊。
明確了要實(shí)施紅色物業(yè)管理模式
多地在老舊小區改造過(guò)程中均明確提出要實(shí)施紅色物業(yè)管理模式。發(fā)展紅色物業(yè),是地方政府在基層社區管理領(lǐng)域富有智慧的體現,同時(shí)也是一項具有開(kāi)創(chuàng )性和挑戰性的工作。而國內許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)結合項目具體情況,已經(jīng)在管項目?jì)刃纬闪艘惶走m應基層社區需要的紅色物業(yè)管理模式。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管老舊小區后完全可以借助成熟的紅色物業(yè)經(jīng)驗或模式快速介入老舊小區管理,并通過(guò)紅色物業(yè)模式的實(shí)施取得政府、業(yè)主以及其他相關(guān)各方普遍滿(mǎn)意的結果。
老舊小區新配套、新要求的出現
傳統的物業(yè)管理只要做好維持社區基礎運轉的“兩保一維”就可以了,但對于改造后的老舊小區來(lái)說(shuō),只提供“兩保一維”服務(wù)是遠遠無(wú)法達到及滿(mǎn)足業(yè)主需求的。目前,多地在老舊小區改造過(guò)程中都對低樓層電梯安裝、立體停車(chē)庫建造、社區養老、社區食堂、社區經(jīng)營(yíng)、社區便民等硬件配置提出要求,這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō),既是挑戰,也是機遇。
因為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果能夠承接及運營(yíng)好停車(chē)管理、社區養老、社區食堂、社區經(jīng)營(yíng)、社區便民等多種經(jīng)營(yíng)項目,將會(huì )為企業(yè)帶來(lái)一筆另外的收入。
通過(guò)滿(mǎn)足居民需求收獲業(yè)主認可
老舊小區改造完成后,越來(lái)越多的老舊小區居民盼望著(zhù)居住環(huán)境的改善提升,不過(guò)即便基礎硬件設施標準達到了,但軟性服務(wù)在原有工作模式下仍會(huì )由于各種原因而無(wú)法滿(mǎn)足居民需求。但是,專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客戶(hù)服務(wù)體系卻能填補其缺漏,尤其是在“紅色物業(yè)引擎”的指引下,社區、居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng),可以實(shí)現共治共建共享。
在具體工作上,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要始終堅持“黨建引領(lǐng)”這一鮮明主線(xiàn),彰顯“紅”的特色,體現“治”的成效,以街道社區黨組織為核心,整合服務(wù)資源、集聚服務(wù)力量、健全服務(wù)機制,著(zhù)力解決好居民群眾反映突出的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題,從而收獲居民認可。
助力構建自循環(huán)體系
老舊小區改造的政策出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)政府投入,改善居民生活環(huán)境,引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理延長(cháng)建筑物生命周期,通過(guò)社會(huì )資本運營(yíng)公共資產(chǎn),在企業(yè)盈利的同時(shí)補充小區維修基金、豐富居民精神生活、脫離政府補貼,達到“自循環(huán)”目標。
而物業(yè)服務(wù)企業(yè)多數都采取自負盈虧的市場(chǎng)化運營(yíng)體制,在助力老舊小區建立自循環(huán)體系方面積累了豐富的經(jīng)驗,也具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢。
圖為長(cháng)沙市萬(wàn)廈園丁物業(yè)工作人員清理被淤泥雜物堵塞老舊小區的排污管道
參與老舊小區改造所取得的成績(jì)
2022年,全國計劃新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.1萬(wàn)個(gè)、840萬(wàn)戶(hù)。經(jīng)匯總各地統計上報數據發(fā)現,2022年1-8月份,全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區4.83萬(wàn)個(gè)、799萬(wàn)戶(hù),按小區數計,占年度目標任務(wù)的94.4%。其中,湖北、廣東、內蒙古、貴州、山西、山東、河北、江蘇、青海、江西等10個(gè)省份新開(kāi)工改造城鎮老舊小區數完成年度計劃任務(wù)。
頭部企業(yè)提出老舊小區管理戰略
近兩年來(lái),許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)受房地產(chǎn)調控影響,承接新建項目數量日益減少,其發(fā)展戰略導向亦發(fā)生了重大變化,均在積極尋求發(fā)展戰略及運營(yíng)策略的改變與突破,以便更好地求生存、謀發(fā)展。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)從熱衷于接管新建住宅轉向重視老舊小區以及商業(yè)寫(xiě)字樓、行政辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、醫院、學(xué)校、市政設施等非住宅業(yè)態(tài),且將老舊小區、非住宅業(yè)態(tài)的管理與服務(wù)逐步體系化,并形成高質(zhì)量的標準化服務(wù)體系。
目前,邁入老舊小區業(yè)態(tài)賽道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊小區的管理與服務(wù)都提出了精準的戰略目標及落地化標準,譬如:
碧桂園服務(wù)提出“新物業(yè)”的概念,即新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價(jià)值,并成立客戶(hù)體驗研究院優(yōu)化服務(wù)設計;
保利物業(yè)建立“盈和生態(tài)圈”全價(jià)值服務(wù)體系,提出“人文社區、價(jià)值生活”理念;
世茂服務(wù)在19座城88個(gè)服務(wù)社區開(kāi)展“茂美計劃”,實(shí)施iBlue深藍社區--1001服務(wù)標準;
新希望服務(wù)以“一路樂(lè )觀(guān),點(diǎn)滴托付”為主題,結合已有產(chǎn)業(yè)鏈,進(jìn)行品牌服務(wù)煥新,打造微生態(tài)系統的社區生活;
宋都服務(wù)在老舊小區管理上,采用“1+1+N”智慧管理路徑,即1個(gè)聯(lián)合指揮中心+1個(gè)綜合服務(wù)平臺+N個(gè)應用場(chǎng)景落地,并攜手涂鴉智能打造IoT物聯(lián)平臺,實(shí)現對社區中的設施設備智能化、集中化管理。
多地引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理老舊小區
在一系列政策利好的作用以及各方的努力之下,目前,多地政府紛紛開(kāi)始引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理老舊小區。
上海閔行區由純國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接老舊小區,打造生態(tài)家居的現代化主城區,實(shí)現黨建領(lǐng)航、紅色物業(yè)、基層黨建與社區治理有機結合,社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng),全覆蓋推廣黨建引領(lǐng)工作機制,在居民區黨組織的統籌領(lǐng)導下,進(jìn)一步完善“三駕馬車(chē)”的運行協(xié)調、平臺載體和保障體系,更精準地確定行業(yè)定位,發(fā)揮好溝通、組織、監督等作用,拉動(dòng)居委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同向發(fā)力,同頻共振,同軸運轉。
北京勁松社區在老舊小區改造過(guò)程中認為,改造是規劃建造行為,物業(yè)管理是經(jīng)營(yíng)行為,因此,老舊小區改造要引入社會(huì )資本,將老舊小區改造與物業(yè)管理融為一體,在前期介入中代入以人為本的規劃設計理念,實(shí)現改、建、運營(yíng)結合,確保后期負責運營(yíng)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)可以通過(guò)政策扶持、物業(yè)費和停車(chē)費收取以及授權對公共空間進(jìn)行改建改造,形成盈利空間。
???、成都等地試點(diǎn)開(kāi)展老舊小區物業(yè)管理,突出以業(yè)主為主體,由業(yè)主按月或定期繳納物業(yè)費和公共經(jīng)費,財務(wù)、賬務(wù)雙公開(kāi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以計提固定酬金。
山東濰坊、曲阜等地對有條件實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的老舊小區,積極引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,同時(shí)指導街道領(lǐng)辦公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè),依法依規接管無(wú)物業(yè)管理小區,根據老舊居民小區需求提供保潔、保安、維修等基礎性物業(yè)服務(wù),進(jìn)一步提高老舊小區物業(yè)服務(wù)覆蓋率,通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(cháng)效運營(yíng),從根本上解決“前改后亂”等老舊小區改造過(guò)程中可能存在的痛點(diǎn)問(wèn)題。
湖北武漢市江漢區探索“市政一體化業(yè)務(wù)+老舊小區物業(yè)管理”模式,打破了傳統老舊小區的管理紅線(xiàn),將城市空間整合服務(wù)延伸至老舊小區單元門(mén)前,通過(guò)“政府出一點(diǎn),老百姓給一點(diǎn),經(jīng)營(yíng)補一點(diǎn)”的方式,用市政投入和公共資源經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)維持老舊設施運營(yíng),破解老舊小區管理資金不足的難題。
綜上所述,在老舊小區改造前后均涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如何運用“紅色引擎”“三方聯(lián)動(dòng)”等機制達到共建、共治、共享的目標,如何將“改、建、運營(yíng)”一體化融合,各地政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在積極地探索和實(shí)踐,且取得了階段性的成果,即:堅持以黨建引領(lǐng)為旗幟,沿著(zhù)國家“放管服”的實(shí)施路徑,用專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理沉淀,打開(kāi)企業(yè)治理領(lǐng)域大門(mén),在此良好的開(kāi)端下,逐步向城市管理運營(yíng)與投建管一體化模式發(fā)展,培養及提高居民物業(yè)服務(wù)商品化意識,最終形成黨建引領(lǐng)、政府主導、多方共治、企業(yè)服務(wù)的良性循環(huán),共同打造共建共治共享的治理生態(tài)圈,不斷增進(jìn)民生福祉。