河南省物業(yè)管理委員會(huì )工作辦法(試行)
第一條為推進(jìn)和規范全省物業(yè)管理委員會(huì )組建、管理等工作，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)管理各方的合法權益，堅持黨建引領(lǐng)促進(jìn)物業(yè)管理有效融入社會(huì )基層治理，營(yíng)造良好的工作和生活環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》等法律法規，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本省行政區域內物業(yè)管理委員會(huì )的組建、運行、管理和監督工作。
第三條物業(yè)管理委員會(huì )在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第四條省級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責建立健全全省物業(yè)管理委員會(huì )工作辦法及指導監督制度。
市級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責建立健全本行政區域內物業(yè)管理委員會(huì )工作辦法及指導監督制度，指導、監督縣級物業(yè)管理行政主管部門(mén)開(kāi)展工作并建立健全物業(yè)管理委員會(huì )工作培訓制度。
縣級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責對街道辦事處(鄉鎮人民政府)組建和運行物業(yè)管理委員會(huì )工作進(jìn)行具體指導，并對物業(yè)管理委員會(huì )工作開(kāi)展培訓。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責轄區內物業(yè)管理委員會(huì )的組建和運行，指導、監督物業(yè)管理委員會(huì )依法履行職責。社區居(村)民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好相關(guān)工作。
第五條一個(gè)物業(yè)管理區域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì )。除業(yè)主自行管理外，物業(yè)管理區域內符合下列情形之一的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當依法組建物業(yè)管理委員會(huì )：
(一)未達到成立業(yè)主大會(huì )條件的；
(二)達到成立業(yè)主大會(huì )條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織仍未能成立的；
(三)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者新一屆業(yè)主委員會(huì )的；
符合物業(yè)管理委員會(huì )組建條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自擬組建物業(yè)管理委員會(huì )事項公告公示之日起三十個(gè)工作日內，組建成立物業(yè)管理委員會(huì )。
第六條堅持黨建引領(lǐng)，推動(dòng)在物業(yè)管理委員會(huì )中建立黨組織。充分發(fā)揮業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等 在基層治理中的帶頭作用，引導、鼓勵和支持其通過(guò)法定程序積 極參選物業(yè)管理委員會(huì )。建立健全社區黨組織領(lǐng)導的居民委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動(dòng)”機制，共商物業(yè)管理事宜。暫不具備專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)條件的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)通過(guò)社區居(村)民委員會(huì )托管、社會(huì )組織代管等方式，逐步實(shí)現物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
第七條物業(yè)管理委員會(huì )應當由業(yè)主代表和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會(huì )的代表組成，可邀請轄區派出所、綜合執法部門(mén)代表參加。
物業(yè)管理委員會(huì )委員人數由七至十一人單數組成。其中業(yè)主委員不得少于二分之一，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業(yè)主自薦或者推薦的基礎上確定。注重提高委員中的中國共產(chǎn)黨黨員比例，一般不低于百分之五十。分期建設的物業(yè)項目，在組建物業(yè)管理委員會(huì )時(shí)應當為后續交付房屋的業(yè)主預留一定數量的業(yè)主代表增補名額，并在新一期房屋交付之日起一個(gè)月內進(jìn)行增補。
物業(yè)管理委員會(huì )籌備成立期間的相關(guān)經(jīng)費由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責籌集。物業(yè)管理委員會(huì )辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。
第八條符合物業(yè)管理委員會(huì )組建條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當根據本辦法的規定確定業(yè)主代表報名、推薦、資格審查等事項。
物業(yè)管理委員會(huì )中的業(yè)主代表，應當符合下列條件：
(一)擁護中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導，遵守國家有關(guān)法律、法規、業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，積極履行業(yè)主義務(wù)；
(二)具有完全民事行為能力；
(三)熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織能力和專(zhuān)業(yè)素養，具備必要的工作時(shí)間；
(四)本人、配偶及其直系親屬與本物業(yè)管理區域內服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接利益關(guān)系；
(五)未有法律法規規定的物業(yè)管理區域內禁止行為；
(六)未有法律法規規定的其他不宜擔任物業(yè)管理委員會(huì )委員的情形。
物業(yè)管理委員會(huì )委員應當書(shū)面承諾符合前款規定的條件，全面履行工作職責，誠實(shí)守信，不得以權謀私、失職失責。
第九條符合組建物業(yè)管理委員會(huì )條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì )。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應就組建物業(yè)管理委員會(huì )事項在物業(yè)管理區域進(jìn)行公告。公告中應當明確物業(yè)管理委員會(huì )委員人選要求、報名方式、起始日期等。
公告應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置至少兩處公示五個(gè)工作日。物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置是指主要出入口、單元門(mén)廳、電梯轎廂內、物業(yè)服務(wù)場(chǎng)所、公共活動(dòng)場(chǎng)所等固定公告欄及信息化公示載體等。
第十條 組建物業(yè)管理委員會(huì )公告截止日后五個(gè)工作日內，根據業(yè)主自薦或者推薦的情況確定物業(yè)管理委員會(huì )委員名單。其中，街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會(huì )委員根據其推薦人選直接確定；業(yè)主委員根據聯(lián)名業(yè)主人數或者業(yè)主自薦同意人數多少的排序情況，依次確定，滿(mǎn)額為止。自薦的業(yè)主如同意人數相同，按報名時(shí)間先后確定。
物業(yè)管理委員會(huì )主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會(huì )的代表?yè)?，副主任由物業(yè)管理委員會(huì )在業(yè)主委員中選舉產(chǎn)生，或由社區居(村)民委員會(huì )指定業(yè)主委員擔任。
第十一條物業(yè)管理委員會(huì )委員名單確定后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將委員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置至少兩處公示五個(gè)工作日。如有異議，應書(shū)面向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五個(gè)工作日內完成核查，并將核查結果在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示五個(gè)工作日。
公示期滿(mǎn)無(wú)異議或者經(jīng)核查異議不成立的，物業(yè)管理委員會(huì )自公示期滿(mǎn)之日或者核查結果公示之日起正式成立。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自物業(yè)管理委員會(huì )成立之日起十個(gè)工作日內將委員名單在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布。
第十二條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在物業(yè)管理委員會(huì )委員名單公示期滿(mǎn)之日或者核查結果公示期滿(mǎn)之日起五個(gè)工作日內作出《物業(yè)管理委員會(huì )成立決定書(shū)》,并將組建公告、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表推薦表、社區居(村)民委員會(huì )代表推薦表、業(yè)主聯(lián)名推薦表、業(yè)主自薦表、組建情況公示和承諾書(shū)等材料上傳至"河南省物業(yè)管理綜合監管平臺",同時(shí)抄送所在縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
物業(yè)管理委員會(huì )任期內發(fā)生信息變更的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自變更之日起二十個(gè)工作日內在"河南省物業(yè)管理綜合監管平臺"變更信息。
第十三條物業(yè)管理委員會(huì )持街道辦事處(鄉鎮人民政府)出具的《物業(yè)管理委員會(huì )成立決定書(shū)》向公安機關(guān)申請刻制印章。印章印文中應當包含名稱(chēng)和屆別。
物業(yè)管理委員會(huì )應當建立印章管理制度，并指定專(zhuān)人保管。使用物業(yè)管理委員會(huì )印章，應當依據物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議決定。
第十四條物業(yè)管理委員會(huì )接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區黨組織、居(村)民委員會(huì )的指導和監督，接受業(yè)主監督。組織業(yè)主行使下列職責：
(一)新交付物業(yè)項目尚未達到成立業(yè)主大會(huì )條件的，組織業(yè)主監督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，監督臨時(shí)管理規約的執行，調解物業(yè)管理中的糾紛等；
(二)新交付物業(yè)項目達到成立業(yè)主大會(huì )條件的，推動(dòng)業(yè)主按規定成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；
(三)物業(yè)項目已具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件，但是未能成立業(yè)主大會(huì )的，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，并臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責；
(四)業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)無(wú)法完成換屆選舉的，在新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉完成前，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責；
(五)業(yè)主委員會(huì )在任期內終止需要重新選舉的，依據規定組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并在重新選舉期間，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責；
(六)可以委托第三方評估機構對物業(yè)服務(wù)人履約情況開(kāi)展評估。組織業(yè)主共同決定可以采用書(shū)面形式、電子投票系統或者其他法定形式進(jìn)行。
第十五條物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。定期會(huì )議應當按照議事規則的規定召開(kāi)，原則上至少每?jì)蓚€(gè)月召開(kāi)一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì )主任或者物業(yè)管理委員會(huì )三分之一以上委員提議，可以召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
物業(yè)管理委員會(huì )應當在會(huì )議召開(kāi)五個(gè)工作日前，將會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內容進(jìn)行公示，并征求所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區黨組織意見(jiàn)。
物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持，主任因故不能履行 職責的，可以委托副主任召集和主持。物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議應當 由過(guò)半數委員且過(guò)半數業(yè)主委員參加，方為有效。業(yè)主委員不得委托代理人參加會(huì )議。物業(yè)管理委員會(huì )全體委員有同等表決權。
物業(yè)管理委員會(huì )應當邀請所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區黨組織、業(yè)主(物業(yè)使用人)列席會(huì )議，具體人數、組織形式由物業(yè)管理委員會(huì )自行確定。
物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定，應當有參會(huì )委員的簽字確認。
會(huì )議結束后三個(gè)工作日內，物業(yè)管理委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。物業(yè)管理委員會(huì )應當制作會(huì )議記錄并妥善保管。
物業(yè)管理委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示有關(guān)決議信息，業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)管理委員會(huì )應當答復。
物業(yè)管理委員會(huì )對于需要業(yè)主共同決定的事項不得擅自作出決定。
第十六條物業(yè)管理區域內發(fā)生重大擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或突發(fā)事件，物業(yè)管理委員會(huì )不能依法履行職責的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當立即指定社區居(村)民委員會(huì )代行物業(yè)管理委員會(huì )職責。
第十七條有下列情形之一的，物業(yè)管理委員會(huì )委員資格應當終止：
(一)以書(shū)面形式向物業(yè)管理委員會(huì )提出辭職的；
(二)業(yè)主代表不再是本物業(yè)管理區域內業(yè)主的；
(三)街道辦事處(鄉鎮人民政府)或社區居(村)民委員會(huì )代
表因工作崗位調整，不能繼續擔任的；
(四)雖未提出辭職但因健康等原因無(wú)法繼續履行職責的；
(五)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議的；
(六)違反書(shū)面承諾的；
(七)一年內累計缺席物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議總次數一半以上的；
(八)存在嚴重失信行為，被記入嚴重失信行為人記錄的；
(九)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
屬于前款第一項、第二項、第三項情形的，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第四項、第五項、第六項、第七項、第八項情形的，由過(guò)半數的物業(yè)管理委員會(huì )委員同意后，終止其委員資格；屬于前款第九項情形的，按照相關(guān)規定處理。委員資格終止，物業(yè)管理委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示五個(gè)工作日。
物業(yè)管理委員會(huì )委員應當自資格終止之日起三個(gè)工作日內將其保管的有關(guān)財務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給物業(yè)管理委員會(huì )。
第十八條物業(yè)管理委員會(huì )委員發(fā)生缺額的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照本辦法第十條有關(guān)規定及時(shí)補充。
第十九條物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)三年。期滿(mǎn)仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)進(jìn)行審計、考核并重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。
第二十條物業(yè)管理委員會(huì )自業(yè)主大會(huì )依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起停止履行職責，與業(yè)主委員會(huì )辦理移交手續，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后可履行物業(yè)管理監督委員會(huì )職責，負責監督業(yè)主委員會(huì )職責履行情況和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等，物業(yè)管理監督委員會(huì )委員不得兼任業(yè)主委員會(huì )委員。
經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理監督委員會(huì )履行以下職責：
(一)審查監督業(yè)主委員會(huì )的工作情況及年度工作計劃、業(yè)主大會(huì )收支情況報告及收支預決算；
(二)查閱業(yè)主委員會(huì )財務(wù)賬簿及其他會(huì )計資料，發(fā)現業(yè)主委員會(huì )財務(wù)活動(dòng)情況異常，可以進(jìn)行調查，并提請街道辦事處(鄉鎮人民政府)進(jìn)行審計；
(三)監督業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )決定和決議的情況；對 業(yè)主委員會(huì )侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會(huì )予以糾正；列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議；
(四)監督物業(yè)管理區域維修資金、公共收益使用情況；
(五)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；
(六)業(yè)主大會(huì )同意的其他事項。
業(yè)主大會(huì )不同意轉為物業(yè)管理監督委員會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起自行解散，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)對業(yè)主委員會(huì )履職和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行監督。
第二十一條因物業(yè)管理區域調整、房屋滅失等其他客觀(guān)原 因致使物業(yè)管理委員會(huì )無(wú)法存續的，物業(yè)管理委員會(huì )應當自行解散。
物業(yè)管理委員會(huì )重新組建或者解散后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時(shí)收回原物業(yè)管理委員會(huì )印章，依照相關(guān)法律法規與印章管理規定予以管理、銷(xiāo)毀，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)管理委員會(huì )的組建或解散情況，公示期為五個(gè)工作日。依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下完成下列工作：
(一)對物業(yè)管理委員會(huì )履行代行職責期間的財務(wù)進(jìn)行清算、審計；
(二)將會(huì )計資料、業(yè)主清冊、會(huì )議紀要等檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交至業(yè)主委員會(huì )；
(三)將清算和移交情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示不少于七個(gè)工作日。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在物業(yè)管理委員會(huì )解散公示期滿(mǎn)之日起五個(gè)工作日內出具解散通知書(shū)，并上傳至"河南省物業(yè)管理綜合監管平臺",同時(shí)抄送所在縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
第二十二條物業(yè)管理委員會(huì )應當依法履行職責。物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律、法規、規章、上級政府及部門(mén)政策的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主；嚴重損害業(yè)主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責任。
第二十三條本辦法由省級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責解釋。
第二十四條本辦法自印發(fā)之日起實(shí)施。
附件：
1.物業(yè)管理委員會(huì )組建工作流程
2.關(guān)于物業(yè)管理區域組建物業(yè)管理委員會(huì )的公告
3.物業(yè)管理區域物業(yè)管理委員會(huì )街道(鄉鎮)、社區居(村)民委員會(huì )代表推薦表
4.物業(yè)管理區域物業(yè)管理委員會(huì )委員人選業(yè)主聯(lián)名推薦表
5.物業(yè)管理區域物業(yè)管理委員會(huì )委員人選業(yè)主自薦表
6.物業(yè)管理委員會(huì )委員書(shū)面承諾書(shū)
7.物業(yè)管理委員會(huì )組建情況公示
8.物業(yè)管理委員會(huì )信息表
9.物業(yè)管理委員會(huì )印章刻制的函