改造后的棗林園小區煥然一新，圖為改造后的小區入口。
文 / 朱珠
為貫徹落實(shí)四川省《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，四川涇華物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涇華物業(yè)）借力四川省第二批城鄉社區治理試點(diǎn)契機，堅持黨建引領(lǐng)，緊扣“黨建+項目+服務(wù)”的思路，專(zhuān)門(mén)針對老舊小區治理難題，成立“涇華社工”和涇華社會(huì )服務(wù)有限公司，探索社企合作模式，在瀘州市龍馬潭區紅星街道龍南社區、魚(yú)塘街道棗林園社區創(chuàng )新開(kāi)展老舊小區連片物業(yè)管理，不斷補足老舊小區治理短板，構建物業(yè)管理與業(yè)主自治相輔相成的生活服務(wù)平臺，推進(jìn)城市微更新和建設方式轉型。
棗林園小區建成于1993年，是瀘州市第一批失地農民安置小區。整個(gè)小區建筑面積大約20萬(wàn)平方米，由鄰近的經(jīng)適房小區、興政路的散居樓棟連片組成，有44棟樓，入住了1467戶(hù)居民約4200人。由于小區樓齡長(cháng)，基礎設施破損嚴重、服務(wù)設施極度缺乏，電線(xiàn)滿(mǎn)天、道路坑洼、停車(chē)艱難等問(wèn)題比較突出。
落實(shí)“三大革命”
棗林園小區的設計改造過(guò)程圍繞完整社區建設標準，努力將老舊小區“三大革命”落到實(shí)處。改造內容主要包括樓本體和公共區域兩個(gè)部分，其中樓本體改造包括：入戶(hù)單元外墻面線(xiàn)路整理、單元樓道照明整改、消防通道不銹鋼門(mén)維修、室內消火栓整改通水試驗、物業(yè)辦公室入戶(hù)門(mén)刷漆、門(mén)禁道閘修繕、樓道扶手欄桿修復、節能改造、外窗更新、空調規整、單元門(mén)更新、上下水更新、防雷設施設置等；公共區域改造包括：拆除違建、綠化補建、重新規劃道路系統并修補破損道路、完善公共照明，完善消防、安防設施、無(wú)障礙設施，進(jìn)行適老化改造，完善小區信息基礎設施等。
一是落實(shí)“樓道革命”，消除建筑安全隱患，滿(mǎn)足居民需求。涇華物業(yè)通過(guò)對單元門(mén)、外窗進(jìn)行更換并拆除外窗護欄，對樓梯扶手修復換新，增加適老化扶手，規整粉刷樓道，對廚衛上下水管道進(jìn)行改造，規整樓體外面線(xiàn)纜等，全面提升建筑質(zhì)量及安全水平。
二是完成“環(huán)境革命”，對小區室外公區系統進(jìn)行提升改造，全方位提升適老化水平。涇華物業(yè)通過(guò)優(yōu)化交通流線(xiàn)，規范停車(chē)位，增加、預留充電設施，修繕道路鋪裝，提升小區綠化水平，采用太陽(yáng)能設備增補小區照明設施，配建集中充電樁（可同時(shí)滿(mǎn)足20輛電瓶車(chē)安全充電，讓居民徹底告別“飛線(xiàn)充電”的日子），實(shí)現公共環(huán)境全面提升，公共區域功能豐富完善。
三是以“管理革命”為抓手，創(chuàng )新改造模式，實(shí)現長(cháng)效運營(yíng)。通過(guò)政府、社會(huì )資本、產(chǎn)權單位多方協(xié)同，盤(pán)活社區內低效閑置空間，搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區、居民多元治理平臺，促進(jìn)居民深度參與，激活公眾權益意識，采取“黨建+項目+服務(wù)”一體化方式參與老舊小區綜合整治，實(shí)現“多元參與、共創(chuàng )共治”。
棗林園小區啟動(dòng)改造，按照“群眾需要什么就怎么改”的理念，落實(shí)“三大革命”的同時(shí)，同步配建“一街三中心”（生活一條街，鄰里中心、養老服務(wù)中心、托育中心）等綜合服務(wù)設施，推進(jìn)魚(yú)塘老舊街區形態(tài)、生態(tài)、業(yè)態(tài)、文態(tài)、心態(tài)同步改造提升，在以“新”換“心”中，讓“老居民”真真切切享受到了“新生活”。
多舉措恢復老舊小區生機
為提升居住體驗，涇華物業(yè)在老舊小區改造中活化城市空間，為居民提供更好的生活場(chǎng)景，致力打造社區生態(tài)系統圈，引導居民參與小區治理，產(chǎn)生自有的造血系統，恢復老舊小區生機，孵化出新的業(yè)態(tài)生命。
一是黨建引領(lǐng)打造紅色志愿服務(wù)。以棗林園社區黨組織為主體，多個(gè)樓棟或片區單元為基礎構成黨建系統，以建設和諧社區為工作任務(wù)，聯(lián)合開(kāi)展黨建工作，不斷提升社區治理能力，形成社區共建共治共享格局。組建“老舊小區聯(lián)合黨支部”，以“共強黨性、共建支部、共筑陣地、共創(chuàng )平安”實(shí)現老舊小區多元共治，把治理末梢延伸到了樓棟，分片劃歸3個(gè)樓棟黨小組，由3個(gè)樓棟黨小組長(cháng)聯(lián)合黨員中心戶(hù)、志愿者等治理力量來(lái)管理樓棟事務(wù)，還培育出了“嬢嬢團”“居民監督隊”等小區自治隊伍，從而實(shí)現小區事小區治。
二是提升老舊小區軟性服務(wù)水平。通過(guò)黨建引領(lǐng)基層治理工作，涇華物業(yè)在棗林園創(chuàng )建“14N”社區治理機制，即以社區為平臺，在棗林園社區黨委的引領(lǐng)下，打造親民化服務(wù)陣地，培育社區多元化隊伍，開(kāi)展社區居民教育服務(wù)，運用市場(chǎng)機制與社會(huì )資本合作，增強社區內生動(dòng)力，可持續反哺社區開(kāi)展公益服務(wù)，建立“一企業(yè)、一平臺、一空間、一基金”四項品牌，打造“N”個(gè)服務(wù)項目，帶動(dòng)居民參與社區發(fā)展治理。棗林園小區的老年人比較多，所以，涇華物業(yè)會(huì )定期上門(mén)為老人送溫暖，同時(shí)還提供助殘幫困等服務(wù)，邀請理發(fā)、補鞋、縫衣服的師傅進(jìn)社區，每周定期為居民提供低償便民服務(wù)。針對“一老一小”重點(diǎn)群體，涇華物業(yè)配套了養老、托育中心進(jìn)行專(zhuān)門(mén)服務(wù)。針對整個(gè)小區居民群體，涇華物業(yè)引入社會(huì )組織重點(diǎn)開(kāi)展鄰里活動(dòng)，融洽居民關(guān)系、提升居民素質(zhì)?，F在，棗林園小區基本是通過(guò)“一月一活動(dòng)”的方式，既收集居民意見(jiàn)，又豐富了居民生活，小區治理實(shí)現了從“面子”到“里子”的一體化提升。
三是推動(dòng)老舊小區提檔升級。過(guò)去，棗林園小區設施老舊、配套不足、服務(wù)匱乏、治理缺位，把小區這個(gè)“大家”改好、治好，是小區居民們最樸素、最直接的愿望。2021年，涇華物業(yè)結合老舊小區改造，實(shí)施“建管一體”的連片治理模式，既改造了老舊小區，又同步激活了造血功能反哺小區治理服務(wù)。老舊小區改造三分靠建、七分靠管，“面子”改好了，如何通過(guò)治理讓“里子”也一體提升，涇華物業(yè)在這個(gè)過(guò)程中也遇到了很多困難。小區改造前期，涇華物業(yè)就在魚(yú)塘街道黨工委的帶領(lǐng)下，通過(guò)召開(kāi)院壩會(huì )、上門(mén)收集居民意見(jiàn)等方式，形成了改造意愿清單，結合改造清單，形成了小區整體的改造方案，并通過(guò)與社區資產(chǎn)公司合作成立了涇華慧魚(yú)公司，采取“黨建+項目+服務(wù)”模式，負責物業(yè)服務(wù)、賺錢(qián)造血。通過(guò)近一年的努力，棗林園小區的基礎類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)設施已全面改造到位。
四是發(fā)展社區經(jīng)濟，奠定小區自治基礎。加強老舊小區的自身造血功能，以發(fā)展社區經(jīng)濟逐步取代物業(yè)服務(wù)費用支撐也是涇華物業(yè)在工作中總結的一項重要經(jīng)驗。事實(shí)上，通過(guò)社區經(jīng)濟融合，盤(pán)活老舊、空置的廠(chǎng)房、商鋪、庫房資源，并將其打造成為社區超市，可以依靠市場(chǎng)化力量使得老舊小區更新、居民生活改善。之前，整個(gè)魚(yú)塘街道只有兩個(gè)小型農貿市場(chǎng)，居民每天買(mǎi)菜非常不方便，涇華物業(yè)結合老舊小區改造項目，在魚(yú)塘街道黨工委的帶領(lǐng)下將原來(lái)的農貿市場(chǎng)提檔升級改造成了便民菜市——優(yōu)品生鮮超市，采取線(xiàn)下售賣(mài)和線(xiàn)上配送的方式，方便小區和附近居民的生活。涇華慧魚(yú)公司聯(lián)動(dòng)譽(yù)康城市服務(wù)、牧林教育等公司對養老服務(wù)中心、社區食堂、鄰里中心、托幼機構等綜合服務(wù)設施進(jìn)行微利運營(yíng)，其中營(yíng)利收入70%反哺小區治理，實(shí)現長(cháng)效造血共贏(yíng)。
經(jīng)驗成效
涇華物業(yè)開(kāi)展老舊小區改造和管理的經(jīng)驗成效可以概括為以下三個(gè)方面。
一是建管一體推進(jìn)老舊小區連片物業(yè)管理。通過(guò)政企共建、社企共管，鏈接社會(huì )資源，激活自治活力。龍馬潭區物業(yè)行業(yè)綜合黨委、街道黨工委在前期精準識別了群眾需求，涇華物業(yè)全程參與方案研制；中期協(xié)調化解矛盾糾紛，監督改造進(jìn)度；后期鞏固提升改造成效，參與工程驗收。
二是多元參與轉化治理新方向。社區黨委注重抓黨建促民生，抓服務(wù)保民生，通過(guò)借力社會(huì )組織進(jìn)一步壯大社區志愿者隊伍，發(fā)揮自治隊伍的主體作用，開(kāi)展形式多樣、主題突出的社區教育活動(dòng)，搭建完善的參與機制與平臺，推動(dòng)社區自組織逐步從單純“參與”向多元“自治”的轉變。通過(guò)社區自組織的培育，發(fā)掘、培養社區骨干人才，增強社區居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)和自我監督意識，也增強了廣大居民的歸屬感和認同感。
三是三化協(xié)同助力社區新發(fā)展。社區黨委立足社會(huì )企業(yè)帶動(dòng)型試點(diǎn)項目，以“社會(huì )企業(yè)+社會(huì )組織+多元主體”聯(lián)動(dòng)參與社區治理為主線(xiàn)，探索建立“社會(huì )化+公益化+市場(chǎng)化”相結合的互助治理體系，牽頭在小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。治理模式從傳統的街道、社區占主導地位，轉變?yōu)樯鐣?huì )組織、社區居民能動(dòng)與自主地參與其中，不斷提升居民參與感和獲得感。
棗林園小區借老舊小區改造，實(shí)行連片物業(yè)管理，推動(dòng)連片治理工作，目前已取得了一定的成效，得到了居民群眾的認可。接下來(lái)，涇華物業(yè)還將立足省市相關(guān)工作要求，繼續把老舊小區治理作為提高居民生活品質(zhì)的重要一環(huán)來(lái)抓，讓居民們生活得越來(lái)越幸福。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期）
作者單位：四川涇華物業(yè)服務(wù)有限公司