改造后的乙40號院
文/ 崔海濤
走進(jìn)北京市高梁橋斜街乙40號院這個(gè)近30年的老小區，迎面看到的是嶄新的白色墻面，新修整的路面，擺放有序的自行車(chē)，很難讓人和以往的“老破小”聯(lián)系在一起。
問(wèn)題突出亟需改造
2018年11月，高晉麗到海淀區北下關(guān)街道上園社區任職，從社區副書(shū)記到社區書(shū)記、居委會(huì )主任的5年任職期間，她親歷了乙40號院從“舊”到“新”的改變過(guò)程?！拔襾?lái)的時(shí)候，這個(gè)小區問(wèn)題很多，居民意見(jiàn)也比較大。路面坑洼不平，設施設備陳舊，環(huán)境也比較臟亂?！?/span>
多年來(lái)，乙40號院路面坑洼不平、積水難排成為所有居民都關(guān)注的問(wèn)題。高晉麗說(shuō)：“小區建的年代比較早，排水系統不完善，所以一到下雨的時(shí)候，小區積水沒(méi)地方排，有的地方積水都能埋住人的膝蓋。雨雪天的時(shí)候，由于路不平，稍不注意就有人摔倒?！?/span>
當時(shí)由于沒(méi)有改造資金，對小區進(jìn)行改造一直無(wú)法進(jìn)行。所以每當遇到下雨天，社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能架起抽水泵進(jìn)行抽水，但是由于小區外的路面高于小區路面，且小區坑洼不平，所以即使及時(shí)進(jìn)行了抽水，但是小區坑洼處的積水仍然無(wú)法處理干凈，小區居民意見(jiàn)很大，每到雨季就會(huì )大量撥打12345進(jìn)行投訴。
除此之外，小區設備設施陳舊、環(huán)境臟亂等問(wèn)題同樣困擾著(zhù)小區居民的生活，“應該說(shuō)，老舊小區會(huì )碰到的問(wèn)題，乙40號院基本上都遇到了。居民對改造的呼聲很強烈?！备邥x麗表示。
乙40號院共7幢居民樓，其中1-5號樓原來(lái)是北京首都旅游集團的職工宿舍樓，而6-7號樓的產(chǎn)權則屬于另一家單位。2017年，1-5號樓作為非經(jīng)資產(chǎn)移交給了北京房地集團有限公司，并由北京天運中興物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)天運中興，目前該公司已并入首開(kāi)城運集團天岳恒公司)入駐小區并提供物業(yè)服務(wù)。
至今天運中興的物業(yè)部經(jīng)理趙雷還記得進(jìn)場(chǎng)時(shí)的場(chǎng)景：“我們進(jìn)來(lái)以后，小區的狀況確實(shí)不好，1-5號樓一共216戶(hù)，我們進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候，路面是破的，樓墻還是紅磚墻，都沒(méi)有做保溫，樓頂有的地方也發(fā)生了滲漏?！?/span>
面對小區的諸多問(wèn)題，小區物業(yè)處和社區合力，初步對1-5號樓的樓頂防水進(jìn)行了維修，但是對小區主體的改變不大?！爱敃r(shí)這種頭疼醫頭的做法很難從根本上解決小區遇到的問(wèn)題，只有對小區進(jìn)行徹底的改造，才能滿(mǎn)足居民對幸福生活的向往?！?/span>
收集居民意見(jiàn)做好改造工作
為了更好地服務(wù)小區居民，一場(chǎng)針對1-5號樓的改造方案開(kāi)始醞釀。2019年，北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司與北京房地集團有限公司合并重組后，房地集團的國有資產(chǎn)無(wú)償劃轉給首開(kāi)集團，乙40號院1-5號樓作為非經(jīng)資產(chǎn)同樣劃歸首開(kāi)集團。同年，由首開(kāi)集團牽頭，向北京市、海淀區政府爭取了改造經(jīng)費，用于1-5號樓的改造，后來(lái)又擴大范圍，將小區6-7號樓涵蓋了進(jìn)來(lái)。
按照北京市老舊小區改造菜單，改造方案分為樓本體基礎項和其他提升項，菜單選項里哪些能實(shí)施，需要小區居民“點(diǎn)單”。為了做好這項工作，社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區樓門(mén)長(cháng)共同組成了“調研隊”，自2020年4月開(kāi)始挨家挨戶(hù)走訪(fǎng)，征詢(xún)居民意見(jiàn)。
雖然小區改造是件大好事，但是由于居民對改造項目的訴求不同，一些具體的改造項目一時(shí)難以達成統一意見(jiàn)，比如上下水管道的整體更換、加裝電梯等，居民意見(jiàn)不統一。
趙雷說(shuō)：“有的項目比較容易達成一致，比如給樓房加裝保溫層，樓房立面美化、破碎玻璃更新等，這些意見(jiàn)比較容易達成一致，但是諸如下水管道整體更換、利用小區空地建設活動(dòng)場(chǎng)所、加裝電梯等項目就很難統一意見(jiàn)?！?/span>
高晉麗說(shuō)：“比如說(shuō)，下水管道的整體更換是唯一一項入戶(hù)改造項目，這個(gè)改造項目受到的阻力比較大。有的業(yè)主是新裝修的房子，在室內動(dòng)工會(huì )對地面有一定的破壞，雖然改造后會(huì )進(jìn)行修復，但是業(yè)主怕修復后的地面與整體裝修風(fēng)格有出入，所以堅決不同意，還有的覺(jué)得動(dòng)工時(shí)會(huì )停水停電，生活上會(huì )有諸多不便，也不同意。只要有一戶(hù)不同意，這個(gè)單元就沒(méi)法施工。所以我們就一個(gè)樓門(mén)一個(gè)樓門(mén)做工作，成熟一個(gè)改造一個(gè)，但是也有個(gè)別單元無(wú)論如何做工作都無(wú)法達成一致意見(jiàn)，最后只能放棄改造?！?/span>
在經(jīng)歷近1年的走訪(fǎng)調研后，小區在統一了絕大多數居民意見(jiàn)的前提下，終于進(jìn)入了測繪、設計階段，并于2022年7月進(jìn)入施工階段，去年底改造如期完成。
收獲成果，居民幸福感大幅提升
一直以來(lái)，高晉麗和乙40號院的居民一樣，心里對好房子的標準有自己的理解。她認為，好房子要滿(mǎn)足四個(gè)方面的要求：
一是房子質(zhì)量要過(guò)硬。以前，乙40號院小區經(jīng)常出現陽(yáng)臺裂縫、家里漏雨等現象，房子質(zhì)量的改善一直是居民心中的頭等大事。
二是配套要完善。小區周?chē)慕煌ㄒ憷?，附近要有醫院、鍛煉場(chǎng)地、購物場(chǎng)所、幼兒園等配套設施。乙40號院所在上園社區具有天然的地理優(yōu)勢，位于北京交通大學(xué)南門(mén)外，周邊配套相對完善。
三是環(huán)境要漂漂亮亮、干干凈凈的。居民特別希望有一個(gè)干凈有序的小區環(huán)境。
四是物業(yè)服務(wù)要跟上。物業(yè)服務(wù)人員應在改造后的硬件基礎上，規劃新的服務(wù)內容和標準，把改造成果維護好。
在采訪(fǎng)中，這四點(diǎn)訴求得到很多居民的認同。那么，經(jīng)過(guò)改造后的乙40號院是否達到了上述要求?
家住3號樓的業(yè)主劉女士說(shuō)：“之前我也打12345投訴，我說(shuō)這簡(jiǎn)直就不像首都的小區，小區業(yè)主的幸福指數太低了。比如說(shuō)，樓體旁的窗戶(hù)玻璃是破的，一到冬天，冷風(fēng)只往樓道里灌，我就拿紙箱殼堵上。而且車(chē)棚漏水、路燈亮度也很低?，F在好了，樓房加了保溫層，樓房公區的門(mén)窗全都換了新的，冬天在家里明顯暖和了。車(chē)棚、路燈都修好了，大家心里總算痛快了?！?/span>
家住6號樓的業(yè)主李女士說(shuō)：“我是2007年搬過(guò)來(lái)的，當時(shí)搬來(lái)后特別后悔，因為當時(shí)小區環(huán)境太差了，有的人在小區種菜，有的把裝修垃圾堆得到處都是，一到下雨天，踩到地磚上，污水濺一身，一不小心還摔跟頭?，F在好了，那些菜地和裝修垃圾終于清理了，路面平坦了，小區看著(zhù)就敞亮?！?/span>
家住6號樓的業(yè)主宋女士說(shuō)：“我是小區最早的居民了，最開(kāi)始的時(shí)候我住3號樓，現在搬到了6號樓。剛開(kāi)始這個(gè)小區還行，后來(lái)由于沒(méi)有很好地維護，小區越來(lái)越差。我感觸最大的是有了物業(yè)服務(wù)，以前小區根本沒(méi)人管，現在變化大了，下雪了，物業(yè)服務(wù)人員立馬掃雪，反映沒(méi)地方停自行車(chē)，他們馬上清理僵尸車(chē)，樹(shù)杈子把居民車(chē)刮了，他們馬上組織人手修剪樹(shù)杈，所以他們的努力我們也確實(shí)看得見(jiàn)?！?/span>
對于物業(yè)人趙雷來(lái)說(shuō)，小區的變化直接反映在了12345投訴電話(huà)的數量上。趙雷說(shuō)：“2024年1月份一直到現在，12345都沒(méi)有派單給過(guò)我們項目，這個(gè)是最大的成績(jì)?！?/span>
經(jīng)過(guò)改造，小區樓房全部加了保溫層，公共區域的門(mén)窗全部更新，進(jìn)行了適老化改造，對綠地進(jìn)行優(yōu)化布局，增加了小區車(chē)位，優(yōu)化路面坡度解決積水問(wèn)題等。如今，道路平坦、白色的樓體更有時(shí)尚感，亂堆垃圾的現象明顯減少，改造后的乙40號院一舉甩掉了“老破小”的帽子，高晉麗覺(jué)得乙40號院距離好房子的標準已經(jīng)很近了。
長(cháng)效物業(yè)管理機制維護改造成效
如今小區更新剛剛完成，對居民來(lái)說(shuō)，這只是起點(diǎn)，他們希望小區能越來(lái)越好，而不是重復以前的老路。因此很多業(yè)主希望，加強小區的管理，把現在的環(huán)境維護好。對此，高晉麗給出了可行性路徑。她認為，小區要維護好需要做好幾項工作：
一是在黨建引領(lǐng)下，構建多方議事平臺。社區、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)商議事，共建共治，通過(guò)黨建協(xié)調會(huì )、協(xié)商議事會(huì )、居民代表會(huì )，加強社區治理，不斷提高服務(wù)能力和服務(wù)水平;
二是積極引導小區居民參與社區治理，發(fā)揮居民黨員、樓棟長(cháng)的力量成立志愿服務(wù)隊，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接，推動(dòng)問(wèn)題快速解決;
三是加強物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)人員要做居民的“貼心人”，加強主動(dòng)服務(wù)意識，把小區維護好。
趙雷則認為要構建長(cháng)效物業(yè)管理機制，必須有資金的支撐，也就是物業(yè)費需要調整。為此，該公司已經(jīng)著(zhù)手規劃：
一是進(jìn)行服務(wù)評估，制定可落地的物業(yè)費調整方案;
二是界定物業(yè)服務(wù)的邊界，嚴格按合同辦事;
三是做到“未訴先辦”，現在投訴率大幅下降了，但以后還會(huì )有新問(wèn)題產(chǎn)生，物業(yè)服務(wù)人員要主動(dòng)作為，多和社區、居民溝通，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決;
四是增加社區活動(dòng)，如免費理發(fā)等，營(yíng)造和諧氛圍。
正如小區劉女士所說(shuō)，好房子是進(jìn)了小區有亮點(diǎn)、見(jiàn)了鄰里有笑臉，小區建設得要像公園一樣，鄰里之間要和睦相處。而這都是留給乙40號院物業(yè)服務(wù)的課題，要在好房子的基礎上，構建好服務(wù)、好鄰里，讓好房子走向好小區，不斷提升居民的幸福感。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第3期）