西南街社區老舊院落改造
6月5日，成都市召開(kāi)小區治理三年攻堅行動(dòng)動(dòng)員部署會(huì )，提出2023年至2025年將推進(jìn)1641個(gè)老舊院落改造，明確持續擴大物業(yè)覆蓋面，到2025年底，力爭符合條件、業(yè)主自愿的老舊小區實(shí)現物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
老舊小區規模小、收費低、繳費率不高，物業(yè)企業(yè)入駐后一般會(huì )面臨“入不敷出”的困境，因此不少老舊小區都面臨硬件“更新”后缺乏后續維護管理的問(wèn)題。如何在老舊小區中引入、提升物業(yè)管理，也成為老舊小區提升生活品質(zhì)的重要課題。
如何破解？近年來(lái)，包括成都在內的多地開(kāi)始在老舊小區中探索“片區式物管”。所謂“片區式物管”，即在連片改造中打破老舊小區間的院墻，讓原來(lái)零散的老小區“抱團”成為一個(gè)大片區，再引入專(zhuān)業(yè)物管為整個(gè)片區提供物業(yè)服務(wù)。
金牛區西南街社區，是成都市首批打破小區院墻探索“片區式物管”的區域，但近日，該社區在試點(diǎn)兩年之后已著(zhù)手“換物管”。與此同時(shí)，正在改造中的工人村片區，正計劃實(shí)施另一種“片區式物管”。
“片區式物管”面臨哪些問(wèn)題？
老舊小區治理如何做好
從“改好”到“管好”的“后半篇文章”？
運行兩年
西南街社區“片區式物管”為何撤場(chǎng)？
西南街社區里的多個(gè)小區建于上世紀90年代初，隨著(zhù)建筑、道路、配套設施的老化，居民生活品質(zhì)下降，一度被稱(chēng)為“稀爛街”。2021年4月，經(jīng)歷連片改造后，西南街社區開(kāi)始試點(diǎn)“片區式物業(yè)管理”。社區相關(guān)工作負責人介紹，一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐片區近30個(gè)院落。當時(shí)情形下，這“標志著(zhù)西南街20余個(gè)改造后的老舊小區正式告別無(wú)物業(yè)管理時(shí)代” 。
西南街社區風(fēng)貌
“每個(gè)院落一名門(mén)崗，并提供保潔服務(wù)，工程部24小時(shí)待命?！睋撐飿I(yè)企業(yè)項目負責人介紹，公司只負責院落內部，物管費0.5元/㎡；根據商談情況，在部分院落也可收取停車(chē)費。除了維修能找到人，居民們感覺(jué)到的最大變化是：門(mén)崗人員年輕了，也正規了——和物業(yè)公司簽了合同。
令人意外的是，運行了兩年多，6月初，這家物業(yè)企業(yè)卻悄然撤場(chǎng)。社區稱(chēng)，接下來(lái)將引入新物業(yè)企業(yè)。為何換物管？社區負責人解釋?zhuān)用裣Ｍ玫礁梅?wù)，“和其他小區換物業(yè)并無(wú)不同” 。
但小編在走訪(fǎng)中了解到，物業(yè)無(wú)法覆蓋運行成本，是撤場(chǎng)的重要原因。
“物管貼不起錢(qián)了?！蔽髂辖稚鐓^一個(gè)院落自管組的大姐說(shuō)。小編了解到，該院落此前引入了物管，但院落停車(chē)費仍由自管組收取。大姐指向門(mén)衛室一名女子：“她和物業(yè)簽了合同，負責院子的門(mén)崗、保潔，月工資2400塊錢(qián)?！贝蠼憬又?zhù)介紹，物管只收取了約100戶(hù)的物管費，“交齊了都不夠開(kāi)工資，更不要說(shuō)還有20多戶(hù)拖著(zhù)不交?！?/span>
西南街社區紫藤花爬滿(mǎn)樓墻引人打卡
物業(yè)項目負責人也表示，撤場(chǎng)由企業(yè)提出，確實(shí)更多系成本考量：“只負責院內，又不涉及其他資源運營(yíng)，加上物業(yè)費收不齊——算下賬就知道了?！?/span>
“西南街社區的片區式物管可稱(chēng)作1.0版本?！苯鹋^委社治委相關(guān)工作人員對此表示，“物業(yè)公司仍著(zhù)眼于每個(gè)院子展開(kāi)管理，人力成本高，居民繳費意愿存在偏差，加上拿不到商業(yè)資源運營(yíng)，無(wú)法實(shí)現收支平衡?！?/span>
另一種“片區式物管”探索
新增商業(yè)收益能解題嗎？
就在西南街社區換物業(yè)的當下，工人村片區正在緊鑼密鼓地籌劃推行“片區式物管”。
工人村片區·匠人里
工人村社區書(shū)記楊健勇介紹，片區有90個(gè)老舊院落，此次改造涉及22個(gè)?！案脑旌笕绻麤](méi)有長(cháng)效管理機制，要不了多久，又會(huì )變成原樣。但單純引入物業(yè)，賬算不過(guò)來(lái)?！?/span>
預想中的“解題思路”總結起來(lái)不復雜：創(chuàng )造條件讓物業(yè)公司增收、減少開(kāi)支。楊健勇介紹，按照設計，院落改造中拆墻合院和拆違新增了空間，除用做新修居民休閑設施，還會(huì )增設車(chē)棚、快遞柜等增值服務(wù)設施。
負責工人村片區物業(yè)項目的愿景集團物業(yè)項目負責人卿旭表示，進(jìn)院前會(huì )和住戶(hù)協(xié)商確認停車(chē)費、廣告費等增值服務(wù)費用的歸屬或分成——物業(yè)公司只進(jìn)“談下來(lái)”的院落。另一方面，物管公司計劃提供從0.5元/㎡-1.5/㎡三檔收費標準，“不提供一刀切服務(wù)——事實(shí)上居民的需求也多樣?！?/span>
工人村老舊院落改造項目圖
“每個(gè)院落將更注重技防，不再安排人員崗，節省人力成本?！鼻湫窠忉?zhuān)A想中片區合圍后設置若干出入口，安保和保潔人員在區域內巡查、打掃。此外，片區改造中會(huì )新建門(mén)面和停車(chē)場(chǎng)，“交由物業(yè)公司與本地城投的合資公司運營(yíng)，收益反哺物業(yè)項目?！?/span>
楊健勇判斷，改造后新增的商業(yè)收益管理也考驗社區、物管、住戶(hù)等各方，未來(lái)院落中也會(huì )出現住戶(hù)和物業(yè)的矛盾，“和其他小區一樣?！彼硎?，院落自管組會(huì )繼續存在，“收集居民意見(jiàn)，監督物業(yè)服務(wù)，協(xié)助社區化解矛盾?！?/span>
老舊小區改造后
后續管理究竟怎么辦？
“老舊小區改造后續管理還是應當堅持引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)?！苯鹋^委社治委曾對此進(jìn)行過(guò)專(zhuān)門(mén)調研，并形成了一份關(guān)于老舊小區改造后續管理工作的建議方案。
成都一小區進(jìn)行改造后的樓棟墻繪 資料圖
方案中建議，實(shí)施改造前，將后續管理模式勾選作為改造必要條件，全體業(yè)主同意老舊小區改造后實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理并繳納物業(yè)費的，方可列入改造計劃；根據擬改造小區實(shí)際，結合小區居民意向選擇，充分征求居民老舊小區改造后續管理模式意見(jiàn)建議，確定小區管理模式、物業(yè)服務(wù)機構、內容等事項；在改造前按照《四川省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定，選聘并引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司入駐，與全體業(yè)主提前介入改造管理方案的制定。
改造過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)機構要協(xié)助業(yè)主委員會(huì )（或其他自治組織）或業(yè)主代表參與老舊小區改造施工方案的制定、參與老舊小區改造過(guò)程與質(zhì)量監督工作，并參與老舊小區改造竣工驗收。改造后，物業(yè)企業(yè)要提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。方案中也提出，應當健全物業(yè)公司的退出機制。
西南街社區乒乓球場(chǎng)地
除了由市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)公司提供服務(wù)，方案還提出另外兩種管理模式：方案一，由區屬?lài)衅脚_公司提供物業(yè)服務(wù)，探索建立改造、運營(yíng)一體化模式，同步成立專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)機構，全程參與片區改造。改造前要充分梳理片區可用資源，以整合閑置場(chǎng)所、“拆墻并院”等方式，利用釋放的公共空間合理配置片區物業(yè)服務(wù)中心，為后續物業(yè)增值服務(wù)提供陣地，以增值收費彌補物業(yè)管理費用缺口。
方案二，探索成立物業(yè)型社區社會(huì )企業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)化運作，為轄區老舊小區提供物業(yè)服務(wù)管理。其中，除了以社區兩委等社區專(zhuān)職工作者為主體獨立運營(yíng)的模式外，還可引入各類(lèi)市場(chǎng)主體，以項目合作的形勢開(kāi)展運營(yíng)，或與其他市場(chǎng)主體（如國有平臺公司等）合資成立項目公司、子公司等形式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理。
“老舊小區改造后續管理是比較新的課題?！苯鹋^委社治委相關(guān)工作人員坦言，很多問(wèn)題有待探索，比如，“片區式物管的一種方式是合圍成片，但涉及道路、管網(wǎng)、環(huán)衛等行政許可，有待政策支持?！?/span>
如何形成長(cháng)效機制？
“物業(yè)+社區服務(wù)”成行業(yè)趨勢
國內老舊小區改造后續管理方面，北京的做法——尤其是近年來(lái)的“勁松模式”和“首開(kāi)經(jīng)驗”，展現了兩種不同路徑。
從2018年起，北京市朝陽(yáng)區勁松街道率先試點(diǎn)引入社會(huì )資本，從設計、規劃、施工到物業(yè)管理，全流程參與，允許企業(yè)收取停車(chē)費并參與社區養老、托幼、健康等產(chǎn)業(yè)；物管先期提供四個(gè)月免費服務(wù)，讓居民逐步接受服務(wù)并付費，同時(shí)街道設置3年的物業(yè)扶持期?！笆组_(kāi)經(jīng)驗”則是國有企業(yè)參與老舊小區改造的典型模式。首開(kāi)集團試點(diǎn)探索“先嘗后買(mǎi)”和“持續更新”的更新模式，隨時(shí)根據居民的合理化建議持續開(kāi)展微改造，注重物業(yè)服務(wù)前置。
工人村片區·匠人里
中國城市規劃學(xué)會(huì )住房與社區規劃專(zhuān)委會(huì )秘書(shū)長(cháng)、清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授劉佳燕長(cháng)期研究城鄉社會(huì )規劃研究、社區規劃與住房研究、可持續城市更新，她表示，老舊小區改造后續管理直接關(guān)系到改造成果能否鞏固。
“打通相鄰院落、實(shí)現連片式物業(yè)管理——有利于整合邊角空間、共享服務(wù)設施?！痹诖嘶A上，劉佳燕建議，挖掘小區的空間資源、盤(pán)活資產(chǎn)，“引入社區商業(yè)?！币粋€(gè)參考思路是，小區公共資源的收入進(jìn)入社區基金統一管理，一部分用于支持物業(yè)費。
曹家巷
在物業(yè)企業(yè)的角度，“物業(yè)+社區服務(wù)”是時(shí)下倡導和行業(yè)趨勢，“即物業(yè)逐漸轉型為社區服務(wù)運營(yíng)商，提供養老、家政、社區團購等業(yè)務(wù)，拓展收入?！?節流也要考慮，“比如，部分服務(wù)可由居民自助、互助開(kāi)展?！?/span>