西街幸福小區召開(kāi)“三方聯(lián)動(dòng)”會(huì )議。社區、業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)破解小區管理難題。
近年來(lái)，湖北省應城市委、市政府高度重視老舊小區改造工作，按照“補短板、?；A、優(yōu)功能、提品質(zhì)”的總體策略，始終堅持以人民為中心的發(fā)展理念，把老舊小區改造作為惠民生擴內需、提升城市功能、推進(jìn)城市更新的重要抓手，大力推行區塊化、片區化、社區化工作模式，聚焦決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享的工作目標，高標準實(shí)施老舊小區改造。自2019年以來(lái)，應城市累計投入資金5.8億元，先后完成改造15個(gè)片區、187個(gè)老舊小區，惠及1.8萬(wàn)戶(hù)居民。2022年，應城市被確立為湖北省第二批城鎮老舊小區改造連片試點(diǎn)。
協(xié)商共議，探索物業(yè)管理發(fā)展新思路
老舊片區更新改造后，原先臟亂不堪的居民小區一夜之間舊貌換新顏，道路平整，綠樹(shù)成蔭，居民的幸福感和獲得感均得到了極大提升。為鞏固和維護舊改成果，按照物業(yè)管理全覆蓋的要求，舊改小區或引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或實(shí)行居民自治，以保障舊改政策“軟硬兼顧”的紅利得以全面體現。應城市自2019年啟動(dòng)老舊小區舊改項目伊始，就對老舊小區后續物業(yè)管理如何形成長(cháng)效機制，保障其可持續健康發(fā)展進(jìn)行了有益探索。
先行組建業(yè)主委員會(huì )，扎牢后續管理制度框架
應城市水仙花園住宅片區在舊改之初，為方便后期物業(yè)管理需要，在小區業(yè)主委員會(huì )還未組建的前提下，管轄社區依規代行了業(yè)委會(huì )職責，以社區名義通過(guò)協(xié)議選聘的形式選擇了一家服務(wù)能力較強的物業(yè)企業(yè)先行介入，對施工過(guò)程中管網(wǎng)改造和其他隱蔽工程進(jìn)行跟蹤記錄。當小區舊改施工結束并交付使用近一年后，業(yè)委會(huì )才組建成功，而此時(shí)，由社區選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已為小區提供了近一年的免費服務(wù)。新組建的業(yè)委會(huì )上任之初，便對社區代行業(yè)委會(huì )職責選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和制定物業(yè)費標準提出了質(zhì)疑，并集體拒絕配合物業(yè)公司的工作。在應城市住建局和城中街道辦事處的多次協(xié)調下，業(yè)委會(huì )才同意重新和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了新的《物業(yè)服務(wù)合同》，而此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已在小區義務(wù)服務(wù)了近兩年，企業(yè)損失慘重，極大挫傷了企業(yè)接管老舊小區的信心。事件發(fā)生后，引起應城市政府的高度關(guān)注。2022年，應城市委市政府以“黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)全覆蓋”為契機，要求所有住宅片區按條件成立業(yè)主委員會(huì )或自管委員會(huì )，并在當年實(shí)現所有住宅片區自治組織全覆蓋，為舊改小區后續管理扎牢了制度框架。
多方聯(lián)動(dòng)，共同破解舊改小區物業(yè)管理難題
老舊小區大多為原單位房改房，居民結構也多為留守老人和困難家庭。改造后，雖然居住環(huán)境改善了，但因長(cháng)年未形成付費購買(mǎi)服務(wù)的意識，導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后普遍面臨收費難、運營(yíng)難的窘境。應城市政府在了解行業(yè)發(fā)展困境后，組織舊改辦、住建、民政、城管、公安、消防、市監、街道辦事處和社區、業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )商座談，提交《應城市舊改小區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理工作方案（意見(jiàn)征求稿）》供各方討論，按照黨建引領(lǐng)、屬地管理、市場(chǎng)化運作、行業(yè)指導“四原則”和專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理以及保障性管理“兩模式”的方針，協(xié)商共議破解老舊小區后續物業(yè)管理發(fā)展難題。
西街幸福小區由原印刷廠(chǎng)、物資總公司、燃料公司、老交通局家屬樓和金豐苑小區改造合并而成，大多數房屋建于上世紀八九十年代，居民大部分都是原單位家屬，除交通局家屬樓由單位自管外，其他幾個(gè)區域僅由一個(gè)熱心居民每月收取居民5元錢(qián)承擔幾個(gè)區域的衛生清掃和垃圾清運工作，費用收繳率70%左右。改造合并后，一直沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意進(jìn)駐，日常衛生由舊改施工隊臨時(shí)代管，但也僅是隔幾天清運一次垃圾，導致院內剛改造完，垃圾遍地飛舞，垃圾箱惡臭難聞。為盡快解決小區物業(yè)管理真空問(wèn)題，舊改辦組織住建局物業(yè)管理股、三眼井社區、小區業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )，邀請部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表，多次召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議，商討物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐事宜，大家面對面，提問(wèn)題，出建議，提要求，談想法，最終在多輪溝通協(xié)調后，業(yè)主委員會(huì )選聘湖北恒雅物業(yè)服務(wù)有限公司為居民提供后續物業(yè)服務(wù)工作。如今小區管理有序，環(huán)境整潔，居民有事找物業(yè)服務(wù)企業(yè)已成小區新共識。
以獎代補，減輕企業(yè)負擔，激發(fā)企業(yè)接管積極性
舊改小區居民物業(yè)服務(wù)消費意識淡薄，繳費習慣的養成需要一個(gè)過(guò)程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后物業(yè)服務(wù)費收繳難度大，嚴重影響小區的良性運轉和企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，對行業(yè)發(fā)展和后續長(cháng)效機制的建立都會(huì )帶來(lái)較大的影響，市政府在進(jìn)行充分調研的基礎上，出臺了舊改小區物業(yè)管理以獎代補政策，按每個(gè)小區每年10萬(wàn)元獎補資金發(fā)放，最高補貼2年，續簽5年物業(yè)服務(wù)合同，在小區服務(wù)年限為7年，同時(shí)前2年每年將對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合考核，以保證政府的獎補資金在緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的同時(shí)，服務(wù)時(shí)限和服務(wù)質(zhì)量也要達到合同約定要求。
改造后的西街幸福小區
保障舊改小區可持續健康發(fā)展的對策和建議
當前，老舊小區改造和物業(yè)管理主要存在的問(wèn)題包括以下幾個(gè)方面：居民認識存在誤區，對正常的物業(yè)費收取存在抵觸情緒；社區職能在舊改過(guò)程中未能充分體現，在施工質(zhì)量監管方面被邊緣化，無(wú)法正常發(fā)揮其應有的監督作用；項目舊改施工未充分考慮后期物業(yè)管理成本；舊改施工過(guò)程缺乏有效的監管機制，給后期物業(yè)管理帶來(lái)諸多阻力；舊改小區物業(yè)管理難以實(shí)現收支平衡。面對這些問(wèn)題，應城市也在積極探索保障舊改小區可持續健康發(fā)展之道，現結合行業(yè)實(shí)際對這些問(wèn)題的應對提出幾點(diǎn)建議。
堅持在黨建引領(lǐng)下開(kāi)展“紅色物業(yè)”建設。應城市住建局、城中辦事處和相關(guān)社區要加強引導，注重實(shí)效，以《“紅色物業(yè)”工作標準》為指導，推動(dòng)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展“紅色物業(yè)”建設，積極發(fā)揮黨員的先鋒模范帶頭作用，充分調動(dòng)各方工作積極性，用實(shí)用好三方聯(lián)動(dòng)運行機制，齊抓共管，協(xié)同解決好小區舊改遺留問(wèn)題。只有切實(shí)解決好居民的合理訴求，才會(huì )減輕舊改小區物業(yè)管理工作的阻力，才能推動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作的良性循環(huán)。
強化宣傳引導，建立長(cháng)效機制。小區改造前，要明確升級改造時(shí)間和目標并在小區顯著(zhù)位置予以公示，讓居民深刻感受到舊改工作將會(huì )給他們生活和居住環(huán)境帶來(lái)的深遠影響；社區要采取多種形式進(jìn)行物業(yè)管理政策法規和物業(yè)管理知識的宣傳，讓居民理解實(shí)施物業(yè)管理的意義，提高廣大居民對物業(yè)管理的認知程度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后，對服務(wù)項目、服務(wù)內容、服務(wù)標準、財務(wù)收支、成本核算、雙方的權利和義務(wù)都要在小區進(jìn)行公示張貼，增加物業(yè)服務(wù)的透明度，讓廣大居民知曉物業(yè)服務(wù)收費的合理性和合法性，逐步培養居民的物業(yè)服務(wù)消費意識，逐步提高小區物業(yè)費的收繳率。此外，還要穩步推進(jìn)人民調解、綜合執法進(jìn)小區活動(dòng)，逐步建立起老舊小區管理的長(cháng)效機制。
完善和調整舊改工作體系。嚴格落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》精神，“居民對小區實(shí)施改造形成共識的，即參與率、同意率達到當地規定比例的，方可納入改造計劃；改造方案應經(jīng)法定比例以上居民書(shū)面（線(xiàn)上）表決同意后，方可開(kāi)工改造”“居民就結合改造工作同步完善小區長(cháng)效管理機制形成共識的，方可納入改造計劃”，倒逼業(yè)主自覺(jué)形成共識，從源頭上盡量消減后續物業(yè)管理難題。舊改啟動(dòng)前要提前完成業(yè)委會(huì )組建和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，規避社區代行職責的矛盾和風(fēng)險。施工方提前公示小區舊改施工范圍和施工內容，允許社區或業(yè)主委員會(huì )以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面參與施工監督、竣工驗收、資金撥付等舊改實(shí)施環(huán)節，最大限度保障在設計規劃范圍內舊改施工能滿(mǎn)足實(shí)際使用需求，不留隱患，改造質(zhì)量符合要求，避免出現遺留問(wèn)題轉嫁物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現象。
優(yōu)化舊改施工方案。舊改合并居住區域要從降低后期物業(yè)管理成本角度出發(fā)，不能一味遷就原居民的出行習慣，要充分做好原居民的宣傳教育工作，不能為幾步路的便利加大小區的安全隱患，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。
引導和監督業(yè)主委員會(huì )履職盡責，充分發(fā)揮小區自治組織的功能作用。老舊住宅后續物業(yè)管理是一項復雜的系統工程，涉及居民物業(yè)服務(wù)消費意識淡薄、施工遺留問(wèn)題解決不徹底、物業(yè)服務(wù)費標準意見(jiàn)不統一等棘手問(wèn)題，難免出現矛盾和對立情緒。要提升業(yè)主委員會(huì )的履職能力，引導和監督業(yè)主委員會(huì )履好職盡好責，立場(chǎng)公正，充分發(fā)揮好橋梁紐帶作用，理順情緒，化解矛盾。要大力推進(jìn)綜合執法進(jìn)小區落實(shí)落地，對物業(yè)管理區域內存在的違法違規行為要加大執法力度，配合社區和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好清理整頓工作，不把難題和矛盾推給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
探索建立老舊小區應急維修基金制度。應城市自2007年開(kāi)始建立房屋專(zhuān)項維修資金臺賬，15年過(guò)去了，部分小區的資金池子已快見(jiàn)底，續籌將是已建立維修資金賬戶(hù)的小區即將面臨的一大難題。而對于從未繳納過(guò)維修資金的老舊小區來(lái)說(shuō)，將來(lái)的維護資金更是無(wú)法保障。如果沒(méi)有維修資金，隨著(zhù)老舊小區房齡的逐年老化，房屋的公共部位、共有設施設備的維修和養護將是一筆巨大的開(kāi)支。如果要從業(yè)主手里籌集資金建立老舊小區專(zhuān)項維修資金，就目前的形勢來(lái)看是無(wú)法實(shí)現的，因此，要探索采取政府補貼一點(diǎn)、業(yè)主出一點(diǎn)、社會(huì )籌集一點(diǎn)的方式建立老舊小區應急管理基金。如果小區出現房屋滲漏、墻面剝落、公共設施設備中大型維修等緊急事項問(wèn)題則由政府設立的應急維修基金解決，避免因資金難以落實(shí)導致問(wèn)題久拖不決，加劇業(yè)企矛盾。
堅持市場(chǎng)化運作與政府托底并行的工作機制。當前，應城市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)規模小，實(shí)力不足，而各小區維修資金賬戶(hù)又不足以承擔小區改造支出，項目難以為繼時(shí)棄管的可能性隨時(shí)都會(huì )發(fā)生。為保障行業(yè)健康可持續發(fā)展，政府應逐步建立“社區主導、建管并舉、市場(chǎng)化運作、政府托底”的工作機制以規避行業(yè)發(fā)展風(fēng)險。在具體操作上，建議由國企發(fā)起成立物業(yè)服務(wù)集團，吸收和兼并小規模企業(yè)和服務(wù)項目，同時(shí)對所有舊改小區實(shí)行公益性兜底管理，在政府政策支持下，利用集團規模優(yōu)勢，引領(lǐng)和推動(dòng)應城市物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期）
供稿單位：湖北省應城市住房和城鄉建設局