如何更好地推動(dòng)完整社區建設？今年兩會(huì )，全國人大代表，北京市建筑設計研究院有限公司總建筑師、總規劃師，首鋼集團總建筑師吳晨帶來(lái)了相關(guān)建議。
中國工程院和中國科學(xué)院兩院院士吳良鏞于2010年提出“完整社區、和諧城市”理念后，相關(guān)主管部門(mén)及部分城市作出了積極探索，取得了一定成效，北京、上海、廈門(mén)等地先行先試，積累了一些經(jīng)驗。
吳晨長(cháng)期致力于“城市復興”理論研究，并將其實(shí)踐于北京多個(gè)大型項目，取得了良好效果。他認為，以完整社區建設為代表的城市更新并非傳統意義上的城市開(kāi)發(fā)，而是在政府補貼與監督管控下，企業(yè)兼顧一定社會(huì )使命，從運營(yíng)管理著(zhù)手，通過(guò)高質(zhì)量、高效率的資產(chǎn)管理，以滿(mǎn)足人民美好生活需求為核心，從“好房子”到“好小區”“好社區”“好城區”，實(shí)現可持續高質(zhì)量的城市更新。
吳晨認為，在一系列政策的激勵驅動(dòng)下，社會(huì )資本參與完整社區建設的積極性顯著(zhù)增加，但在具體實(shí)踐中仍然存在一些“堵點(diǎn)”。比如，老舊小區可拓展增益空間有限，資金平衡較難，企業(yè)改造動(dòng)力不足；社會(huì )力量參與老舊小區改造的經(jīng)營(yíng)權缺乏有效保障；物業(yè)長(cháng)效管理機制仍需探索和落實(shí)；各部門(mén)協(xié)同度仍需加強，資源配置效率有待提高；招投標工作審批準備過(guò)程周期長(cháng)，政策實(shí)施細則有待落實(shí)。為此，吳晨建議：
要加強頂層設計，建立協(xié)同工作機制，實(shí)現資金集成。建議由政府主要部門(mén)與社區黨委建立協(xié)同工作機制，從城市或區域的角度統籌分散的完整社區建設項目，形成項目包，由具有社會(huì )擔當和社會(huì )認知的社會(huì )主體統籌實(shí)施。建立統一的完整社區建設管理平臺，將目前分散在各部門(mén)的各類(lèi)更新改造資金整合管理使用。要加強區域統籌推進(jìn)，實(shí)現存量資源整合利用。通過(guò)單元化、街區化更新方式，提高規模體量，拓展運作空間，更好調動(dòng)社會(huì )資本投資的積極性，增強金融支撐的可行性。建立跨項目跨區域的資金平衡機制，實(shí)現城市更新項目的綜合平衡。
從長(cháng)效運營(yíng)角度，拓寬社會(huì )資本參與途徑。加強政府領(lǐng)導，充分發(fā)揮政府平臺公司、國有企業(yè)的資金、資源優(yōu)勢，挖掘社會(huì )資本設計、運營(yíng)、管理能力，根據城市更新類(lèi)型采取差異化措施，拓展“政府平臺+社會(huì )資本”的多元化結合，為社會(huì )資本參與城市更新提供合理路徑。應研究出臺符合老舊小區改造業(yè)務(wù)的專(zhuān)項稅收政策、降低企業(yè)參與改造的稅收成本，以鼓勵社會(huì )資本積極參與老舊小區改造。
完善土地規劃管理措施，加快出臺規劃建設審批管理的實(shí)施細則。建議研究推進(jìn)土地性質(zhì)和建筑功能兼容的政策突破，為大片區統籌、優(yōu)質(zhì)項目捆綁等方式明晰路徑，支持項目策劃、規劃設計、建設運營(yíng)一體化推進(jìn)，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類(lèi)型。建議盡快明確規劃審批中低風(fēng)險等可利用政策創(chuàng )新應用的可能性及細化落地的審批流程，優(yōu)化消防驗收、營(yíng)業(yè)執照辦理等審批程序，提高審批效率，破解困擾企業(yè)的層層審批難題。
實(shí)施社區“投建管運”一體化模式，促進(jìn)更新項目投入產(chǎn)出平衡。加強政策支撐，優(yōu)化城市更新項目招投標方式，支持“EPC+O”、“投資+設計施工+運營(yíng)+物業(yè)管理”一體化招標綜合評審方式的復制推廣，促進(jìn)城市更新長(cháng)效運營(yíng)理念更好落地。應明確老舊小區綜合整治項目招標模式至各區及各街道，在建設工程交易平臺開(kāi)放實(shí)施方案評審功能，落實(shí)“一體化”招標。
促進(jìn)城市空間資產(chǎn)化增值，實(shí)現可持續運營(yíng)。促進(jìn)實(shí)現城市更新項目財務(wù)平衡。通過(guò)引入社會(huì )資本建立PPP運營(yíng)機制，以有收益改造內容產(chǎn)生的現金流作為改造費用，以財政資金作為可行性缺口補助，統籌用于無(wú)收益改造內容，實(shí)現項目現金流整體平衡。
吳晨認為，政府應該對老舊小區改造吸引社會(huì )資本建立相關(guān)制度，加強風(fēng)險評估，探索管控體系，引入居民參與機制與外部機制，不斷創(chuàng )新完善更新改造機制，確保更新項目的長(cháng)效有序推動(dòng)。同時(shí)，研究開(kāi)發(fā)多元化創(chuàng )新性金融產(chǎn)品，拓寬融資渠道和加大信貸等方面的支持，吸引更多社會(huì )資本參與。通過(guò)總結試點(diǎn)項目的成功經(jīng)驗，并突破實(shí)施難點(diǎn)，打造全周期可持續標桿項目，形成任務(wù)統籌、基金集成、軟硬耦合、共同締造的全生命周期運營(yíng)管理模式，激發(fā)中國式現代化城市經(jīng)濟增長(cháng)的創(chuàng )新動(dòng)能。