文/ 李斌 張瑜
基層治理是國家治理的基石，物業(yè)管理作為服務(wù)居民的“最后一公里”，是新時(shí)期加強和創(chuàng )新基層社會(huì )治理的重要切入點(diǎn)，關(guān)系到小區和諧穩定和居民幸福指數。黨的二十大報告提出，“增強黨組織政治功能和組織功能，堅持大抓基層的鮮明導向，把基層黨組織建設成為有效實(shí)現黨的領(lǐng)導的堅強戰斗堡壘”“健全共建共治共享的社會(huì )治理制度，提升社會(huì )治理效能?！鄙轿魇￠L(cháng)治市住房和城鄉建設局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)長(cháng)治市住建局）認真貫徹落實(shí)黨的二十大精神、中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神、全國住房和城鄉建設工作會(huì )議精神以及省市關(guān)于加強城市基層黨建工作的各項部署要求，堅持黨建引領(lǐng)，堅持以人民為中心，創(chuàng )建紅色物業(yè)。
長(cháng)治市住建局把加強社區物業(yè)黨建聯(lián)建作為基層治理的第一課題，形成“黨建引領(lǐng)、市場(chǎng)運作、多方參與、共治共建”的工作思路，積極探索并取得初步成效。目前，長(cháng)治市納入無(wú)物業(yè)服務(wù)小區清零范圍的503個(gè)小區已全部實(shí)現清零；全市461個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共組建了166個(gè)黨組織，其中有92個(gè)企業(yè)單獨組建了黨組織，有199個(gè)企業(yè)聯(lián)合組建了74個(gè)黨組織，選派黨建指導員的企業(yè)有205個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部實(shí)現黨的工作覆蓋；全市2318個(gè)小區，符合組建物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）條件的已全部組建，已成立的物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）全部實(shí)現黨的工作覆蓋。長(cháng)治市以物業(yè)管理“小切口”，破解城市治理“大文章”，以紅色特質(zhì)、黨建溫度增進(jìn)人民福祉，提升社區居民滿(mǎn)意度，推動(dòng)城市基層社會(huì )治理提質(zhì)增效。
破解基層治理難題的經(jīng)驗
強化頂層設計，在多元共治中繪就紅色“同心圓”
長(cháng)治市通過(guò)機構改革、重心下移和優(yōu)化職能配置等，將市級住宅小區物業(yè)管理的19項權限全部下放至區級，潞州區組建區物業(yè)管理服務(wù)中心，建立起區級、街鎮、社區三級物業(yè)管理體系；在街鎮層面成立“物業(yè)服務(wù)中心”，安排專(zhuān)人負責物業(yè)管理工作；在社區層面組建環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì )，承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)評優(yōu)評級初審、矛盾糾紛調處等工作，構建起了上下貫通、職責明晰、運行順暢的物業(yè)服務(wù)機構。
潞州區強化制度性約束，出臺了13項物業(yè)服務(wù)制度，讓物業(yè)管理有章可依。其中一項是物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”制度，納入“紅榜”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在競標政府主導的物業(yè)項目時(shí)要優(yōu)先選擇，在居民選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)要優(yōu)先推薦；納入“黑榜”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不再進(jìn)行星級評定、年底信譽(yù)度評價(jià)，要倒逼其退出市場(chǎng)。
長(cháng)治市潞州區強化制度性約束，出臺了13項物業(yè)服務(wù)制度，讓物業(yè)管理有章可依
潞城區探索打造智慧化黨群服務(wù)體系，以智慧化黨群服務(wù)中心為載體，推動(dòng)街道社區、單位、行業(yè)各領(lǐng)域黨建深度融合，形成多方參與、共同治理的工作格局。黨群服務(wù)中心下設物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)中心、培訓中心、矛盾調處中心、志愿者服務(wù)中心等四個(gè)中心，形成了黨群服務(wù)平臺統籌協(xié)調、其余四個(gè)中心聯(lián)動(dòng)服務(wù)的工作格局，激活了物業(yè)管理行業(yè)黨建工作一盤(pán)棋。
探索新興模式，在基層治理中點(diǎn)燃發(fā)展“助推器”
長(cháng)治市以物業(yè)行業(yè)黨委為主導、以社區黨委為核心、以“網(wǎng)格黨支部+物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為主體、以“五方協(xié)商議事”為平臺、以“1+N”捆綁模式為載體的物業(yè)管理服務(wù)新模式，破解了老舊小區“事務(wù)無(wú)人管、企業(yè)不想干、百姓不滿(mǎn)意”等難題，激活了基層治理“神經(jīng)末梢”。
面對“無(wú)主管單位、無(wú)物業(yè)服務(wù)、無(wú)人防物防技防”的“三無(wú)”小區，長(cháng)治市采取“三步走”工作法：一是堅持全面改造，讓“三無(wú)”小區“能接手”；二是推行捆綁招標，讓“三無(wú)”小區“有人接”；三是開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)，讓“三無(wú)”小區“能管好”。通過(guò)“大帶小”“新帶舊”，大公司接、全方位挖、多渠道引、高科技上、抱團式走、靈活性用、優(yōu)質(zhì)化保等方法，推動(dòng)全區127個(gè)“三無(wú)”小區全部實(shí)現有物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，推動(dòng)“三無(wú)”小區物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。其中，山西鑫浩鷹物業(yè)管理有限公司通過(guò)政府牽線(xiàn)搭橋接管了60個(gè)“三無(wú)小區”，并利用物聯(lián)網(wǎng)、大數據自主開(kāi)發(fā)智慧物業(yè)服務(wù)云平臺，為小區物業(yè)管理裝上了“智慧大腦”。
山西鑫浩鷹物業(yè)管理有限公司利用物聯(lián)網(wǎng)、大數據自主開(kāi)發(fā)智慧物業(yè)服務(wù)云平臺，為小區物業(yè)管理裝上了“智慧大腦”。
武鄉縣積極創(chuàng )新物業(yè)管理：一是在社區物業(yè)黨建聯(lián)建工作中探索建立“一元兩推動(dòng)”，按照“1平方米補貼1元”標準，將物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金161.3398萬(wàn)元列入財政預算，補貼無(wú)物業(yè)小區服務(wù)；二是創(chuàng )新“黨支部+村集體經(jīng)濟組織+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”新型村辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)小區模式，鼓勵28個(gè)集體經(jīng)濟薄弱村新成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)4個(gè)，參與承接無(wú)物業(yè)小區服務(wù)，通過(guò)收取物業(yè)管理費，推動(dòng)集體經(jīng)濟增收；三是為鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔無(wú)物業(yè)住宅小區物業(yè)服務(wù)清零工作，設立武鄉縣物業(yè)管理補貼專(zhuān)項資金，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定的物業(yè)管理費補貼，實(shí)施無(wú)物業(yè)住宅小區三年過(guò)渡補貼辦法，經(jīng)過(guò)三年的適應和磨合，基本達到舊貌新顏、新舊平等、服務(wù)進(jìn)步的武鄉物業(yè)服務(wù)新格局。
破解治理難題，在物業(yè)服務(wù)中架起為民“連心橋”
潞城區探索推行“流動(dòng)物業(yè)”服務(wù)，采用“社區協(xié)調+原公司投資+物管會(huì )發(fā)動(dòng)+居民參與+流動(dòng)物業(yè)承接”的5方聯(lián)動(dòng)工作方法，通過(guò)發(fā)放“流動(dòng)物業(yè)服務(wù)卡”，暢通業(yè)主參與小區管理的渠道，業(yè)主直接聯(lián)系物業(yè)經(jīng)理，做到了時(shí)時(shí)有人管，事事有人管，處處有人管，最大限度地提供零缺陷、零漏洞、零空白的服務(wù)。目前已在為部分老舊小區安裝門(mén)禁、充電樁，清理化糞池、衛生死角，制作公益宣傳欄，拆除亂搭亂建等問(wèn)題中初見(jiàn)成效。
同時(shí)，潞城區為進(jìn)一步提升居民滿(mǎn)意度，在創(chuàng )新、特色、實(shí)效上下功夫，在全區物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展“一月一主題”實(shí)踐活動(dòng)，制定了“黨建引領(lǐng)月”“服務(wù)提升月”“敬親孝老月”“團圓歡慶月”“環(huán)境整治月”“安全和諧月”“鄰里守望月”“敬親孝老月”“溫情過(guò)冬月”“創(chuàng )優(yōu)爭先月”等十二個(gè)主題，按月開(kāi)展了諸如升國旗、紅歌比賽、廣場(chǎng)舞大賽、紅色電影展播等文娛活動(dòng)，持續豐富小區居民精神文化生活。
現行基層治理模式存在一系列問(wèn)題
黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區共治優(yōu)勢未能充分發(fā)揮
目前，通過(guò)組建黨組織、派駐黨建工作指導員等方式，全市461個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現了黨的組織和工作全覆蓋。但同時(shí)也存在部分新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織履行主體責任不到位的問(wèn)題，失管脫管，停擺不前，基層黨組織對住宅物業(yè)管理的政治引領(lǐng)、統籌協(xié)調作用發(fā)揮不充分，治理成效不顯著(zhù)。
物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競爭機制不完善
由于長(cháng)治市物業(yè)服務(wù)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多都是由開(kāi)發(fā)商直接指定或者其經(jīng)他途徑進(jìn)入小區開(kāi)展服務(wù)。此類(lèi)企業(yè)進(jìn)駐后，普遍缺少優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機感，經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊、發(fā)展后勁不足、積極性不高，成為制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無(wú)法形成良性的市場(chǎng)競爭機制。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)水平偏低
資質(zhì)管理制度的取消使得物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻降低，許多從業(yè)人員不具備相關(guān)知識和服務(wù)意識，存在文化程度不高、整體素質(zhì)不高、年齡偏大、待遇較低、從業(yè)人員流動(dòng)性大、隊伍穩定性差、入職門(mén)檻低、退出隨意性強等問(wèn)題。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難，約束機制不健全
部分集體土地建設小區和兩違項目小區，其物業(yè)服務(wù)由開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接，物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)條款和內容由小區開(kāi)發(fā)商單方確定。同時(shí)，部分住宅小區水、電費未實(shí)行一戶(hù)一表制，水、電費由物業(yè)服務(wù)公司代收，部分企業(yè)存在加價(jià)代收或與物業(yè)費捆綁催促業(yè)主交費的情況，一些業(yè)主和租戶(hù)因對水、電收費和捆綁行為存在異義而拒交費、遲交費或不交費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不為之墊付相應的費用保證多數住戶(hù)水電供應，導致物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主產(chǎn)生矛盾，由此衍生出停水、停電問(wèn)題，加劇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)使用人之間的矛盾。
多措并舉，提升基層治理能力
強化監督管理，以高質(zhì)量黨建提升治理效能
加強對業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）運作的監督管理，街道（鄉鎮）對業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）作出的違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，責令限期整改或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主；對業(yè)委會(huì )不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，指導業(yè)主大會(huì )召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議，重新選舉；建立業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）成員履職負面清單，對出現負面清單情形的，暫停相關(guān)成員履行職責，提請業(yè)主大會(huì )終止成員資格并公告全體業(yè)主，涉嫌犯罪的移送司法機關(guān)。持續跟蹤檢查，防止無(wú)物業(yè)小區清零出現反彈。加強業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）隊伍建設，針對業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）委員開(kāi)展培訓活動(dòng)，不斷提升業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）委員能力水平。
激活市場(chǎng)力量，以高標準服務(wù)發(fā)掘治理潛能
推進(jìn)各縣、區工作專(zhuān)班開(kāi)展好物業(yè)服務(wù)合同和項目負責人備案工作，并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)報備登記信息及時(shí)上報市工作專(zhuān)班；完善物業(yè)管理招投標制度，引導業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。推進(jìn)各縣、區工作專(zhuān)班在征求街道（鄉鎮）意見(jiàn)的基礎上，依法依規建立企業(yè)失信懲戒制度，對嚴重違法違規、情節惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責任人員，依法清出市場(chǎng)，對已經(jīng)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的，按照《民法典》等規定經(jīng)業(yè)主同意后予以解聘，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)多樣化、多元化經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)精細化和專(zhuān)業(yè)化，采用現代信息技術(shù)手段，推動(dòng)線(xiàn)上線(xiàn)下相融合，大力發(fā)展智慧物業(yè)。
加大典型示范，以高質(zhì)量發(fā)展集聚治理動(dòng)能
在工作開(kāi)展過(guò)程中及時(shí)發(fā)現總結亮點(diǎn)工作，挖掘先進(jìn)典型，形成可復制的經(jīng)驗在全市范圍內進(jìn)行推廣。達到“抓典型帶一般，抓兩頭帶中間”的目標，以點(diǎn)帶面，充分發(fā)揮先進(jìn)典型的導向作用。健全黨建引領(lǐng)機制，增加服務(wù)供給，補齊服務(wù)短板，創(chuàng )新服務(wù)機制，堅持黨建引領(lǐng)，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“領(lǐng)航員”；創(chuàng )新組織活動(dòng)，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“操作員”；融入社區治理，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“協(xié)調員”；提升服務(wù)質(zhì)量，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“服務(wù)員”；打造智慧物業(yè)，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“信息員”；夯實(shí)活動(dòng)陣地，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“管理員”。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第1期）
李斌系山西省長(cháng)治市物業(yè)行業(yè)黨委書(shū)記、長(cháng)治市住建局城改房產(chǎn)中心主任，張瑜系山西省長(cháng)治市住建局城改房產(chǎn)中心科員