文 / 李朗 王曉飛
老舊小區改造是一項復雜的系統工程，涉及到政府、設計單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等多方主體。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區的物業(yè)服務(wù)提供方和后期管理主體，雖然不是老舊小區改造的甲方，也不是乙方，決策權有限，但各地均鼓勵其全程參與改造。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該如何在老舊小區改造中有效發(fā)揮作用，以促進(jìn)改造工作更好開(kāi)展呢？本文以北京市海淀區育新花園小區為例，對此進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
育新花園建成于上世紀90年代，位于北京市海淀區西三旗街道，分為南、中、北三個(gè)區域，占地面積24.7萬(wàn)平方米，共有51棟居民樓5000余戶(hù)，由北京育新物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)育新物業(yè)）提供物業(yè)服務(wù)。該小區于2021年開(kāi)始進(jìn)行老舊小區改造工作，目前南區樓本體改造已基本完成，中區、北區改造施工單位已進(jìn)場(chǎng)，正在進(jìn)行改造。育新物業(yè)在這項工作中抓住小區硬件改造的良好契機，結合物業(yè)管理的實(shí)際需求，主動(dòng)介入改造，取得良好效果。
北京育新物業(yè)管理公司黨委派出兩名黨員參加由社區黨委牽頭組建的老舊小區改造臨時(shí)黨支部
設計階段考慮業(yè)主需求，主動(dòng)獻策，完善設計
老舊小區改造的設計方案對于后期施工有重要意義，設計方案是否成熟主要在于其能否契合小區多數業(yè)主需求，解決小區維護管理和居民生活的痛點(diǎn)問(wèn)題，可以說(shuō)每個(gè)小區的改造側重點(diǎn)都不一樣，要真正實(shí)現“一小區一方案”的個(gè)性化改造，離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將日常管理中收集到的居民需求及時(shí)告知設計單位，或是對設計單位的常規設計方案提出針對性的意見(jiàn)和建議，協(xié)助其完善方案。育新物業(yè)對老舊小區改造從一開(kāi)始就抱有十分積極的態(tài)度，利用自身對于項目情況和業(yè)主情況全面了解的優(yōu)勢，全程參與到改造設計工作中，并認真參加每一次改造設計研討和推進(jìn)會(huì )，在設計方案未定稿前提出具體修改意見(jiàn)建議，給設計以全面的支持，取得良好的成效。
育新花園小區改造項目中包含更換樓內給排水主管道，該小區給排水主管道大部分都在居民家中，需要征求居民意見(jiàn)，同意后才能更換，由于更換給排水管道需要對部分用戶(hù)家中的裝修予以局部拆除，因此設計方案遇到一定阻力。育新物業(yè)根據實(shí)際工作經(jīng)驗，向設計單位提出，由于塔樓內給水管道的主干管在樓內管道井中，無(wú)需進(jìn)入居民家中施工，無(wú)需居民簽字同意即可施工，因此建議就塔樓內給水管道的主干管更換單獨提出設計方案，與居民家中給水主管的更換進(jìn)行區分。
同時(shí)，由于管道井內除了給水主管道，還布設有暖氣管道、消防管道，空間狹窄，操作不便，為了減少更換給水管道主干管停水時(shí)間長(cháng)對居民造成的影響，育新物業(yè)還根據實(shí)際工作經(jīng)驗向設計單位提出建議，將新的給水管道主干管設計安裝到樓內其它公共區域，改造時(shí)可以先安裝整樓的新的給水管道主干管，待與戶(hù)內給水主管道連接時(shí)再停水，這樣就可以有效縮短更換管道停水時(shí)間。經(jīng)過(guò)現場(chǎng)查看，多次溝通，設計單位采納了以上建議，育新物業(yè)也協(xié)助其完善了給水管道更換的設計方案。
分項改造施工前深入現場(chǎng)溝通，優(yōu)化細節，排除隱患
一般來(lái)說(shuō)，小區改造設計方案定稿時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只對改造項目有初步和整體的了解，具體改造細節是不掌握的，因為對于一些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和復雜改造圖紙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定能完全看懂，而且有的改造細節也只有字面或圖片的介紹，沒(méi)有直觀(guān)印象，加之數據量太大，真正施工時(shí)不一定記得清楚。因此，分項改造施工前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很有必要深入現場(chǎng)進(jìn)行溝通，直觀(guān)了解改造細節，并提出優(yōu)化意見(jiàn)，盡量讓改造工程一步到位，減少對居民的影響并最終惠及居民。
育新花園小區在建成時(shí)沒(méi)有單元門(mén)禁系統，育新物業(yè)根據小區居民需求，給每個(gè)單元都安裝了門(mén)禁系統。由于資金有限，育新物業(yè)也只出資安裝單元門(mén)禁系統，部分有需要的居民在家中自費安裝了門(mén)禁對講系統。由于原有單元門(mén)禁系統使用時(shí)間較長(cháng)已出現破損情況，所以本次老舊小區改造包含更換門(mén)禁系統的內容。在更換門(mén)禁系統改造開(kāi)始前，育新物業(yè)主動(dòng)與施工單位人員一起就相關(guān)細節進(jìn)行現場(chǎng)溝通，并查看了門(mén)禁系統的樣品。溝通后，育新物業(yè)工作人員敏銳地發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，本次改造更換的門(mén)禁系統只是單元門(mén)的門(mén)禁，無(wú)法連接居民家中已安裝的門(mén)禁對講系統，如果按照原計劃更換完畢，居民家中自費安裝的門(mén)禁對講系統將作廢，極易引起居民對本項改造的不滿(mǎn)。為妥善解決這個(gè)問(wèn)題，育新物業(yè)積極提出方案，由其將原有門(mén)禁系統主機拆除，由老舊小區改造施工方按照原有門(mén)禁系統主機的安裝位置在新的門(mén)禁大門(mén)上開(kāi)孔，育新物業(yè)再將拆下來(lái)的原有門(mén)禁系統主機安裝到新的門(mén)禁大門(mén)上，這樣既更換了已經(jīng)破損的門(mén)禁大門(mén)，又不影響居民家中現有對講系統的繼續使用，經(jīng)過(guò)現場(chǎng)論證可行性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的方案得到采納，問(wèn)題圓滿(mǎn)解決。
改造實(shí)施期間遇到問(wèn)題及時(shí)上報，做好配合，保障業(yè)主正常生活
老舊小區改造施工對小區居民生活會(huì )帶來(lái)一定影響，有時(shí)候甚至造成矛盾糾紛，育新物業(yè)嚴格按照黨建引領(lǐng)社區共治的要求，項目部黨員均參與到育新花園社區黨委組建的老舊小區改造臨時(shí)黨支部，遇到問(wèn)題及時(shí)向社區黨委匯報，由社區黨委牽頭協(xié)調各方資源進(jìn)行處理，做實(shí)黨建引領(lǐng)機制。
2022年初，育新花園南區老舊小區改造施工開(kāi)始前，小區內面臨一個(gè)很大的問(wèn)題：施工期間居民車(chē)輛停放困難，施工占用小區停車(chē)位，停車(chē)位改造時(shí)居民也不能停車(chē)，給居民生活帶來(lái)極大不便，引起了居民的強烈不滿(mǎn)。在無(wú)力開(kāi)辟新停車(chē)場(chǎng)地的情況下，育新物業(yè)并沒(méi)有任由矛盾激化，而是積極聯(lián)系社區黨委，一起勘察現場(chǎng)，找到小區南側的一塊空閑場(chǎng)地，并提出解決方案，由街道向空地產(chǎn)權單位發(fā)函，要求該產(chǎn)權單位將空地出租給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，支持屬地老舊小區改造工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向空地產(chǎn)權單位繳納場(chǎng)地租賃費，并簽訂相關(guān)協(xié)議，完善臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)監控設備和照明設備，清理臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)雜草；由老舊小區改造施工單位對空地進(jìn)行平整劃線(xiàn)，配備消防器材，達到停車(chē)場(chǎng)使用標準；空地產(chǎn)權單位負責臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)啟用后日常安全管理的監督，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和屬地社區的積極推動(dòng)下，臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)順利啟用，可容納200輛居民車(chē)輛停放，大大降低了老舊小區改造中居民停車(chē)難的投訴，也為老舊小區改造順利實(shí)施贏(yíng)得了良好的輿論環(huán)境。
北京育新物業(yè)管理公司積極參與社區黨委書(shū)記組織的老舊小區改造居民停車(chē)問(wèn)題溝通會(huì )
隨時(shí)提出合理化建議，降低后續服務(wù)成本，完善基礎管理資料
老舊小區物業(yè)服務(wù)收費標準普遍偏低，在參與老舊小區改造過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用對物業(yè)服務(wù)成本的了解，預計出某項改造工程完工后是否會(huì )增加物業(yè)服務(wù)成本；也可以根據改造規定，在不影響改造質(zhì)量，不影響居民需求的前提下提出建議，降低后續物業(yè)服務(wù)成本。
育新花園中北區老舊小區改造有一項內容是對一處公共活動(dòng)場(chǎng)地破損地面進(jìn)行改造，考慮到防滑的要求，計劃改造地面材料選用塑膠材質(zhì)。了解改造方案后，育新物業(yè)提出，塑膠材質(zhì)后續維修成本較高，希望能更換其他材料。最終設計方案選用彩色瀝青材質(zhì)，既美觀(guān)又防滑，還結實(shí)耐用，降低了物業(yè)服務(wù)后期維修成本。
此外，育新花園小區設備設施資料相對完整，但都是手繪的紙質(zhì)圖紙，查找起來(lái)非常不方便，影響工作效率。育新物業(yè)充分利用改造契機，積極配合改造工作，通過(guò)各種途徑查找原始資料，前期向設計單位提供了大量圖紙資料，并建議設計單位將紙質(zhì)圖紙繪制成CAD電子版圖紙，同步分享給育新物業(yè)一份，幫助育新物業(yè)完善圖紙資料，為后期提升管理效率奠定了堅實(shí)基礎。改造完成后，育新物業(yè)作為改造小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還將按照物業(yè)承接查驗的程序接收相關(guān)竣工圖紙資料。
老舊小區改造是民心工程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造能做的事情其實(shí)很多，貫穿于改造過(guò)程的始終，包括前期的意見(jiàn)收集、設計方案優(yōu)化、改造過(guò)程中協(xié)助解決群眾訴求、配合改造工作開(kāi)展、提出合理化建議以及后期的承接查驗和長(cháng)效管理等。做好這一切都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)找準自身定位，秉承一顆為業(yè)主服務(wù)的初心，積極主動(dòng)向前靠，努力承擔起自己的一份責任。
李朗工作單位為北京市物業(yè)服務(wù)指導中心，王曉飛系北京育新物業(yè)管理公司育新花園管理處項目負責人