文 / 陸俊馨
業(yè)委會(huì )是代表業(yè)主利益的組織，能夠對物業(yè)管理發(fā)揮有力的監督作用，是廣大業(yè)主權利實(shí)現的重要載體。然而現實(shí)中，每一次召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決事項都像是打一場(chǎng)硬仗。因為傳統模式的投票過(guò)程環(huán)節繁瑣、周期過(guò)長(cháng)，大批志愿者開(kāi)啟“掃樓”模式挨家挨戶(hù)核對身份發(fā)放選票，選地方唱票，還要維持現場(chǎng)秩序等，不僅效率低，耗費大量的人力物力財力，還容易引發(fā)各種現場(chǎng)矛盾。
另外，雖然近年來(lái)居民自治意識有所提高，但大部分業(yè)主仍游離于社區管理之外。他們認為出了小區是工作，回到家里是生活，只要不涉及自身利益，并不關(guān)心小區事務(wù)。同時(shí)，不常住房屋、已出租房屋多，小區規模過(guò)大等客觀(guān)因素也間接導致業(yè)主參與度降低。
如何提升業(yè)主參與度，提高業(yè)主大會(huì )表決的成功率？我國不同地區有不同做法。
上海一小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決物業(yè)公司選聘事宜，為保證回票率達到總業(yè)主數的三分之二以上，業(yè)委會(huì )成員和屬地居委會(huì )工作人員先是在小區設攤一周發(fā)放表決票，剩余表決票再以?huà)焯栃判问郊某觥?/span>
微信小程序實(shí)現線(xiàn)上線(xiàn)下同步表決
考慮到微信的普及率，部分小區利用微信現有小程序實(shí)現線(xiàn)上線(xiàn)下同步表決。
具體操作中，一般是由小區建立微信群，業(yè)委會(huì )、物管委或其他業(yè)主大會(huì )組織者在微信群內發(fā)出業(yè)主大會(huì )公告，然后用“金山表單”“問(wèn)卷星”等小程序發(fā)表決票、統計表決結果?；蛘?，組織者在小區公告欄內張貼業(yè)主大會(huì )公告時(shí)附上投票二維碼，居民直接掃碼投票。
線(xiàn)上投票不受地域、時(shí)間限制，有利于回收無(wú)法上門(mén)送達的表決票，比如長(cháng)期不在小區內居住的業(yè)主、錯過(guò)發(fā)票時(shí)間的上班族等。
同步的線(xiàn)下投票則主要針對沒(méi)有微信或不會(huì )操作的中老年業(yè)主。如果不設線(xiàn)下投票方式，改為由組織者代投票，則需要做好書(shū)面記錄。
這種業(yè)主大會(huì )召開(kāi)方式在一定程度上增加了業(yè)主參與度，但缺點(diǎn)也較多。首先，微信投票難以確認業(yè)主身份，需要組織者二次核對投票人是否是產(chǎn)權人；其次，計票結果往往較為混亂，需要人工剔除非業(yè)主投票、重復投票等；最后，對于屏蔽微信群、不看小區公告欄的居民仍需人工通知投票，相較于傳統書(shū)面表決形式并沒(méi)有節省多少人力。
建議建筑面積在1萬(wàn)平方米以下或戶(hù)數少的小區采用這種形式。
通過(guò)電子投票系統發(fā)起投票
電子投票系統運用實(shí)名認證技術(shù)和實(shí)時(shí)房屋所有權信息關(guān)聯(lián)機制，通過(guò)微信、支付寶小程序等通道實(shí)現業(yè)主身份認證、投票、唱票統計等服務(wù)。目前，廣州、深圳、杭州、成都等城市已建立了電子投票系統，在《物業(yè)管理條例》中明確業(yè)主大會(huì )可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電子投票形式召開(kāi)，并制定了相應的電子投票規則，對整個(gè)流程中的數據采集、會(huì )議發(fā)起、一房多票、委托投票、投票異議等內容都有相應規定。
電子投票的優(yōu)點(diǎn)很明顯。以廣州市為例，投票系統數據庫的建立、維護和管理工作由當地住建主管部門(mén)負責，投票組織者需通過(guò)街道辦事處（鎮人民政府）啟動(dòng)電子投票，投票系統在電子投票截止后自動(dòng)統計表決意見(jiàn)，生成表決結果，業(yè)主通過(guò)“廣州物業(yè)管理”公眾號查詢(xún)。整個(gè)過(guò)程由政府部門(mén)主導、監管，確保會(huì )議議程和結果公開(kāi)、公正、合法，增加業(yè)主信任度，還解決了業(yè)主大會(huì )身份核驗難、統計核算難的問(wèn)題。
而且，電子投票沒(méi)有公開(kāi)唱票環(huán)節，對于部分矛盾尖銳的小區而言，能避免人員聚集后發(fā)生正面沖突。
另外，根據《住房和城鄉建設部等部門(mén)關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)的意見(jiàn)》（建房〔2020〕99號），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合建設通用、開(kāi)放的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，降低平臺建設運營(yíng)成本，提高服務(wù)資源整合能力。鼓勵大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)放自有智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺功能，拓展服務(wù)范圍，為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供平臺支撐和技術(shù)支持。電子投票系統也可以看作是一種增值服務(wù)，供自管項目使用，或者單獨售賣(mài)。比如，綠城服務(wù)旗下的綠漫科技參與建設了杭州市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，其中即包含了電子投票系統。
當然，電子投票也有其弊端。第一，電子投票的前提是有投票系統，這意味著(zhù)要有資金投入開(kāi)發(fā)軟件，還要打通不動(dòng)產(chǎn)登記信息數據庫共享環(huán)節。第二，電子投票并非全自動(dòng)化，同樣耗費人力。特別是在電子投票系統運行初期，有大量基礎數據工作要做，每個(gè)業(yè)主都要實(shí)名認證，核對產(chǎn)權信息，如果出現手機號、身份證號不匹配的，或系統尚未采集到不動(dòng)產(chǎn)面積、產(chǎn)權人變更等事項，均需人工操作更正。而且電子投票正式啟用階段，對于關(guān)閉公眾號推送的或者不會(huì )用智能手機的業(yè)主，仍需要通過(guò)電話(huà)、上門(mén)等傳統方式通知投票。第三，從業(yè)主角度來(lái)看，電子投票步驟比傳統紙質(zhì)表決票勾選方式更繁瑣。還是以廣州市為例，投票前，業(yè)主要關(guān)注“廣州物業(yè)管理”公眾號，綁定業(yè)主身份。一旦數據異常，就需要帶材料找對應部門(mén)處理；投票時(shí)，不能使用電子投票又需要投票的，要委托居委會(huì )或代理人提交書(shū)面委托書(shū)，并出示業(yè)主身份證明和不動(dòng)產(chǎn)權屬證明，代理人的身份證明等材料。在上述每一環(huán)節，業(yè)主都有可能因為“太麻煩”而放棄投票。所以，電子投票并不能解決因業(yè)主主觀(guān)投票意愿弱導致參與表決票數不足的問(wèn)題。
擬制計票方式提高表決成功率
除了利用科技手段進(jìn)行線(xiàn)上投票外，提高業(yè)主大會(huì )表決成功率還有一種方式，也就是擬制計票。
上海市始終未出臺官方主導的電子投票系統，業(yè)主大會(huì )常年按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》擬制的計票方式統計票數，通常的運作方式是這樣的：書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的，與會(huì )業(yè)主以表決票送達的業(yè)主人數確定；業(yè)主簽收表決票或表決票已投入業(yè)主信報箱的均視為表決票已送達；已送達的表決票，業(yè)主在規定的時(shí)間內不反饋意見(jiàn)或者不提出同意、反對、棄權意見(jiàn)的，視為同意已表決的多數票意見(jiàn)。
在擬制計票規則的框架下，假設小區有100戶(hù)業(yè)主，業(yè)委會(huì )在每家每戶(hù)的信報箱內投入表決票。開(kāi)票當日，只有3戶(hù)業(yè)主投票，兩張同意，1張反對，那么表決結果就是99票同意，1票反對，表決議題通過(guò)。
擬制計票不用考慮業(yè)主參與度，對投票組織者非常友好。但這種方式因為《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）新增“業(yè)主參與表決”要件而產(chǎn)生爭議，其爭議核心主要聚焦為兩個(gè)問(wèn)題：“視作同意大多數”規則究竟合不合法？業(yè)主有沒(méi)有必要必須實(shí)際投票？
第一個(gè)問(wèn)題，通過(guò)查詢(xún)相關(guān)法規條例可見(jiàn)：其一，根據《民法典》草案和立法研討會(huì )相關(guān)資料來(lái)看，修改表決規則的初衷是希望業(yè)主積極參與小區事務(wù)，降低業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)需要的票數。仍舊以100戶(hù)業(yè)主的小區舉例，理論上《民法典》修改前需要50戶(hù)業(yè)主同意議題才能通過(guò)，修改后僅需要34戶(hù)業(yè)主同意就能通過(guò)。其二，《物業(yè)管理條例》并沒(méi)有規定業(yè)主應當實(shí)際投票。其三，2009年，住房和城鄉建設部頒布的《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》中規定“未參與表決的業(yè)主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定?！逼渌?，《民法典》第278條并未禁止業(yè)主約定參與表決的方式。
第二個(gè)問(wèn)題，支持“實(shí)際投票”和反對“實(shí)際投票”的兩種聲音，代表了兩種價(jià)值觀(guān)。一方強調保障業(yè)主的投票權和參與權，主張不投票的業(yè)主不能“被代表”，業(yè)主大會(huì )決議應當真實(shí)反映多數業(yè)主意見(jiàn)，而不是少數人操縱的投票結果。另一方強調小區順暢運作優(yōu)先，通過(guò)約定投票規則可以簡(jiǎn)化業(yè)主大會(huì )流程，減輕業(yè)委會(huì )工作負擔，提高小區事務(wù)推進(jìn)效率。
但是在現實(shí)運作中，采用“實(shí)際投票”反而更容易進(jìn)行“技術(shù)性”操作。因為表決的理想模型應該是同意和反對的群體相抗衡，說(shuō)服搖擺不定的業(yè)主投票并支持己方觀(guān)點(diǎn)。一旦必須“實(shí)際投票”，那么只要促使小區超過(guò)三分之一的業(yè)主不投票，就無(wú)法形成業(yè)主大會(huì )決議。即反對議題的業(yè)主說(shuō)服觀(guān)望業(yè)主繼續觀(guān)望，就能達成目的。許多小區的業(yè)主大會(huì )因此以失敗告終，間接促使更多業(yè)委會(huì )怠于履行義務(wù)，不再召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
由此可見(jiàn)，小區的公共屬性注定個(gè)人利益應當服從集體利益，過(guò)分強調實(shí)現個(gè)人的參與權，未免失之偏頗。至于業(yè)主投票權，如果事先約定并告知業(yè)主不投票的后果，那么業(yè)主沒(méi)有實(shí)際投票也是一種意愿表現，并沒(méi)有剝奪其權利。
上海市二中院于2022年6月22日作出的（2022）滬02民初16號民事判決中也認為業(yè)主大會(huì )可以繼續使用擬制計票規則。
關(guān)于提高業(yè)主大會(huì )表決成功率，還有一些另辟蹊徑的做法。比如，北京某小區約定每個(gè)投票業(yè)主可以領(lǐng)100元人民幣，投票率立刻大幅上升。這種方法雖然受到“買(mǎi)票”的指責，但確實(shí)有效。
總而言之，小區屬于全體業(yè)主，有關(guān)共有和共同管理權利的事項都由業(yè)主共同決定。之所以規定什么是“共同”，如何形成“決定”，出發(fā)點(diǎn)都是保證小區管理機制運作順暢。有效提高業(yè)主大會(huì )表決成功率，在降低地方政府工作難度的同時(shí)，也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作變得更加順暢，更能夠及時(shí)維護業(yè)主的合法權益，從而有效避免一些不必要的損失。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第3期）
作者單位：上海市普陀區長(cháng)壽路街道房管辦