文 / 宋安成
近些年，由于一些物業(yè)管理不規范事件被曝光，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會(huì )之間矛盾日益加劇。各大網(wǎng)絡(luò )平臺上涌現出各種呼吁取消物業(yè)管理的言論。
取消物業(yè)管理是一個(gè)偽命題
我們認真分析有關(guān)取消物業(yè)管理的言論，可以發(fā)現它實(shí)際包含了兩層意思：一方面是取消物業(yè)管理本身；一方面則是建議取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)。取消物業(yè)管理的提法觸及我們社區管理的整體框架，涉及整個(gè)物業(yè)管理制度的全面變革，因此更為復雜，所涉及的問(wèn)題也更為廣泛。而關(guān)于取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)的討論，則主要集中在物業(yè)管理形式的轉變上，可能從現有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式轉變?yōu)槠渌鼮楹线m的物業(yè)管理模式，相對而言，這一層面的討論更為簡(jiǎn)單。
先來(lái)看關(guān)于取消物業(yè)管理的討論。我們首先需要明確一點(diǎn)：取消物業(yè)管理是一個(gè)偽命題，因為只要有房屋的存在，物業(yè)管理就必然存在，只是管理主體和形式可能有所不同。
以上海為例，20世紀80年代的系統公房是由教育系統、文化系統等自行建造的房屋，這些房屋由單位分配給員工，后又出售給員工，房屋的物業(yè)管理工作均由這些單位的后勤部門(mén)來(lái)負責。后來(lái)，隨著(zhù)市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，這些房屋的管理逐漸轉由物業(yè)管理公司負責，形成了我們現在所熟知的市場(chǎng)化物業(yè)管理模式。即便在一些規模較小、沒(méi)有電梯的小區，業(yè)委會(huì )自行組織一兩名保潔員、保安員和維修工來(lái)進(jìn)行小區公共區域的服務(wù)，應對業(yè)主的報修，這同樣是物業(yè)管理的一種形式。
從法律規定角度來(lái)看，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第2條之規定，物業(yè)管理是指：“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生與秩序的活動(dòng)?！边@一規定實(shí)際上是明確了我國目前的物業(yè)管理基本模式，即由物業(yè)管理企業(yè)對小區的公共部位進(jìn)行統一管理。然而，《中華人民共和國民法典》第284條規定則提供了更為靈活的選擇。根據該條規定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這意味著(zhù)，物業(yè)管理的主體和形式可以是多樣化的，并不局限于《物業(yè)管理條例》所規定的狹義物業(yè)管理模式。
因此，物業(yè)管理是不可或缺的，它是現代居住業(yè)態(tài)和居民居住環(huán)境的公共區域和設備設施管理的重要組成部分，所謂取消物業(yè)管理都是一個(gè)不切實(shí)際的偽命題。我們應該更多地關(guān)注如何完善和改進(jìn)物業(yè)管理，以適應不斷變化的社會(huì )需求和發(fā)展趨勢，而不是簡(jiǎn)單地呼吁取消物業(yè)管理。
取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可行
既然物業(yè)管理必不可少，那么，關(guān)于現行物業(yè)管理模式的核心組成部分——物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否會(huì )被取消，我們進(jìn)一步展開(kāi)討論。
根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第2條的規定，我國當前的物業(yè)管理模式以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主導，這種模式在數量上占據了絕對多數。相比之下，由業(yè)主自行管理或脫離物業(yè)管理公司管理的模式在數量上是極少的。這一現象背后的原因錯綜復雜，其中，制度因素起到了關(guān)鍵作用。在2015年以前，國家對物業(yè)管理實(shí)施資質(zhì)管理的要求，即從事物業(yè)管理工作的企業(yè)要具備相應的資質(zhì)，這在很大程度上限制了其他物業(yè)管理模式的發(fā)展空間。直到2007年生效的《物權法》中明確規定了三種物業(yè)管理模式，使得即使沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與，物業(yè)管理工作也在制度上有了合法依據。
除了制度因素外，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，更多的是現實(shí)需求所推動(dòng)。1981年3月，內地誕生了真正的現代意義上的“商品房”——深圳東湖麗苑，這也標志著(zhù)內地首個(gè)實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區誕生。在此之前，深圳和其他城市一樣，房屋管理主要依據房產(chǎn)歸屬，住宅區的環(huán)境衛生由環(huán)衛部門(mén)和居委會(huì )管理，綠化由園林處管理，而并未實(shí)行統一的商品化管理?！皣鷫任锕堋蹦Ｊ皆从谖覈≌飿I(yè)多為圍合式小區這一獨特布局。這種小區模式使得我國物業(yè)管理具有其特殊性，大大增加了物業(yè)管理的服務(wù)內容，法律關(guān)系也變得更為復雜。圍墻將小區內外隔離開(kāi)來(lái)，從此，小區安全、設備設施維護、業(yè)主矛盾調解以及公共區域的保潔、綠化與維修等工作均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)負責。理論上，小區業(yè)委會(huì )可以聘請專(zhuān)業(yè)公司來(lái)處理這些事務(wù)，但實(shí)際上，物業(yè)管理除了基礎的保安、保潔工作外，其他各類(lèi)工作和協(xié)調事務(wù)繁雜瑣碎，大多數業(yè)委會(huì )根本無(wú)力處理，基本上只有選擇物業(yè)管理公司來(lái)“代勞”。
基于此，我們有必要詳細討論一下由業(yè)委會(huì )來(lái)組織小區的物業(yè)管理所存在的局限性。
首先，中國社區規模龐大，使得自治管理的操作性面臨較大挑戰。與國外的公寓住宅相比，我國小區最為明顯的一個(gè)特點(diǎn)就是規模較大，住戶(hù)眾多，因此業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)變得格外困難。一個(gè)小區擁有上千個(gè)業(yè)主已不罕見(jiàn)，而在大城市中，擁有數千個(gè)、上萬(wàn)個(gè)業(yè)主的小區也不在少數。組織這些數以千計、萬(wàn)計的自治意識不強的業(yè)主群體，讓每個(gè)人都能充分表達意見(jiàn)，從一定意義上講，沒(méi)有可操作性。特別是在北京、上海等城市的某些樓盤(pán)中，業(yè)主流動(dòng)性強，這使得作為小區意志機關(guān)的業(yè)主大會(huì )根本難以穩定和正常地運作。這些因素綜合起來(lái)，導致業(yè)委會(huì )在組織小區物業(yè)管理方面的可行性受到較大限制。
其次，業(yè)主委員會(huì )作為推行業(yè)主自治管理的執行機關(guān)，在實(shí)際運作中卻常常因自身問(wèn)題成為自治管理的障礙。從現行制度規定來(lái)看，業(yè)委會(huì )應負責日常的自治管理工作，但我國目前的業(yè)委會(huì )制度本身又存在諸多不足，法律對其地位的界定并不明確，導致備案制下的業(yè)委會(huì )可能隨時(shí)“罷工”，使得自治管理陷入困境?，F實(shí)中，運作不正常的業(yè)委會(huì )占據相當大的比例，而那些所謂正常運作的業(yè)委會(huì )有相當一部分還面臨著(zhù)難以監管、權力無(wú)限擴張等問(wèn)題。如果推行業(yè)主自治，可能會(huì )引發(fā)少數業(yè)主利用物業(yè)管理中出現的矛盾，操縱業(yè)委會(huì )、控制業(yè)主大會(huì )，以不正當的手段，借業(yè)主自治之名，謀求個(gè)人或特定群體的利益。
從當前物業(yè)管理的一些典型案例來(lái)看，業(yè)主委員會(huì )已經(jīng)成為媒體和公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，有關(guān)業(yè)委會(huì )的負面報道也屢見(jiàn)不鮮。因此，在推行業(yè)主自治過(guò)程中，如何有效地規范和監督業(yè)委會(huì )行使業(yè)主賦予的執行機關(guān)權力，防止其被濫用或成為謀取私利的工具，是我們必須認真面對和深入思考的問(wèn)題。
最后，目前的勞動(dòng)用工制度、稅收制度、財務(wù)制度也構成業(yè)主推行自治管理的障礙。在勞動(dòng)用工制度方面，業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )作為社會(huì )團體法人，其資格尚未得到明確，也沒(méi)有組織機構代碼證，從而無(wú)法直接以自己的名義聘用人員，也無(wú)法為員工繳納社會(huì )保險。因此，為了實(shí)現有效的自治管理，必須明確業(yè)委會(huì )的法律地位。就稅收制度角度來(lái)講，目前物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費，除了代收代付的公共事業(yè)收費外，通常需要繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅。然而，如果取消了物業(yè)管理公司這一環(huán)節，稅務(wù)處理方式將如何調整？是否意味著(zhù)不需要交稅了？這些問(wèn)題都需要得到妥善解決。此外，由于業(yè)委會(huì )并非企業(yè)法人，其在目前的國家財務(wù)制度下的財務(wù)處理也是一個(gè)待解決的問(wèn)題。業(yè)委會(huì )應當適用哪些財務(wù)制度？如何管理和使用收取的物業(yè)管理費？這些都是推行業(yè)主自治管理所面臨的實(shí)際問(wèn)題。
綜上所述，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)并實(shí)行業(yè)主自治管理，在當前階段，對于絕大多數社區而言并不具備可行性。未來(lái)是否有更大的空間來(lái)推進(jìn)業(yè)主自治的發(fā)展，取決于多方面因素，包括業(yè)委會(huì )制度的發(fā)展與健全、政府社區執法職責的落實(shí)、業(yè)主自治意識的提升與成熟等。
目前，取消物業(yè)管理的呼聲之所以存在，直接的原因還是當前物業(yè)服務(wù)存在不足，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。這一問(wèn)題也得到了業(yè)內的廣泛關(guān)注，許多行業(yè)領(lǐng)袖紛紛發(fā)聲。其中，有的從物業(yè)管理公司角度出發(fā)，呼吁提升物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量，加強品牌建設和維護；有的從業(yè)主角度出發(fā)，倡導業(yè)主自治自律，以減少“公地悲劇”現象；還有的從政府監管角度提出，政府應切實(shí)履行管理職責，如加強對違章、停車(chē)等方面的管理。由此可見(jiàn)，目前，物業(yè)服務(wù)讓業(yè)主不滿(mǎn)意是多方面的原因造成的，不能簡(jiǎn)單通過(guò)取消物業(yè)管理來(lái)解決問(wèn)題。隨著(zhù)社會(huì )分工的細化和業(yè)主自治意識的增強，物業(yè)管理行業(yè)可能會(huì )不斷經(jīng)歷變革。例如，由業(yè)委會(huì )主導，由專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)項服務(wù)的管理模式值得進(jìn)一步探討。然而，至少在相當長(cháng)的一段時(shí)間內，無(wú)論是取消物業(yè)管理，還是取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不具備可行性。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第3期）
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、上海錦天城律師事務(wù)所高級合伙人