文 / 田富民
建筑物因局部防水層缺陷、內部管道跑冒滴漏，導致建筑物內部漏水、滲水的情況屢見(jiàn)不鮮。如果漏水點(diǎn)在機房頂部、強電間、設備房，很可能造成設備損壞、財產(chǎn)損失，甚至可能誘發(fā)火災、損害構筑物承重構件、帶來(lái)觸電等嚴重的事故。建筑物漏水的原因大多與建筑物本體相關(guān)，改造技術(shù)難度大、施工周期較長(cháng)、投入成本較高，無(wú)法徹底根除。
建設基于建筑物消防報警系統的漏水探測裝置，使得漏水信息及時(shí)傳輸到中控室，及時(shí)發(fā)現險情，讓消防中控室進(jìn)一步成為建筑物的中心控制室，可以有效提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)應急處置方面的能力。
裝置原理
深圳市核電物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)核電物業(yè)）基于消防報警系統，建設了漏水報警裝置，其原理是通過(guò)水浸探測器，將終端的水信號轉化為電信號，再通過(guò)消防報警系統的布線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )，將信號傳輸至中控室，實(shí)現漏水信息及時(shí)報警的目的。漏水報警裝置由水浸探測器、探測器電源、電磁繼電器、消防系統輸入模塊組成，運行原理如圖1所示。
水浸探測器的工作原理是基于液體導電原理，將水信號轉換為電流信號，并傳輸出去。實(shí)際操作時(shí)，可以采用非定位類(lèi)型的水浸探測器，布設在需要關(guān)注的、正常狀態(tài)下無(wú)水的位置。
電磁繼電器是將傳感器電流信號進(jìn)行隔離轉換，并將信號傳導至消防輸入模塊的裝置。電磁繼電器能保證探測器電流與消防系統電流隔離，探測電流不會(huì )直接導入消防報警系統，從而實(shí)現對消防報警系統回路、部件的保護。
探測器電源一般為24V、12V低壓直流電源，可采用變壓器固定電源或電池組移動(dòng)電源供電，電源電壓等級應與探測器型號匹配。
消防輸入模塊與建筑物消防系統型號匹配，負責將繼電器傳出的信號輸入至消防系統報警網(wǎng)絡(luò )。消防輸入模塊在消防系統的地址編入應為“反饋信號”類(lèi)型，禁止編入火警地址類(lèi)型，以免引起消防系統火警聯(lián)動(dòng)系統邏輯混亂。
應用案例
漏水報警裝置需設置在已經(jīng)有消防報警系統的建筑物中，如機房基站、倉庫、圖書(shū)館、博物館、工廠(chǎng)車(chē)間等需要及時(shí)發(fā)現漏水信息的場(chǎng)所，功能拓展后可用于空氣處理裝置、冷凍機組、液體容器、泵槽等需要檢測泄漏的設備。以下是核電物業(yè)蘇州項目管理的蘇州科技大廈（高層樓宇）漏水報警裝置的測試及應用情況。
蘇州科技大廈位于蘇州市姑蘇區西環(huán)路西側，建筑功能以研發(fā)、培訓、辦公為主，其中裙房主要為餐廳、研發(fā)室、員工活動(dòng)中心、會(huì )議室及配套功能設施，地下室主要為輔助設備用房及停車(chē)場(chǎng)，總建筑面積9萬(wàn)平方米，地上最高23層，地下2層。該大廈于2018年12月投入使用，目前由核電物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)工作。該建筑投入使用后，共發(fā)生過(guò)3次較為典型的建筑物漏水情況，一是天面設備機房頂部積水造成天花滲水，二是樓層內部茶水間網(wǎng)紋軟管老化破損導致漏水，三是外圍地面弱電電纜井雨水蓄積造成積水順著(zhù)電纜線(xiàn)路流入負一層弱電機房。所幸發(fā)現及時(shí)并有效處置，并未造成較大損失和影響?；谝陨下┧L(fēng)險，核電物業(yè)蘇州項目研發(fā)了基于消防系統的漏水報警裝置，實(shí)現了漏水信息直接傳輸到中控室，極大提升了物業(yè)服務(wù)人員應對漏水情況的效率。當前此裝置在蘇州科技大廈運行穩定可靠，其現場(chǎng)測試數據見(jiàn)表1。
根據測試，該系統反饋信號可靠穩定，不會(huì )影響到消防報警系統本身正常運行，現場(chǎng)的漏水信息和普通的火警信息一樣，可以實(shí)時(shí)傳輸，管理人員能對現場(chǎng)漏水信號及時(shí)監控。
應用前景
基于消防系統的漏水報警裝置，讓水浸探測器與消防報警系統結合，可以有效解決物業(yè)服務(wù)在樓宇管理過(guò)程中的痛點(diǎn)，而且裝置的功能還能進(jìn)一步拓展，應用于其他領(lǐng)域。
降低遠程監控成本。利用消防報警系統網(wǎng)絡(luò )建立的信息反饋功能，搭建漏水報警系統，用戶(hù)只需要承擔末端傳感器信號轉化為電信號的成本，將電信號傳輸到中控室使用的是成熟的網(wǎng)絡(luò )，僅需要在系統調試中編入地址碼及說(shuō)明即可，大大降低了傳統遠程監控的成本。
助力建設智能化樓宇。在萬(wàn)物互聯(lián)的趨勢下，大部分智能化的實(shí)現需要無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )覆蓋，或者需要重新布線(xiàn)實(shí)現信息傳遞，這樣不僅成本較高，而且見(jiàn)效慢，所以很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)寧愿堅持人工現場(chǎng)巡檢來(lái)采集數據，也不愿進(jìn)行信息化、智能化投入。漏水報警裝置將末端數據采集信息通過(guò)消防系統網(wǎng)絡(luò )傳輸的模式，能大大降低成本投入，降低現場(chǎng)數據采集成本門(mén)檻，有利于智能化樓宇發(fā)展。
目前建筑物消防的報警系統，僅進(jìn)行火災信息探測，但建筑物面臨的風(fēng)險，除了火災還有其他情況，比如常見(jiàn)的跑水導致財產(chǎn)損失、設備溫度過(guò)高損壞等。將消防探測的功能進(jìn)一步擴展，將樓宇需要關(guān)注的信息，通過(guò)消防報警系統的線(xiàn)路網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)傳輸到中控主機，可以讓樓宇管理單位的應急處置能力更加高效。也就是說(shuō)，如果將消防報警裝置的功能加以拓展，會(huì )有更廣闊的應用場(chǎng)景。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第7期）
作者系深圳市核電物業(yè)有限公司蘇州項目負責人