《云南省物業(yè)管理規定》已經(jīng)2023年1月29日第十四屆云南省人民政府第2次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2023年5月1日起施行。
省長(cháng) 王予波
2023年2月14日
云南省物業(yè)管理規定
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人的合法權益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本規定。
第二條 本省行政區域內的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本規定；非住宅物業(yè)管理參照執行。
本規定所稱(chēng)的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人的方式，對物業(yè)管理區域內的建筑物及其附屬設施和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 物業(yè)管理應當遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、公開(kāi)公平、誠實(shí)信用、依法監督的原則。
第四條 推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )中設立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。在基層治理體系下，建立健全村（居）民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )等共同參與的治理機制。
第五條 縣級以上人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，將物業(yè)管理納入本行政區域現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃，建立綜合協(xié)調機制，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區建設。
第六條 縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、衛生健康、應急、審計、市場(chǎng)監管、人防、城市管理、消防等部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督管理工作。
第七條 鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當統籌協(xié)調行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)。
村（居）民委員會(huì )依法協(xié)助鄉（鎮）人民政府、街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理工作。
第八條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范物業(yè)服務(wù)人從業(yè)行為，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)培訓，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第九條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主身份的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依照法律、法規及有關(guān)合同約定享有權利和履行義務(wù)。
第十一條 業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域的劃分應當遵循規劃為先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、物業(yè)類(lèi)型、社區建設等因素。
第十二條 新建物業(yè)在出售前，開(kāi)發(fā)建設單位應當劃分物業(yè)管理區域，并向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)備案。
已經(jīng)交付使用但未劃分物業(yè)管理區域的，或者需要調整物業(yè)管理區域的，由縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)會(huì )同鄉（鎮）人民政府、街道辦事處征求業(yè)主代表意見(jiàn)后，提出物業(yè)管理區域劃分或者調整的建議方案，由業(yè)主依法共同決定后劃分。
物業(yè)管理區域劃分后，縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。
第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應當由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。
支持和鼓勵采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì )表決方式。
第十四條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)和鄉（鎮）人民政府、街道辦事處備案。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第十六條 不具備設立業(yè)主大會(huì )條件，或者設立確有困難的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處負責組建由村（居）民委員會(huì )、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會(huì )，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作，并積極推動(dòng)業(yè)主設立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )的人員組成，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
已設立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當解散物業(yè)管理委員會(huì )。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十七條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以選聘物業(yè)服務(wù)人管理。選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區域只能選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人。
第十八條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準，由州（市）、縣級人民政府根據省人民政府定價(jià)目錄，結合當地實(shí)際，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定并公布；實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十九條 物業(yè)服務(wù)人應當定期公布物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息，業(yè)主委員會(huì )應當對所公布的信息進(jìn)行監督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
第二十條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；
（二）未按照規定公示物業(yè)服務(wù)收費標準、業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)與收益情況、住宅專(zhuān)項維修資金使用情況等有關(guān)信息；
（三）超出合同約定或者超出公示收費項目和標準收取費用；
（四）侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；
（五）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目；
（六）挪用住宅專(zhuān)項維修資金；
（七）泄露業(yè)主信息；
（八）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費；
（九）法律、法規禁止的其他行為。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)人應當按照規定建立安全防范制度和應急預案，健全安全防范措施，履行安全防范責任。
物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)人在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
對于物業(yè)服務(wù)人執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。
第二十二條 開(kāi)發(fā)建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能的物業(yè)服務(wù)用房。
自然資源行政主管部門(mén)在核發(fā)建設工程規劃許可證時(shí)，應當在許可證附圖中載明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積；不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
物業(yè)服務(wù)用房、共用設施設備配套用房屬于全體業(yè)主共有，任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途或者非法占用。
第二十三條 縣級以上人民政府應當結合老舊小區整治改造有關(guān)規劃和年度計劃，加強對老舊小區物業(yè)管理的指導，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)和維護管理，改善居民生活環(huán)境和居住條件。
第四章 物業(yè)的使用與維護
第二十四條 業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規的規定。
物業(yè)管理區域內禁止從事下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構；
（二）違章搭建建（構）筑物；
（三）侵占、損壞物業(yè)共有部分；
（四）擅自改變物業(yè)規劃用途；
（五）任意棄置垃圾、排放污染物；
（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車(chē)通道和安全出口；
（七）違反噪聲污染防治有關(guān)規定，制造噪聲干擾他人正常生活；
（八）私拉電線(xiàn)、電纜為電動(dòng)車(chē)輛充電；
（九）從建筑物中拋擲物品；
（十）毀壞安防設施線(xiàn)路和設備，或者影響安防設施功能；
（十一）法律、法規禁止的其他行為。
物業(yè)管理區域內有上述行為的，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理。
第二十五條 經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以授權業(yè)主委員會(huì )，也可以委托物業(yè)服務(wù)人或者其他主體利用共有部分、共用設施設備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
第二十六條 住宅、住宅小區內的非住宅或者與單幢住宅結構相連的非住宅的業(yè)主，應當依法交存住宅專(zhuān)項維修資金。未交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的，開(kāi)發(fā)建設單位不得將房屋交付買(mǎi)受人。
業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交。
物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)應當依法公示住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況。
第五章 監督管理
第二十七條 省、州（市）人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)履行下列職責：
（一）制定物業(yè)管理有關(guān)政策并組織實(shí)施；
（二）建立完善物業(yè)服務(wù)人信用評價(jià)體系；
（三）建立健全物業(yè)服務(wù)標準和規范；
（四）制定管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；
（五）指導監督住宅專(zhuān)項維修資金管理工作；
（六）法律、法規規定的其他職責。
第二十八條 縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)履行下列職責：
（一）貫徹執行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規和政策；
（二）負責物業(yè)服務(wù)人的信用管理，對物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行信用評價(jià)和等級評定；
（三）監督管理物業(yè)管理招投標活動(dòng)；
（四）監督管理住宅專(zhuān)項維修資金；
（五）指導監督物業(yè)承接查驗有關(guān)工作；
（六）法律、法規規定的其他職責。
第二十九條 縣級以上人民政府應當建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報處理制度，并在本行政區域內各物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公布有關(guān)行政主管部門(mén)的執法事項和舉報受理電話(huà)。
縣級以上人民政府有關(guān)行政主管部門(mén)接到投訴、舉報的，應當及時(shí)依法處理。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人等有關(guān)單位和個(gè)人應當予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法開(kāi)展工作。
第三十條 鄉（鎮）人民政府、街道辦事處履行下列屬地管理職責：
（一）指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建和換屆改選；
（二）指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的日常工作；
（三）指導物業(yè)管理委員會(huì )有關(guān)工作；
（四）參加物業(yè)承接查驗，指導行政區域內物業(yè)管理項目的移交和接管工作；
（五）協(xié)助開(kāi)展行政區域內物業(yè)服務(wù)人信用信息的采集和核查工作；
（六）法律、法規規定的其他職責。
第六章 法律責任
第三十一條 國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第三十二條 開(kāi)發(fā)建設單位在房屋買(mǎi)受人未交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的情況下交付房屋的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。
第三十三條 違反本規定的行為，法律、法規對法律責任已有規定的，從其規定。
第七章 附 則
第三十四條 本規定自2023年5月1日起施行。2005年8月10日云南省人民政府令第135號公布，2008年11月22日云南省人民政府令第151號修正的《云南省物業(yè)管理規定》同時(shí)廢止。