電梯維修人員正在更換損壞的電梯曳引鋼絲繩
文 / 李唯楚（長(cháng)沙市長(cháng)房物業(yè)管理有限公司高級工程師）
作為高層建筑中的重要交通工具，電梯運行的安全舒適、高效節能等，都對電梯本身維護保養提出了嚴格要求，進(jìn)而成為檢驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平的試金石之一。結合筆者多年工作經(jīng)驗，本文從物業(yè)管理前期的監督、進(jìn)駐的接管，以及日常的維護三個(gè)階段進(jìn)行分析，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決項目中電梯管理的一些常見(jiàn)問(wèn)題。
進(jìn)駐前的監督
在平時(shí)生活中，有時(shí)會(huì )出現電梯“從某樓掉到底層”的問(wèn)題，大概率是因為電梯曳引能力不夠。因此，不管是新項目，還是老舊小區加裝電梯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)駐或接管前，都要監督電梯生產(chǎn)、安裝企業(yè)做好曳引試驗。其原理為歐拉公式：(T1/T2)×C1×C2≤еfα，式中（T1/T2)為曳引輪兩邊鋼絲繩較大張力與較小張力之比，f為當量摩擦系數，e為自然對數的底，α為鋼絲繩在曳引輪上的夾角，C1為與加速度及電梯具體情況相關(guān)的系數，C2為與因磨損而發(fā)生的繩槽形狀改變有關(guān)的參數。
試驗時(shí)，曳引繩與輪之間保持靜止狀態(tài)，然后以125%的速度和滿(mǎn)載制動(dòng)，檢驗電梯的曳引能力是否滿(mǎn)足要求。如果曳引系統不能滿(mǎn)足歐拉公式，繩與輪之間存在摩擦，久而久之曳引繩內移，轎廂運行速度小于原來(lái)的速度，當電梯內部檢測系統檢測出實(shí)際脈沖數據與原設定數據誤差超過(guò)規定值時(shí)，主控制系統調用校正運行程序，電梯就會(huì )從某層直接以檢修速度下降到底層。
堅持做好曳引試驗，能夠及時(shí)發(fā)現和解決電梯設計、制造、安裝出現的問(wèn)題，不讓電梯帶病運行，很有必要。
除此之外，按照電梯規范要求，擅自增加轎廂自重，需要報當地電梯質(zhì)量監管部門(mén)，這也是監督的重點(diǎn)。轎廂自重是電梯設計參數之一，事關(guān)曳引能力、平衡系數等運行參數的確定，在安裝檢查后這些參數就基本確定不變了。如果業(yè)主在電梯安裝后增加固定的底板或者轎廂壁裝潢，即改變了電梯原有參數，性能就會(huì )產(chǎn)生偏差，留下事故安全隱患。
因此，為保證電梯安全、正常運行，在電梯安裝驗收之前，轎廂內部裝潢就應固定下來(lái)，以后無(wú)論什么原因都不應輕易改變。業(yè)主一定要變時(shí)，也要請當地質(zhì)量監督部門(mén)監管，電梯廠(chǎng)家配合改變相應的運行參數。
另外，還有一個(gè)監督的重點(diǎn)是運行磨合。眾所周知，設備在磨合期和老化期出現問(wèn)題最多，磨合后曳引系統阻尼與開(kāi)始時(shí)會(huì )發(fā)生變化，可以由廠(chǎng)家及時(shí)將電梯運行數據優(yōu)化至最佳狀態(tài)，保障電梯后續平穩、正常運行。
衡量電梯運行好壞有三個(gè)主要性能指標：噪聲、平層精度、運行舒適感，每個(gè)性能指標規定了具體數據。電梯可靠性按每啟動(dòng)運行6萬(wàn)次故障不多于5次，且故障要求在1個(gè)小時(shí)內修復。在電梯運行磨合期間，作為物業(yè)管理人員可以結合上述具體技術(shù)參數，通過(guò)乘坐電梯感知或用儀器測量。對于爭議較大的又沒(méi)有專(zhuān)用儀器的運行振動(dòng)，可以請當地質(zhì)量監督部門(mén)把關(guān)。發(fā)現問(wèn)題及時(shí)轉告電梯維保單位，督促廠(chǎng)家及時(shí)解決問(wèn)題，不要等到保修期過(guò)后再提出。
進(jìn)駐期的接管
在進(jìn)行電梯接管時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要格外注重三方面的檢查檢驗。
其一，電梯管理基礎條件。在電梯規范中要求，交接雙方應完善相關(guān)資料的交接，并規定交接內容，如土建布置圖、電氣原理圖、調試說(shuō)明書(shū)、安裝說(shuō)明書(shū)、操作說(shuō)明書(shū)、電梯零部件明細、維修用工具、安裝驗收資料和年檢資料等。物業(yè)管理接管人員應熟悉交接規范要求，將所有檔案資料收集齊全并妥善保管，以備后續電梯維修、整改時(shí)有原始數據，也便于物業(yè)管理人員熟悉電梯結構及工作原理，有助于后續電梯維修保養的監管。
電梯運行在一個(gè)符合其技術(shù)要求的環(huán)境中，能大大降低故障發(fā)生率。環(huán)境技術(shù)指標主要包括機房溫度、濕度、通風(fēng)、機房不易產(chǎn)生灰塵、底坑無(wú)滲水、井道沒(méi)有潮濕氣體等。其中，機房溫度應保持在5-40℃，相對濕度保持在40%—85%，機房自然通風(fēng)或機械通風(fēng)應能及時(shí)排出機器產(chǎn)生的熱量，窗戶(hù)外部上方加裝遮陽(yáng)棚，機房地面與墻面須用不易產(chǎn)生灰塵的材料建造，底坑不能滲水且有排水設施設備，絕對禁止其他地方的氣體排入井道與機房。
為了保證電梯運行和維修安全，機房需要加裝防盜門(mén)窗并上鎖，鑰匙應由專(zhuān)人管理并做領(lǐng)取登記，杜絕沒(méi)有資質(zhì)的人員進(jìn)行應急救援。緊急情況救援時(shí)最好由兩名電梯維保人員配合進(jìn)行操作，底坑底部若有人能達到的空間存在，應該封閉該空間。
其二，電梯運行性能及可靠性。在接管時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對電梯進(jìn)行試搭乘，并就運行性能指標做全面檢查。包括感知其加減速過(guò)程是否有失重和超重感，發(fā)現有不舒適感覺(jué)應通知廠(chǎng)家調整速度；感知電梯運行時(shí)是否存在振動(dòng)現象，發(fā)現運行有振動(dòng)應通知廠(chǎng)家進(jìn)行調試；檢查轎廂到每層層門(mén)平層時(shí)的精度，檢測轎廂門(mén)與層門(mén)上平面之間距離，根據該電梯技術(shù)資料提供的平層精度指標，核實(shí)是否符合要求，一般平層精度至少不能大于10mm，否則進(jìn)出轎廂時(shí)平層誤差容易導致乘客摔跤；搭乘期間用儀器檢測轎廂內部和開(kāi)關(guān)門(mén)所產(chǎn)生的噪聲，運行時(shí)不應大于55dB，開(kāi)關(guān)門(mén)不應大于65dB，電梯機房響聲較大，但要求不大于80dB，超過(guò)時(shí)應檢查原因并及時(shí)整改，有必要時(shí)在頂層用儀器測量噪聲情況，保證其符合居住環(huán)境條件。
電梯可靠性指標的檢查，可以參考電梯機房?jì)人O置的計數器數據，如果沒(méi)有安裝計數器，則要求維保公司加裝。每次檢查計數器數據6萬(wàn)次，在這期間故障應不多于5次，且故障要求在1個(gè)小時(shí)內修復，如果可靠度不滿(mǎn)足要求，應檢查原因并要求廠(chǎng)家予以整改。
其三，電梯安裝完整度及保養要點(diǎn)檢查。對每臺電梯重護欄、轎廂頂部護欄、層門(mén)護板、轎廂對重反繩輪護罩、限速器繩輪護罩、各個(gè)金屬外殼安全接地、救援設備等設施都需要細致進(jìn)行檢查，看是否完整和有無(wú)安裝隱患；檢查制動(dòng)器彈簧有無(wú)裂紋，制動(dòng)器調整標識是否清晰，制動(dòng)器運作時(shí)電流是否超過(guò)額定值；檢查限速器和安全鉗聯(lián)動(dòng)四桿機構運作是否順暢，鉸鏈部位是否缺潤滑油；檢查緩沖器是否運作可靠，液壓油是否加足，安全電路和門(mén)電路是否有短接情況等。
同時(shí)，還需要檢查電梯接地系統是否采用三相五線(xiàn)制，地線(xiàn)是否已單獨敷設。電梯安裝必須嚴格采用三相五線(xiàn)制，能有效解決供電系統對電梯電子控制單元的干擾，降低電梯故障發(fā)生率，沒(méi)有采用的則要求開(kāi)發(fā)商重新單獨敷設地線(xiàn)。
另外，電梯變頻器大型晶體管工作頻次高，發(fā)熱量大，故障率較高，對溫度有嚴格要求，因此在控制柜內部專(zhuān)門(mén)配置了散熱風(fēng)扇。應仔細檢查風(fēng)扇是否工作，控制柜通風(fēng)口是否有阻塞。檢查電路所有接口標識是否完備和清晰，是否與原理圖一致，以便于后續維修能及時(shí)解決故障。轎廂頂部或井道內電梯平層裝置十分重要，如果平層時(shí)平層裝置不動(dòng)作，電梯就會(huì )出現所謂“掉層”現象，會(huì )在應?？繉右詸z修速度直接下降到最底層或最高層，應定期檢查其可靠度。由于其為易損件，到了年限就必須予以更換。
進(jìn)駐后的維護
電梯能正常運行的首要條件是創(chuàng )造一個(gè)滿(mǎn)足電梯要求的環(huán)境，解決機房溫度、濕度、通風(fēng)、灰塵問(wèn)題，解決井道積水問(wèn)題，同時(shí)還要經(jīng)常向業(yè)主宣傳安全乘搭知識，解決不按規則使用電梯問(wèn)題。
隨著(zhù)夏季溫度升高，電氣線(xiàn)路電阻變大，如果接頭沒(méi)有緊固，其供電線(xiàn)路或者信號線(xiàn)路就達不到電壓或電平要求，這也是夏季很多電梯故障頻發(fā)的原因之一。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年一次對于電氣接插頭的檢查、除銹和緊固，宜在夏季到來(lái)之前進(jìn)行。并且，每季應至少一次對電梯轎廂門(mén)、每層層門(mén)、安全鉗、限速器、制動(dòng)器等部位四桿聯(lián)動(dòng)機構的鉸鏈加潤滑油。因為這些鉸鏈全靠定期滴油進(jìn)行潤滑，用到一定時(shí)間油膜干枯，機構運行阻力加大，易產(chǎn)生電梯故障。
在導向輪、反繩輪、漲緊輪等設置了黃油注油口的軸承處，也需按時(shí)添加潤滑油，使電梯始終處于良好的工作狀態(tài)，減少故障率。這些部件更換工作量大，因此每年進(jìn)行一次預防性保養很有必要。
對于維修人員而言，每天的巡視工作應重點(diǎn)關(guān)注機房及井道環(huán)境，感知電梯運行性能指標（噪聲、平層、舒適感）是否有突變，變頻器風(fēng)扇是否工作，曳引機表面溫度是否變高，及時(shí)發(fā)現并解決問(wèn)題。
目前，國家鼓勵電梯制造、安裝、維保一條龍服務(wù)，并制定了維修保養規范，各地也制定了與之相應的政策、規范，是維保工作的指南。電梯維修保養工作單位和維修人員應具備相應資質(zhì)，每月不少于2次按細則要求對每臺電梯進(jìn)行檢查保養，每次保養應2人配合執行，遇到緊急情況，應在半小時(shí)內趕到現場(chǎng)。
總之，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，對電梯前期的監督和接管時(shí)的檢查，以及定期的日常保養和維護都是十分必要的。這樣可以保障電梯的正常運轉，提高用戶(hù)滿(mǎn)意度，減少電梯故障對于居民生活帶來(lái)的影響，同時(shí)也能夠從經(jīng)濟角度考慮，減少不必要的維修和更換費用，切實(shí)保障電梯的安全、可靠、舒適、經(jīng)濟、環(huán)保和文明。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第3期）