文/高景艷《中國物業(yè)管理》雜志社綜合服務(wù)中心主任
《中國物業(yè)管理》雜志10期卷首語(yǔ)發(fā)表了萬(wàn)物云董事長(cháng)朱保全先生的文章，標題是《不要讓高毛利害了行業(yè)》。物業(yè)人開(kāi)始關(guān)注“毛利率”，開(kāi)始用財務(wù)的視角看企業(yè)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展，這是一件好事。雜志社編輯部約我就此寫(xiě)篇文章，通過(guò)雜志這個(gè)窗口和大家交流學(xué)習。
清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授、會(huì )計系主任肖星曾說(shuō)過(guò)，財務(wù)也是一門(mén)語(yǔ)言，其描述的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理狀況。肖星寫(xiě)過(guò)一本十分淺顯易懂的書(shū)《一本書(shū)讀懂財報》，十分受歡迎，估計一些企業(yè)的負責人或財務(wù)主管都看過(guò)。
回到“毛利率”的問(wèn)題上，對企業(yè)個(gè)體來(lái)說(shuō)，毛利率反映的是企業(yè)的營(yíng)利能力，對一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其反映的是行業(yè)的競爭環(huán)境。
財務(wù)視角無(wú)處不在
今年參加雜志社工作例會(huì )討論最多的是“2022智慧物業(yè)調研”項目，大家一遍又一遍地討論分析從各地企業(yè)調研回來(lái)的資料，那些看著(zhù)有點(diǎn)絢麗的智能技術(shù)和應用案例材料，被項目組從物業(yè)管理業(yè)務(wù)的角度梳理為不同的板塊和線(xiàn)條。其實(shí)，從財務(wù)的視角來(lái)看，其核心是財務(wù)管理，即智慧物業(yè)首先是財務(wù)的智慧。
為什么？
從財務(wù)視角來(lái)看，任何企業(yè)其實(shí)就做三件事：投資、融資和經(jīng)營(yíng)。
具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資和經(jīng)營(yíng)是終其一生要做的事，而對那些上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌備上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還要面對融資的問(wèn)題。
這樣看來(lái)，財務(wù)視角是無(wú)處不在的。
深圳市一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理部經(jīng)理在其撰寫(xiě)的文章中認為，財務(wù)管理滲透和貫穿于企業(yè)一切經(jīng)濟活動(dòng)之中，并發(fā)揮著(zhù)至關(guān)重要的作用。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強財務(wù)管理不僅能夠促進(jìn)企業(yè)節能挖潛、控制費用、降低消耗，還能提高資金的使用效率，防止資金的浪費。
其實(shí)，撇開(kāi)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)、對設備進(jìn)行保養等業(yè)務(wù)不說(shuō)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有兩件事是極其重要的，那就是收錢(qián)和花錢(qián)，這兩件事恰恰是財務(wù)的基本業(yè)務(wù)，也是一家公司的核心能力之一。
比如，在收錢(qián)這件事上，如何最大限度減少應收賬款的積壓，這是非常重要的。在這個(gè)問(wèn)題上，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)常年“掛賬”大量的應收帳款，這對企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常棘手的問(wèn)題。想一想，一方面，你有本屬于自己的錢(qián)收不回來(lái)；另一方面，工資、福利、業(yè)務(wù)支出、稅金等等，一項都不能少，長(cháng)此以往，企業(yè)就難以正常經(jīng)營(yíng)下去。
近幾年，受新冠肺炎疫情影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積壓應收賬款的問(wèn)題更加突出。前些天，一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人來(lái)雜志社交流，說(shuō)今年以來(lái)，他們公司的應收賬款已經(jīng)累計5000多萬(wàn)元，公司為了正常運營(yíng)不得不到處籌措資金。他還表示，這種現象在物業(yè)管理行業(yè)還是比較普遍的，只是每一家企業(yè)的程度不同而已。
從這件事情來(lái)看，是不是應該換個(gè)視角看問(wèn)題？在日常的業(yè)務(wù)視角之外，用財務(wù)視角看看自己的企業(yè)。
以財務(wù)視角看物業(yè)服務(wù)企業(yè)
物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了一個(gè)重要的民生服務(wù)行業(yè)，各地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在快速發(fā)展，甚至有不少企業(yè)憑借優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理成功上市。在這里，談一下一物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該具備的最基本的財務(wù)能力。
百度百科這樣解釋企業(yè)的“財務(wù)能力”：是企業(yè)施加于財務(wù)可控資源的作用力，指企業(yè)所擁有的財務(wù)資源和所積累的財務(wù)學(xué)識的有機組合體，是企業(yè)綜合實(shí)力的反映和企業(yè)活力的價(jià)值體現。企業(yè)財務(wù)能力主要由財務(wù)管理能力、財務(wù)活動(dòng)能力、財務(wù)關(guān)系能力和財務(wù)表現能力構成。財務(wù)管理能力是企業(yè)組織、計劃、控制和協(xié)調財務(wù)活動(dòng)所具有的獨特知識與經(jīng)驗有機結合的學(xué)識，主要包括財務(wù)決策能力、財務(wù)控制能力、財務(wù)規劃能力和財務(wù)創(chuàng )新能力；財務(wù)活動(dòng)能力是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)活動(dòng)所具有的獨特知識與經(jīng)驗有機結合的學(xué)識，主要包括籌資能力、投資能力、資金運用能力和分配能力；財務(wù)表現能力是通過(guò)財務(wù)會(huì )計報表所體現出來(lái)的財務(wù)發(fā)展能力，主要包括盈利能力、償債能力、營(yíng)運能力、成長(cháng)能力和社會(huì )認可能力。
這一大段表述看起來(lái)又復雜又專(zhuān)業(yè)，其實(shí)，對照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際做法來(lái)看更容易理解。比如，前文講到的那家深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理部經(jīng)理在其文章中列舉了幾項關(guān)鍵內容，對很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有借鑒意義。其內容大致如下：
一是制定財務(wù)管理制度，以保證財務(wù)工作的整體方向；
二是統籌財務(wù)人員的管理，制定培訓及管理機制，制定績(jì)效考核機制；
三是全面預算管理，制定各單位目標，明確努力方向，層層落實(shí)；
四是統一會(huì )計核算軟件和核算制度，規范財務(wù)基礎工作，保證真實(shí)高效的財務(wù)數據采集，以便加強財務(wù)分析并給高層提供決策依據；
五是參與下屬單位的稅務(wù)及重大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)事項的事前審批管控，提前規避稅務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險；
六是統籌資金管理，細化每月資金收支計劃；
七是加強日常監督和定期內部審計，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題和風(fēng)險，不斷提升管理。
分析來(lái)看，以上的內容，涉及到財務(wù)制度、財務(wù)工作機制、財務(wù)管理以及財務(wù)思維等方面。即便是給到任何一家企業(yè)都適用，不同的是，可以根據企業(yè)規模和發(fā)展程度適當調整。
以財務(wù)視角看物業(yè)管理行業(yè)
觀(guān)察一個(gè)行業(yè)，應該看看頭部企業(yè)。
作為頭部企業(yè)之一，萬(wàn)物云一直是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)觀(guān)察和研究的對象，雜志社編輯部也時(shí)常就萬(wàn)物云的創(chuàng )新舉措進(jìn)行分析討論，每一次刊發(fā)的關(guān)于萬(wàn)物云的文章也備受關(guān)注。
萬(wàn)物云在上市前的招股書(shū)里有這樣一些財務(wù)數據：公司在2019年、2020年、2021年的營(yíng)收分別為139.27億元、181.45億元、237億元；而其2019年、2020年、2021年，萬(wàn)物云的員工成本分別占總銷(xiāo)售成本的56.1%、35.2%、36.8%。數據顯示，萬(wàn)物云上市的前一年，也就是2021年，其公司的毛利為40.2億元，毛利率為17%，年內利潤為17.14億元。
因為沒(méi)有看到更具體的財務(wù)數據，難以作細致的財務(wù)分析。但是，僅從上述數據來(lái)看，毛利率雖然不是很高，但萬(wàn)物云的盈利能力是不容置疑的。
近些年，隔三差五有物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，資本市場(chǎng)似乎格外青睞物業(yè)管理行業(yè)，一度讓人覺(jué)得，物業(yè)管理是個(gè)“賺錢(qián)”的行業(yè)。以至于，我常?？吹骄庉嫴坎坏貌弧翱巯隆币恍拔飿I(yè)上市”類(lèi)的稿件，為行業(yè)的資本熱降溫。但是，資本的推手還是引爆了一些企業(yè)和物業(yè)人的熱情，總有些企業(yè)按耐不住要上市的沖動(dòng)。
其實(shí)，從財務(wù)視角來(lái)看，上市是企業(yè)發(fā)展的選擇之一，上市或者不上市，本身沒(méi)有任何問(wèn)題，問(wèn)題在于因上市確實(shí)“虛高”了物業(yè)管理的盈利水平，也就是朱保全先生所擔心的問(wèn)題。
對于全國各地的中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然看不到其財務(wù)報表或財務(wù)數據，但是，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)從誕生之初就是一個(gè)民生服務(wù)行業(yè)，其收取物業(yè)費提供等價(jià)服務(wù)的商業(yè)模式，決定了其本身的基礎業(yè)務(wù)并不能產(chǎn)生較高的利潤率，即便是經(jīng)營(yíng)管理做得再好的公司也不能，這是其商業(yè)模式所決定的。
事實(shí)證明，在人工成本上漲、物業(yè)費價(jià)格上調難度大、疫情防控影響等因素的作用之下，多數企業(yè)的盈利水平是走低的。
從宏觀(guān)角度來(lái)看，不管是對企業(yè)而言，還是對整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，財務(wù)應該是一個(gè)“中臺”，其介于決策與運營(yíng)之間。
因此，物業(yè)管理行業(yè)應該對內引導業(yè)內企業(yè)學(xué)習、認知財務(wù)的重要性，在行業(yè)內樹(shù)立科學(xué)的財務(wù)觀(guān)，用專(zhuān)業(yè)、優(yōu)異的財務(wù)能力治理企業(yè)；對外則應該展示、傳播行業(yè)整個(gè)的發(fā)展狀況，不被狂熱的資本和少數的企業(yè)數據“帶偏”，讓業(yè)主和社會(huì )看到這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)，看到那些財務(wù)數據并不華麗卻一直默默無(wú)聞服務(wù)在業(yè)主身邊的企業(yè)和那些平凡從業(yè)者。
正如肖星教授所說(shuō)，財務(wù)是一門(mén)語(yǔ)言，那么，就讓我們“說(shuō)”好它。
（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2022年第11期）