建設新時(shí)代美麗家園
——專(zhuān)訪(fǎng)上海市房屋管理局物業(yè)管理處處長(cháng) 穆東萍
文/崔海濤
黨的二十大從戰略全局上對黨和國家事業(yè)作出規劃和部署，其提出的一系列新觀(guān)點(diǎn)、新論斷、新思想、新戰略、新要求，是做好新時(shí)代物業(yè)管理工作的指南和行動(dòng)綱領(lǐng)。住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹提出的“物業(yè)管理是重要的民生行業(yè)，是落實(shí)‘城市三分建七分管’理念的重要領(lǐng)域”這一重要指示，則是黨的二十大精神在物業(yè)管理行業(yè)的具體落實(shí)，為物業(yè)管理行業(yè)下一步發(fā)展指明了方向。
在黨的二十大精神以及倪虹部長(cháng)重要指示精神的指引下，各地方有哪些發(fā)力點(diǎn)?近日，《中國物業(yè)管理》就此問(wèn)題采訪(fǎng)了上海市房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海市房管局)物業(yè)管理處處長(cháng)穆東萍。
圖片上海市房屋管理局物業(yè)管理處處長(cháng)穆東萍
瞄準“宜居、韌性、智慧”方向
《中國物業(yè)管理》：結合黨的二十大報告相關(guān)論述以及上海市物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際，談?wù)勅绾呜瀼芈鋵?shí)黨的二十大精神。
穆東萍：黨的二十大報告指出，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。
這一論述為夯實(shí)基層治理、提升城市治理、創(chuàng )新社會(huì )治理擘畫(huà)了宏偉圖景，描繪了清晰路線(xiàn)。在深刻領(lǐng)會(huì )黨的二十大精神實(shí)質(zhì)的基礎上，我們結合上海市物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際，堅持黨建引領(lǐng)，以“宜居、韌性、智慧”為方向，深化新時(shí)代美麗家園建設，有效提升住宅小區物業(yè)服務(wù)的現代化水平，讓人民群眾有更多獲得感、幸福感、安全感。
具體來(lái)說(shuō)，我們要集中做好以下三個(gè)方面的工作：
一是緊緊圍繞推進(jìn)老舊小區改造等民生實(shí)事工作的要求，著(zhù)力為市民群眾辦實(shí)事解難題，打造宜居物業(yè)。
在全面推進(jìn)老舊小區改造的過(guò)程中，聚焦無(wú)電動(dòng)自行車(chē)充電設施的小區，因地制宜，推進(jìn)全市充電設施應建盡建，持續推進(jìn)雨污混接改造、易積水小區改造、老舊住宅電梯修理改造更新等民生實(shí)事項目落地，守牢安全底線(xiàn)。同時(shí)，開(kāi)展老舊小區軟硬治理相結合雙提升工作試點(diǎn)，將小區硬件設施改造與物業(yè)服務(wù)提升方案同步謀劃、同步征詢(xún)、同步實(shí)施，提升小區綜合治理水平，讓廣大居民安居宜居。
二是緊緊圍繞平戰轉換要快速有效的要求，提高應急處突能力，打造韌性物業(yè)。
首先，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入應急處置工作體系，把平時(shí)強基固本與“戰時(shí)”高效動(dòng)員結合起來(lái)，針對公共衛生、消防救災等突發(fā)事件，在衛健、消防、應急等專(zhuān)業(yè)部門(mén)和社區的統一指導下，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好預案。
其次，強化房屋應急維修中心建設。完善區域應急資源整合布局，優(yōu)化區房屋應急維修中心力量配置，拓展功能，發(fā)揮好國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應急處置中的托底性作用，形成一支全覆蓋、全天候、叫得應、頂得上的應急支援隊伍。
三是緊緊圍繞城市數字化轉型的總體部署和加快轉變超大城市發(fā)展方式的要求，提升數字化治理水平，打造智慧物業(yè)。
首先，推進(jìn)物業(yè)管理監管與服務(wù)系統深度融入“一網(wǎng)統管”平臺，對群租、破壞承重結構等涉及小區安全、人民群眾反映集中的事項，強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)前端發(fā)現、勸阻、報告職責，進(jìn)一步優(yōu)化完善處置流程，形成各司其職、協(xié)同配合、閉環(huán)管理的工作機制。
其次，按照上海社區新型基礎設施建設行動(dòng)計劃要求，配合商務(wù)、公安、應急、經(jīng)信等部門(mén)，推進(jìn)智能安防、智能配送、智慧能源設施建設，布設神經(jīng)元感知網(wǎng)絡(luò )，拓展應用場(chǎng)景。
最后，持續完善住宅小區健康度畫(huà)像系統，根據系統每年動(dòng)態(tài)更新的海量數據，構建數字模型，客觀(guān)、真實(shí)、動(dòng)態(tài)、全面、精準刻畫(huà)住宅小區運行體征，提高精細化管理水平，促進(jìn)監管效能提高。
推動(dòng)物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì )治理
《中國物業(yè)管理》：倪虹部長(cháng)要求全國物業(yè)管理行業(yè)深入學(xué)習貫徹黨的二十大精神，大力推進(jìn)黨建進(jìn)社區工作，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接聯(lián)系群眾的優(yōu)勢，主動(dòng)配合居委會(huì )等社區組織，加強城市社區黨建工作，把基層黨組織建設成為有效實(shí)現黨的領(lǐng)導的堅強戰斗堡壘。您認為，物業(yè)管理行業(yè)應該如何落實(shí)這一重要指示?
穆東萍：倪虹部長(cháng)的重要指示，對加強黨建物業(yè)治理、推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提出了明確要求。上海物業(yè)人將以指示精神為指引，認真貫徹落實(shí)全國城市基層黨建引領(lǐng)基層治理電視電話(huà)會(huì )議和全國物業(yè)黨建工作座談會(huì )精神，按照上海市委《關(guān)于進(jìn)一步加強黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施》要求，持續推動(dòng)物業(yè)服務(wù)管理融入城市基層黨建和基層社會(huì )治理整體格局。
具體來(lái)說(shuō)，要從以下兩個(gè)方面入手：
一是健全黨建引領(lǐng)協(xié)同共治機制。我們正積極推動(dòng)區、街鎮、居村三級黨建引領(lǐng)物業(yè)治理聯(lián)席會(huì )議有效運轉，加強房管、城管、綠化市容等部門(mén)協(xié)調聯(lián)動(dòng)，共同解決物業(yè)治理難點(diǎn)問(wèn)題。
首先，配合屬地黨組織把好業(yè)委會(huì )人選關(guān)，持續推動(dòng)符合條件的居民區“兩委”成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)委會(huì )成員，鼓勵業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員負責人擔任居民區黨組織兼職委員。
其次，修訂印發(fā)業(yè)主大會(huì )議事規則示范文本，明確業(yè)委會(huì )應定期向居民小區黨組織匯報日常工作，業(yè)委會(huì )根據業(yè)主大會(huì )授權決定大額維修資金使用、小區公共收益支出、共用設施改造更新等重大事項前，應主動(dòng)向居民區“兩委”報告。
再次，指導各街鎮組織開(kāi)展業(yè)委會(huì )運作規范化評估，對評估中發(fā)現的問(wèn)題，對相關(guān)業(yè)委會(huì )予以針對性的指導監督，提升業(yè)委會(huì )規范化運作水平。
二是不斷強化物業(yè)管理行業(yè)黨建工作。我們將繼續推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建全覆蓋，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織的指導，物業(yè)服務(wù)項目黨組織接受項目所在地居村黨組織領(lǐng)導；持續舉辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織書(shū)記培訓班和黨務(wù)干部培訓班，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作水平；繼續開(kāi)設“技藝無(wú)盡·求索有徑”物業(yè)技藝云課堂，開(kāi)展行業(yè)職業(yè)技能競賽，提升從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)水平；組織開(kāi)展“最美物業(yè)人”、物業(yè)管理行業(yè)黨建品牌等評選工作，發(fā)掘和選樹(shù)新時(shí)代物業(yè)行業(yè)先進(jìn)典型；認真總結經(jīng)驗和成果，通過(guò)主流媒體和網(wǎng)絡(luò )媒體等渠道加強宣傳，大力弘揚“辛苦我一人，幸福千萬(wàn)家”的上海物業(yè)管理行業(yè)精神。
我們還將結合市委組織部深化推進(jìn)“美好社區 先鋒行動(dòng)”的相關(guān)工作要求，開(kāi)展“美麗家園”特色(示范)小區創(chuàng )建活動(dòng)，將黨建進(jìn)小區作為創(chuàng )建工作的重要內容，創(chuàng )建1000個(gè)特色小區，形成100個(gè)示范小區典型案例，全面提升群眾居住品質(zhì)。
多舉措推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
《中國物業(yè)管理》：上海市房屋管理局針對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展采取了哪些新舉措?
穆東萍：近年來(lái)，全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展形勢發(fā)生了重大變化，行業(yè)管理的理念、內容、方式和機制都面臨著(zhù)創(chuàng )新的要求，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機制亟待完善。為此，上海市房管局積極轉變行業(yè)監管思路，探索建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價(jià)體系，持續完善全市統一的物業(yè)管理監管與服務(wù)信息系統，建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符機制，不斷強化維修資金和公共收益監管，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
《中國物業(yè)管理》：上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價(jià)體系涵蓋哪些內容?
穆東萍：自2007年起，上海市開(kāi)始組織開(kāi)展居住物業(yè)滿(mǎn)意度測評。經(jīng)過(guò)十余年的探索，初步建立了涵蓋物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息、物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴求處置及信息報送、物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區滿(mǎn)意度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合能力、物業(yè)服務(wù)履約質(zhì)量、居住物業(yè)公眾滿(mǎn)意度等六個(gè)維度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價(jià)體系，評價(jià)主體包括房管部門(mén)、街鎮黨委、行業(yè)協(xié)會(huì )、居民群眾等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用評價(jià)由房管部門(mén)負責對企業(yè)及項目經(jīng)理失信行為記分和公示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴求處置及信息報送評價(jià)由房管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)對市民熱線(xiàn)訴求處置情況進(jìn)行評分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區滿(mǎn)意度評價(jià)由各街鎮黨(工)委對轄區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接打分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合能力星級測評由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )組織企業(yè)申報和測評，物業(yè)服務(wù)履約質(zhì)量評價(jià)由市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )組織專(zhuān)家委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行合同履約情況評價(jià)。居住物業(yè)公眾滿(mǎn)意度測評由第三方機構對小區居民開(kāi)展滿(mǎn)意度調查。
上述評價(jià)結果統一納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價(jià)體系，在物業(yè)管理項目招投標中分別賦予不同權重，為建設單位、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供參考，同時(shí)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)評先評優(yōu)的重要依據。
《中國物業(yè)管理》：上海市物業(yè)管理監管與服務(wù)信息系統的逐步完善對提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量發(fā)揮了怎樣的作用?
穆東萍：經(jīng)過(guò)十余年的信息化建設，上海市物業(yè)管理監管與服務(wù)信息系統基本實(shí)現房屋基礎數據庫和地理空間信息庫的圖數關(guān)聯(lián)，形成了涵蓋全市1.3萬(wàn)個(gè)小區、70余萬(wàn)個(gè)門(mén)牌幢、900余萬(wàn)分戶(hù)、1800余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、9000余個(gè)業(yè)委會(huì )的數據底圖。該系統整合物業(yè)管理行業(yè)監管、招投標管理、災害天氣應急處置、商品住宅維修資金管理、公房管理等功能，市、區房管部門(mén)和街鎮可共享系統數據、共用系統功能。
這一系統有效提升了跨部門(mén)聯(lián)動(dòng)處置能力。比如，針對小區內違章搭建、敲承重墻等違法違規行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現違法行為勸阻無(wú)效后可拍攝現場(chǎng)照片，并通過(guò)系統及時(shí)上報，協(xié)助城管執法部門(mén)對違法行為高效處置。針對小區裝修垃圾問(wèn)題，小區項目經(jīng)理通過(guò)系統將裝修點(diǎn)位信息與城管、市容綠化共享，實(shí)現各部門(mén)對裝修垃圾從產(chǎn)生到清運的全過(guò)程監管。
下一步，該系統將做好與城市網(wǎng)格化綜合管理平臺的系統對接，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)上報各類(lèi)住宅小區綜合治理事件，進(jìn)一步完善閉環(huán)管理處置流程。
《中國物業(yè)管理》：上海市在建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符機制方面有哪些經(jīng)驗?
穆東萍：近年來(lái)，上海市持續探索完善“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格機制，主要做了以下工作：
一是建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格監測信息發(fā)布機制。通過(guò)上海發(fā)布、上海物業(yè)微信公眾號發(fā)布了全市各區及環(huán)線(xiàn)區域住宅物業(yè)服務(wù)平均價(jià)格信息，通過(guò)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站發(fā)布了2000余個(gè)小區物業(yè)服務(wù)價(jià)格監測信息，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)提供參考。
二是建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估制度。組織指導上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )、上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )研究制定了《上海市住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估管理辦法(試行)》和《住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估規范》，同時(shí)建立了專(zhuān)業(yè)評估人員培訓機制，培育了一批備案評估機構和專(zhuān)業(yè)評估人員，面向社會(huì )開(kāi)展物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估服務(wù)。
三是積極推進(jìn)物業(yè)費調價(jià)。抓住物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)選聘、舊住房更新改造、小微小區合并等重要窗口期，聚焦老舊小區，指導各區、各街鎮推動(dòng)相關(guān)小區業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調整物業(yè)服務(wù)費。2021年、2022年共有1036個(gè)小區成功調整了物業(yè)服務(wù)費價(jià)格，約占全市小區總數的8%。
四是鼓勵有條件的小區實(shí)行酬金制計費模式。明確酬金制服務(wù)項目資金收支、賬目公布、財務(wù)審計等方面的管理制度，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)為酬金制服務(wù)項目單獨開(kāi)設銀行賬戶(hù)及財務(wù)核算賬套，每年向業(yè)委會(huì )或者全體業(yè)主報告物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)審計的上一年度收支情況，提出本年度項目收支預算。目前，全市實(shí)施酬金制的住宅小區共939個(gè)。
《中國物業(yè)管理》：上海市如何對公共收益、維修資金進(jìn)行監管?
穆東萍：如何保障公共收益、維修資金管理的透明規范一直備受業(yè)主關(guān)心，上海市主要從兩方面做好相關(guān)監管工作：
一是實(shí)行前期物業(yè)管理期間小區公共收益代管制度。上海市房管局制定了前期物業(yè)管理期間公共收益會(huì )計核算辦法，明確各區在商品住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)下新開(kāi)立前期物業(yè)管理公共收益子賬戶(hù)，用于歸集前期物業(yè)管理期間公共收益，統一由區房管部門(mén)代為管理，并引入第三方專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行公共收益代理記賬。
二是推動(dòng)業(yè)主大會(huì )收支規范透明。業(yè)主大會(huì )成立后，區房管部門(mén)代管的相關(guān)資金全部轉入業(yè)主大會(huì )賬戶(hù)，由業(yè)主自行管理。業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)每季度公布一次公共收益收支情況，每半年公布一次維修資金收支情況。業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )委托審計機構對公共收益、維修資金收支情況以及業(yè)委會(huì )工作經(jīng)費進(jìn)行年度財務(wù)審計和換屆財務(wù)審計，對公共收益、維修資金的使用實(shí)行工程審價(jià)和使用程序審核，充分保障公共收益、維修資金管理的透明規范。