傳承歷史文化，在小區主大門(mén)改造設計時(shí)參考明清仿古格局設計，整體配套城市更新改造方向。
文 / 張小軍 陳偉
隨著(zhù)城市的不斷發(fā)展和城鎮化進(jìn)程的加速，老舊小區面臨著(zhù)諸多治理和物業(yè)服務(wù)方面的問(wèn)題。寶石花物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)寶石花物業(yè)）根據小區實(shí)際不斷優(yōu)化服務(wù)模式，已逐步探索建立了一套針對老舊小區改造及管理的“1+3+N”模式，1即為“三供一業(yè)”老舊小區的改后管模式，3即為“大物業(yè)（生活）服務(wù)聯(lián)盟”的朝天宮模式、“黨建共同體引領(lǐng)”的福利路街道模式和“改造服務(wù)雙主導”的紅旗小區模式，N即為運營(yíng)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)方面的特色做法，通過(guò)服務(wù)標準化和管理差異化，進(jìn)行模式復制和研究，有效助力老舊小區物業(yè)管理的健康發(fā)展，為政府排憂(yōu)解難，為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
“三供一業(yè)”老舊小區的改后管模式
2018年寶石花物業(yè)成立之時(shí)，正值“三供一業(yè)”分離移交的改造期，改造輻射了公司管轄的30多家單位、1000多個(gè)小區、100多萬(wàn)戶(hù)業(yè)主。寶石花物業(yè)參與了維修改造項目的摸排、立項、施工監督、現場(chǎng)管理、竣工驗收、承接查驗、改后管等全生命周期管理，維修改造內容涵蓋了供水、供電、供氣的分戶(hù)計量表具更換，供水、供電、供氣、供暖老化管網(wǎng)及供電老化線(xiàn)路更換，老舊房屋屋面維修，住宅樓宇外墻保溫、粉刷，樓道內樓梯扶手更換、粉刷，小區內老舊道路、下水管路、圍墻、大門(mén)、安防、消防、門(mén)禁等基礎、便民設施的更換、修繕等內容。通過(guò)開(kāi)展這些工作，寶石花物業(yè)積累了老舊小區改造的豐富經(jīng)驗，形成了老舊小區改造的配套體系，為老舊小區改造治理和改后管服務(wù)奠定了基礎。
“大物業(yè)（生活）服務(wù)聯(lián)盟”的朝天宮模式
陸家巷片區位處南京城市中心區域，作為繁華地段的老舊小區，長(cháng)期以來(lái)缺失物業(yè)管理，成為困擾社區治理和居民生活的難題。寶石花物業(yè)通過(guò)百城千街戰略布局指引，積極參與城市更新行動(dòng)，開(kāi)展社區共建共治，并在南京市秦淮區朝天宮街道黨工委的主導下，由寶石花物業(yè)牽頭成立以物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)+社區治理為主要內容的“大物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”模式，形成具有特色的“朝天宮模式”，即堅持黨建引領(lǐng)、政府引導、市場(chǎng)主導、多元治理、議治共融、科技賦能，圍繞“治理、運營(yíng)、更新、數字化”四個(gè)關(guān)鍵詞，對老舊小區治理工作全面提質(zhì)增效。
一是創(chuàng )新工作機制，共建共治見(jiàn)實(shí)效。策劃實(shí)施“支部建在小區里”的“寶石花紅管家”志愿活動(dòng)，打造了秣陵路社區桃園“共治小區”、俞家巷社區陸家巷街區“樓棟紅馬甲”志愿服務(wù)站、張府園社區黨員議事角等一批共建共治典型。積極與社區互動(dòng)，了解業(yè)主初步信息，了解片區特殊群體的情況，溝通片區內長(cháng)期存在的問(wèn)題，制定“一小區一方案”，在服務(wù)管理過(guò)程中，創(chuàng )建了“物業(yè)吹哨，街道報道”的工作機制。
二是融入社區治理，推動(dòng)業(yè)務(wù)規劃落地。整合多方資源，積極推動(dòng)業(yè)務(wù)規劃的落地，用公建民營(yíng)的模式，建設社區嵌入式護理中心，止馬公館養老綜合服務(wù)中心建設并投用，有效滿(mǎn)足了轄區老年人對慢病管理、康復護理的實(shí)際需求，為十五分鐘養老便民服務(wù)圈內半自理、輕度失智失能老人提供了全天候的醫養結合社區照料服務(wù)，同時(shí)，積極探索和試點(diǎn)老年活動(dòng)室、老年食堂、頤養中心、托幼服務(wù)、中醫理療、社區便民服務(wù)的路徑和模式。
三是開(kāi)展“樓道革命”，高效治理小廣告。寶石花物業(yè)聯(lián)合街道社區，開(kāi)啟“印象寶巷，點(diǎn)亮紅心”為主題的“樓道革命”活動(dòng)，以陸家巷片區為試點(diǎn)，主動(dòng)約談了29家涉及各種類(lèi)型的樓道標貼小商戶(hù)，由社區啟動(dòng)為民專(zhuān)項資金，在樓道內安裝宣傳欄，在宣傳欄的設計方面，特意設計留白一處獎勵規范張貼廣告的商戶(hù)，此舉極大減少了小廣告亂張貼的現象。
四是爭取政策支持，確保項目可持續發(fā)展。首先是加強“輸血功能”。老舊小區的住戶(hù)，沒(méi)有繳費習慣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運行，需要政府建立專(zhuān)項扶持政策，爭取專(zhuān)項激勵、為民資金使用、政府購買(mǎi)公共服務(wù)、業(yè)務(wù)置換等優(yōu)惠政策，確保老舊小區物業(yè)服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展。陸家巷片區目前物業(yè)服務(wù)費收繳率已經(jīng)從入駐時(shí)的“0”增長(cháng)到26.1%。其次是增強“造血功能”。進(jìn)一步盤(pán)點(diǎn)街道社區內的低效資產(chǎn)、公共資產(chǎn)，以資產(chǎn)托管的方式交由寶石花物業(yè)管理，利用小區、院落的公共資源，植入寶石花物業(yè)的增值服務(wù)理念，保障小區、院落日常管理及正常運轉所需費用。再次是加強“聯(lián)合幫扶”。按照城市治理改革的要求，爭取依法下放和優(yōu)化的公共資源、公共事務(wù)、公共秩序和公共服務(wù)工作領(lǐng)域的有關(guān)事權，以業(yè)務(wù)外包的方式由寶石花物業(yè)將社區治理和物業(yè)服務(wù)一體化管理，針對老舊零散片區物業(yè)管理矛盾的根源問(wèn)題，以社區為單位打造示范點(diǎn)，打通了街道各部門(mén)的壁壘，實(shí)施了聯(lián)合執法。
“黨建共同體引領(lǐng)”的福利路模式
寶石花物業(yè)和蘭州西固區福利路街道黨工委，充分發(fā)揮“黨建共同體”平臺聚合作用，深入推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設，針對管轄區域內的老舊小區改造治理和服務(wù)管理，通過(guò)合作模式，推動(dòng)共建共治共享基層社會(huì )治理格局走深走實(shí)。
一是建立“黨建共同體”，引領(lǐng)社區治理提檔升級。通過(guò)街道黨工委與寶石花物業(yè)蘭州石化地區公司黨委簽訂黨建聯(lián)盟協(xié)議，八個(gè)社區與物業(yè)項目部簽訂地企共建協(xié)議，在黨組織領(lǐng)導下，各司其職、互相補位、邊界清晰，互為幫襯，整合調度小區各方資源力量，主要來(lái)解決轄區“三不管”樓院無(wú)人看管、部分小區物業(yè)管理水平較低、基礎設施不完善的現實(shí)情況，通過(guò)大事要事聯(lián)商、黨員干部聯(lián)動(dòng)、優(yōu)勢資源聯(lián)享、網(wǎng)格服務(wù)聯(lián)手、發(fā)展規劃聯(lián)謀、先進(jìn)文化聯(lián)創(chuàng )，不斷強化黨建引領(lǐng)基層治理創(chuàng )新的實(shí)際成效，全力協(xié)同推動(dòng)“紅色物業(yè)”向縱深發(fā)展。
二是建立“治理組合體”，擴寬共建共治發(fā)展路徑。公司堅持把物業(yè)服務(wù)融入城市基層黨建工作，當地街道吸收寶石花物業(yè)蘭州石化公司黨組織負責人兼任街道“大工委”委員、物業(yè)項目經(jīng)理兼任社區“社工委”副主任。街道選派街道優(yōu)秀黨務(wù)骨干到寶石花物業(yè)兼任黨委辦公室副主任，通過(guò)“雙向進(jìn)入、交叉任職”，建立了雙方管理層共同學(xué)習、定期溝通、重大事項會(huì )商等雙向互動(dòng)機制，實(shí)現黨建與業(yè)務(wù)的全面融合，不斷為“紅色物業(yè)”注入“紅色生命力”，形成“街道整合力量統籌抓、社區屬地管理直接抓、物業(yè)協(xié)調聯(lián)動(dòng)兜底抓，網(wǎng)格因地制宜直接抓”的四級聯(lián)動(dòng)、一貫到底的工作格局。
三是建立“服務(wù)聯(lián)合體”，提升老舊小區環(huán)境面貌。寶石花物業(yè)充分發(fā)揮“服務(wù)聯(lián)合體”的作用，共同治理樓道堆占、消防通道堵塞、亂貼小廣告、屋面漏雨、道路積水等業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。通過(guò)開(kāi)展“紅色物業(yè)”建設工作，調動(dòng)了街道、社區居委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住戶(hù)的積極性，電動(dòng)車(chē)集中停放場(chǎng)所和充電設施得以建設，街道投入專(zhuān)項資金解決文化長(cháng)廊、公共設施的改造，小區環(huán)境面貌更加精致，住戶(hù)投訴由2021年同期的42件下降到2022年的7件。
通過(guò)傳統文化進(jìn)樓道，打造樓道文化，凝聚鄰里人心。
“改造服務(wù)雙主導”的紅旗小區模式
寶石花物業(yè)在管的紅旗小區被當地政府納入老舊小區改造計劃。寶石花物業(yè)中油斯派克地區公司全過(guò)程參與小區改造前的意見(jiàn)征集、現場(chǎng)復核、改造內容設計、施工入場(chǎng)管理，改造過(guò)程中的施工監督、工作協(xié)調，以及最后的改造驗收和改后管服務(wù)，建立了老舊小區“改造和服務(wù)雙主導”的紅旗小區模式。
一是“紅管家”架起黨群“連心橋”，巧解居民“煩心事”。通過(guò)紅旗小區項目管家服務(wù)部的集約化管理輻射，利用物業(yè)服務(wù)中心和物業(yè)服務(wù)現場(chǎng)兩個(gè)平臺，為業(yè)主提供“全天候”服務(wù)，依托紅旗小區物業(yè)服務(wù)口，打造了“紅色平臺”，設立了黨員示范崗，充分發(fā)揮了黨員先鋒模范作用；匯聚“紅色細胞”，聯(lián)合社區團體，成立了小區老黨員“蝸牛幫幫團”志愿者服務(wù)崗、紅白喜事幫忙、鄰里矛盾調解等，推進(jìn)解決困擾群眾的痛點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
二是打造紅色陣地和載體，探索黨建引領(lǐng)的新路徑。紅旗小區項目聯(lián)合社區創(chuàng )建了文化墻，進(jìn)行紅色文化宣傳、黨員風(fēng)采展示、黨建知識學(xué)習等，在美化環(huán)境的同時(shí)，讓業(yè)主在無(wú)形中豐富黨建知識，增強黨性修養；紅旗小區項目和居委會(huì )聯(lián)合搭建“陣地共建、先鋒同行”的特色載體，依托地緣上的有利條件，開(kāi)展了退休黨員及在職黨員老帶新活動(dòng)、易度社工活動(dòng)、同唱紅歌、八一擁軍等形式多樣的黨建活動(dòng)。通過(guò)打造“紅色宣傳”“紅色管理”“紅色活動(dòng)”三大黨建活動(dòng)，探索黨建引領(lǐng)基層的新路徑。
三是建立服務(wù)數據庫和載體，凸顯暖心、便民服務(wù)。紅旗小區項目通過(guò)日常服務(wù)，積極收集困難家庭、失獨家庭、殘疾人家庭、空巢老人、困難老人、低保戶(hù)、困難黨員等特殊群體的信息，建立了特殊群體業(yè)主數據庫，并定期開(kāi)展幫扶困難老人、低保戶(hù)送溫暖、慰問(wèn)困難戶(hù)與困難黨員、關(guān)愛(ài)殘疾人微心愿、關(guān)愛(ài)失獨家庭和關(guān)愛(ài)空巢老人等行動(dòng)；在節日期間舉行端午粽情、重陽(yáng)敬老、中秋品月、孤寡老人送溫暖、新春送“?！钡然顒?dòng)；設立便民日，提供理發(fā)、磨菜刀、焊桌椅、清洗地墊、量血壓血糖等便民服務(wù)；設置了閱覽室、棋牌室、兒童活動(dòng)室、書(shū)法攝影室等豐富業(yè)主生活。通過(guò)數據庫和載體的建立以及活動(dòng)的開(kāi)展，進(jìn)一步凸顯了寶石花物業(yè)的暖心、便民服務(wù)。
老舊小區改造治理和物業(yè)服務(wù)模式的探索需要街道社區、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力和合作，才能實(shí)現共建、共享、共治的目標，政府希望通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現小區全生命周期管理，這就需要系統性的政策配套、行業(yè)領(lǐng)域的共識推動(dòng)、居民業(yè)主的一致認可、紅色物業(yè)的黨建引領(lǐng)，才能打造出美好的居住環(huán)境，為居民創(chuàng )造更加安全、健康和舒適的居住體驗。
張小軍系寶石花物業(yè)管理有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)，陳偉系寶石花物業(yè)管理有限公司運營(yíng)管理部品質(zhì)總監