聚焦“一老一小”群體，南都物業(yè)以“軟服務(wù)”激發(fā)老舊小區的活力。圖為在杭州東方福邸小區，春季義診進(jìn)社區
文/ 韓芳（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)、南都物業(yè)董事長(cháng)）
今年1月份召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議指出，“把城市規劃好、建設好、治理好，持續實(shí)施城市更新行動(dòng)和鄉村建設行動(dòng)，打造宜居、韌性、智慧城市”。在剛剛閉幕的十四屆全國人大一次會(huì )議上，住房和城鄉建設部倪虹部長(cháng)在會(huì )后答媒體記者問(wèn)時(shí)說(shuō)道：“城市更新是城鎮化發(fā)展的必然過(guò)程，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段?！?/span>
南都物業(yè)服務(wù)集團股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)南都物業(yè)）一直在探索、實(shí)踐，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在城市更新中應擔當何種角色？物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何透過(guò)精細化的“七分管”實(shí)現城市有機更新？物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何讓老舊小區“發(fā)新芽”，為社會(huì )基層治理注入新的活力？
帶著(zhù)這些問(wèn)題重新審視時(shí)下正興的城市更新行動(dòng)，我們從“城市”這一人類(lèi)文明的產(chǎn)物回溯，可以發(fā)現：城市和人一樣，也是一個(gè)有生命的有機體。隨著(zhù)人民對美好生活向往的不斷升級，隨著(zhù)中國城鎮化進(jìn)程從過(guò)去的“粗放式發(fā)展”進(jìn)入“精細化運營(yíng)”時(shí)代，城市更新的需求也在不斷升級。
參與城市更新，利國利民利己。南都物業(yè)總結過(guò)往29年時(shí)間的探索實(shí)踐心得，我們愈發(fā)相信，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在城市更新中，應切實(shí)履行社會(huì )責任，承擔起規劃的建言者、改造的協(xié)助者和服務(wù)的提供者角色，要選擇適合自己的路徑和時(shí)機，有序參與到城市更新的實(shí)踐中去。
蔣村樣板，美美與共
近年來(lái)，南都物業(yè)以杭州蔣村花園項目為切口，探索出一條“共融、共享、共生、共富”的老舊小區治理服務(wù)路徑，為物業(yè)管理參與城市更新提供了一個(gè)老舊小區場(chǎng)景下的改造樣本和可持續運營(yíng)模式。
蔣村花園社區建成于2011年，為實(shí)施西溪濕地綜合保護工程而配套建設的大型拆遷安置房小區。轄區面積0.88平方公里，常住人口7880余人，流動(dòng)人口近1.5萬(wàn)人。10年來(lái)，蔣村街道為抓好物業(yè)管理，從“蔣人治蔣”模式到分苑管理，進(jìn)行了多次探索嘗試。2019年，蔣村街道引進(jìn)南都物業(yè)對蔣村花園進(jìn)行規范化管理。
為實(shí)現“農村變城市，農民變居民”的目標，在杭州市西湖區委組織部、住建局的指導下，南都物業(yè)與蔣村街道“一盤(pán)棋”謀劃，以運營(yíng)聯(lián)盟（物管會(huì )）為組織保障，形成社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、經(jīng)濟合作社、居民、商家等多方組織成員多元共治、聯(lián)動(dòng)運行的管理機制，同時(shí)以資產(chǎn)運營(yíng)、基礎服務(wù)、社區服務(wù)為抓手，全方位、多舉措提升社區管理和服務(wù)水平。
首先，讓“老社區”煥發(fā)“新光彩”。老舊小區改造抓什么？住房和城鄉建設部倪虹部長(cháng)明確提出了三個(gè)“革命”—即“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”。圍繞“環(huán)境革命”“樓道革命”，蔣村花園在路面修繕、綠化整治、水系維護治理等方面完善配套設施，同時(shí)加裝電梯、充電樁，進(jìn)行適老化改造。為避免亂停車(chē)、亂倒垃圾、亂搭違建、亂占樓道等行為“舊病復發(fā)”，南都物業(yè)以居民需求為導向，打造了一整套物業(yè)服務(wù)提質(zhì)增效專(zhuān)項方案，維護提升改造成果，共同建立長(cháng)效管理機制。
南都物業(yè)建立設備設施管理系統，對各個(gè)小區的環(huán)境面貌、設施設備等“硬件”系統的維修、更新和改造數據記錄金程留痕，實(shí)現設施設備的全生命周期管理
其次，從安居到樂(lè )業(yè)，實(shí)現共建共享共富夢(mèng)。南都物業(yè)認為，城市更新并不單純是就舊有建筑空間功能的建留更替，而應該在物質(zhì)設施等“看得見(jiàn)”的基礎之上，以人文視角、成長(cháng)性思維去思索如何以“軟力量”激發(fā)老舊小區的活力。在此基礎上，我們充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在就業(yè)扶持、安置方面的優(yōu)勢，吸納了大量本地村民就業(yè)。項目目前共聘用109名員工，其中80%都是蔣村當地村民，保潔、綠化、秩序維護、工程等崗位吸納了大量年齡偏大的群體。這一方面可以精準開(kāi)展對重點(diǎn)群體的就業(yè)幫扶，另一方面也有效助力企業(yè)穩崗擴崗。南都物業(yè)在多方共贏(yíng)中承擔了社會(huì )責任，也讓更多人實(shí)現了“工作著(zhù)是美麗的”愿望。
再次，智慧服務(wù)讓老小區變得更“聰明”。蔣村花園作為新、老杭州人聚集的大型融合型社區，有約1.5萬(wàn)流動(dòng)人口，也是許多外來(lái)務(wù)工人員在杭州的“第一個(gè)家”。圍繞“一老一小”、外來(lái)務(wù)工人員等重點(diǎn)群體，蔣村花園打造涵蓋全齡段的多元化社區綜合服務(wù)陣地。物業(yè)服務(wù)中心駐點(diǎn)社區聯(lián)勤警務(wù)站，與社區、派出所共同搭建“天眼”智治平臺，實(shí)現車(chē)輛管理系統、智慧消防系統、物業(yè)管控系統一網(wǎng)聯(lián)通，讓村民家門(mén)口的服務(wù)更多了，生活圈的功能更全了，手機上辦事更方便了。
最后，加強社區經(jīng)營(yíng)，讓管理“可持續”。在蔣村花園的投資回報平衡及可持續運營(yíng)方面，南都物業(yè)通過(guò)對社區部分空間運營(yíng)和物業(yè)管理資源調整帶動(dòng)盈利，利用停車(chē)場(chǎng)、快遞柜、廣告等公共部分收益實(shí)現社區資金流轉，讓管理變得“可持續”，打造老舊小區長(cháng)效可持續治理機制。
紅色物業(yè)，潤物細無(wú)聲
“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”。住房和城鄉建設部倪虹部長(cháng)還提出了老舊小區的“管理革命”：黨建引領(lǐng)、紅色物業(yè)。發(fā)展紅色物業(yè)是地方政府在基層社會(huì )治理領(lǐng)域富有智慧的體現，同時(shí)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一項具有開(kāi)創(chuàng )性和挑戰性的工作。近年來(lái)，我們在多個(gè)老舊小區實(shí)踐了紅色物業(yè)管理模式。
以杭州為例，南都物業(yè)在管的交付十年以上的老舊小區有幾十個(gè)，個(gè)別項目的服務(wù)年限更是接近三十年。在這些項目中，我們強化基層黨組織的政治功能和服務(wù)功能，形成了一套適應基層社區需要的“紅色模式”。那么，紅色物業(yè)到底“紅”在哪里呢？
首先是思想傳承。近年來(lái)，我們同心跟黨走，黨、工、婦、團四驅聯(lián)動(dòng)，以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，在物業(yè)服務(wù)工作中堅持黨的政治引領(lǐng)、組織引領(lǐng)、工作方法引領(lǐng)，切切實(shí)實(shí)落實(shí)兩新組織各項黨建工作要求，夯實(shí)服務(wù)團隊的紅色思想基礎。
其次是組織保障。南都物業(yè)以黨建統領(lǐng)，積極融入社區基層治理，充分發(fā)揮“黨員先鋒崗”的模范作用，加強黨小組建設，鞏固支部凝聚力，把物業(yè)管理團隊打造成為小區治理的重要力量。在深化三方協(xié)同、三圈融治的基礎上，形成以黨員帶頭、業(yè)主群眾積極參與的多種功能團隊。以公益小黃人、品質(zhì)服務(wù)提升、特色節日活動(dòng)等為載體，傳播正能量，引導社會(huì )正氣生長(cháng)。
再次是樹(shù)立榜樣。我們積極開(kāi)展“紅色物業(yè)”項目創(chuàng )建工作，努力打造了一批物業(yè)服務(wù)能力強、業(yè)主滿(mǎn)意度高，鄰里關(guān)系和諧、小區治理有序的基層治理示范項目，其中多個(gè)項目皆為老舊小區項目。去年，杭州康都紫軒項目入選“加強物業(yè)管理 共建美好家園”全國典型案例名單。作為交付十余年的老舊小區，康都紫軒積極探索建立了“133”紫軒模式?！?”即以小區綜合黨委為核心，以黨建引領(lǐng)小區治理；第一個(gè)“3”是指三駕馬車(chē)：小區專(zhuān)員、業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，三方共同發(fā)力，推進(jìn)小區治理；第二個(gè)“3”是指三網(wǎng)融治：黨員服務(wù)網(wǎng)、鄰里關(guān)系網(wǎng)和多方聯(lián)動(dòng)網(wǎng)。在這一模式下，針對小區不同的問(wèn)題，聯(lián)動(dòng)各方相關(guān)主體，實(shí)現多元治理，協(xié)商解決。
人民群眾對幸福最樸素的期待就是安居樂(lè )業(yè)。運用“紅色引擎”，借助成熟的紅色物業(yè)經(jīng)驗或模式介入老舊小區管理，最終形成黨建引領(lǐng)、政府主導、多方共治、企業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，是提高老舊小區服務(wù)韌性的有效途徑，也是增進(jìn)民生福祉的生動(dòng)實(shí)踐。
城市更新，躬逢其盛。南都物業(yè)作為有幸參與到這一“歷史事項”的一員，將不負黨和人民重托，為業(yè)主筑造美好生活。我們堅信，從房子到小區、到社區、到城市，用心用情去尋找人民群眾身邊的急難愁盼問(wèn)題，方能用點(diǎn)滴服務(wù)讓城市“發(fā)新芽”。展望前路，我們也將努力落實(shí)“城市三分建七分管”理念，為“城市讓生活更美好”貢獻南都方案。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第3期）