晉建房字〔2024〕81號
各市住房和城鄉建設局（太原市房產(chǎn)管理局）、山西轉型綜改示范區管委會(huì )：
為加快推進(jìn)全省城鎮老舊小區物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程，鞏固城鎮老舊小區改造成果，根據有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，現就在城鎮老舊小區改造中發(fā)揮住宅專(zhuān)項維修資金支持作用和建立物業(yè)管理服務(wù)長(cháng)效機制通知如下：
一、總體要求
認真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院及省委、省政府有關(guān)決策部署，全面落實(shí)住建部《關(guān)于印發(fā)<推進(jìn)建筑和市政基礎設施設備更新工作實(shí)施方案>的通知》、省政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)<山西省推動(dòng)大規模設備更新和消費品以舊換新實(shí)施方案>的通知》以及省委社會(huì )工作部、省審計廳等相關(guān)工作要求，在城鎮老舊小區改造、住宅電梯更新改造中進(jìn)一步發(fā)揮住宅專(zhuān)項維修資金支持作用，逐步提高城鎮老舊小區專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面，著(zhù)力補齊城鎮老舊小區物業(yè)管理服務(wù)短板，加快形成城鎮老舊小區物業(yè)管理服務(wù)規范、穩定、有效、和諧的長(cháng)效管理機制。
二、充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）主體作用
（一）進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）組建運行。屬地房地產(chǎn)主管部門(mén)要協(xié)同街辦（鄉鎮）按照住建部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（建房〔2009〕274號）《物業(yè)管理條例》《山西省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規定，對符合成立業(yè)主委員會(huì )條件的住宅小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )。對尚未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，按照山西省住建廳《關(guān)于印發(fā)<物業(yè)管理委員會(huì )組建運行辦法（試行）>的通知》（晉建房規字〔2022〕191號）等有關(guān)規定，由街道牽頭組建物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主委員會(huì )職責，切實(shí)彌補業(yè)主組織缺失，破解城鎮老舊小區治理難題。
（二）指導業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）履行職責。屬地房地產(chǎn)主管部門(mén)要協(xié)同街道（鄉鎮）指導業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）嚴格按照《民法典》等規定，履行好業(yè)主大會(huì )賦予的職責。業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）要主動(dòng)公開(kāi)人員組成情況、聯(lián)系方式、履職情況，推動(dòng)居民向業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）反映合理訴求，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，維護業(yè)主合法權益。在決定物業(yè)管理有關(guān)事項前，公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn)，并報告社區黨組織和居委會(huì )；每年向業(yè)主公布共有部分經(jīng)營(yíng)收益、維修資金使用、經(jīng)費開(kāi)支等信息；督促業(yè)主遵守議事規則、管理規約和業(yè)主大會(huì )決議，勸阻業(yè)主違規違約行為。
三、暢通城鎮老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金使用渠道
（一）加大城鎮老舊小區專(zhuān)項維修資金的歸集度。對于未交存住宅專(zhuān)項維修資金的城鎮老舊小區，業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）要按照業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)的管理公約，組織編制交存清冊（交存清冊包括業(yè)主姓名、身份證號碼、聯(lián)系方式、資金余額等信息），由業(yè)主自繳或由業(yè)主委員會(huì )(物業(yè)管理委員會(huì ))代收后，及時(shí)將已歸集的維修資金足額存入專(zhuān)戶(hù)銀行，并將銀行出具的交款憑證（復印件）、加蓋銀行印章的交存清冊（復印件）在小區公告，公告期不少于7日。對于已交納住宅專(zhuān)項維修資金但余額不足首期交存維修資金30%的城鎮老舊小區，要按照《山西省住宅專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》第十二條的規定，由業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）、居（村）民委員會(huì )組織業(yè)主續交。
（二）建立城鎮老舊小區改造、住宅電梯更新改造使用住宅專(zhuān)項維修資金的用款機制。住宅專(zhuān)項維修資金，是專(zhuān)項用于住宅共有部位、共有設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。在城鎮老舊小區改造、住宅電梯更新改造中，由各市住建（房管）部門(mén)協(xié)同街辦（鄉鎮）指導業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )），按照《山西省住宅專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》規定的分攤原則，經(jīng)分攤列支范圍內專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意，向業(yè)主公示后即可使用，具體按照《山西省住宅專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》第三章有關(guān)規定執行。分攤列支范圍內業(yè)主已交存的維修資金余額不足以支付維修、更新和改造費用的，其差額部分由相關(guān)業(yè)主自籌補足。
四、進(jìn)一步擴大城鎮老舊小區專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面
（一）合理劃分物業(yè)管理區域。對規模較小、零星分散的城鎮老舊小區，小區所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)要協(xié)同街辦（鄉鎮）充分考慮小區地理位置、規模、居民組成等因素，按照方便管理、公共資源共享的原則，結合城鎮老舊小區改造實(shí)際情況，經(jīng)小區業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，征得業(yè)主同意后，對物業(yè)管理區域進(jìn)行合理劃分，將原來(lái)較為分散的老舊住宅樓整合為具有一定規模的物業(yè)管理區域，通過(guò)共享水電維修、秩序維護、綠化等方式降低物業(yè)服務(wù)成本。
（二）引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理區域確定后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議，確定小區物業(yè)管理模式、物業(yè)管理單位、物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、服務(wù)費用等相關(guān)事項。對于引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的城鎮老舊小區，可以實(shí)行綜合服務(wù)，也可選擇保潔、秩序維護等單項或組合的“菜單式”服務(wù)，由業(yè)主大會(huì )通過(guò)招標投標方式選聘。各地也可探索依托國有房地產(chǎn)企業(yè)成立專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)公司，對改造后的城鎮老舊小區實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。
（三）多渠道籌集物業(yè)服務(wù)資金。按照“業(yè)主承擔、收益補充、資源補償”的原則，業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）要督促引導業(yè)主遵從“誰(shuí)享受誰(shuí)付費”的市場(chǎng)規則，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費用。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可充分盤(pán)活小區公共資源，保障不影響業(yè)主合理需求和小區正常生活秩序，利用公共區域、共有部位經(jīng)營(yíng)等方式產(chǎn)生收益，反哺物業(yè)服務(wù)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供基礎服務(wù)的同時(shí)，針對居民的多樣化、多層次需求，開(kāi)展差異化服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益。有條件的地區，可以將城鎮老舊小區及鄰近市政資源，統一委托物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現資源互補，保障城鎮老舊小區物業(yè)服務(wù)收支平衡或略有盈余，實(shí)現物業(yè)服務(wù)可持續發(fā)展。
五、工作要求
（一）加強組織領(lǐng)導。各市住建（房管）部門(mén)要結合本地實(shí)際，出臺配套措施，進(jìn)一步提高思想認識，持續健全工作機制，加強組織領(lǐng)導，充分認識住宅專(zhuān)項維修資金在城鎮老舊小區改造、住宅電梯更新改造中發(fā)揮支持的作用，逐步擴大城鎮老舊小區專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面。
（二）加強住宅專(zhuān)項維修資金的管理和監督。各市住建（房管）部門(mén)要會(huì )同同級財政部門(mén)按照《山西省住宅專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》第四章規定，做好屬地住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督工作，切實(shí)保障業(yè)主的知情權、參與權和監督權。
（三）加強典范引領(lǐng)。各市要因地制宜、大膽創(chuàng )新，大力推進(jìn)“城鎮老舊小區物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化”等示范點(diǎn)建設，充分發(fā)揮典型示范的引領(lǐng)推動(dòng)作用，激活小區治理新動(dòng)力。對管理服務(wù)好、群眾滿(mǎn)意度高的城鎮老舊小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在信用評價(jià)中要予以加分，并在“住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)”等評優(yōu)評先上優(yōu)先考慮，在公共服務(wù)、政務(wù)服務(wù)項目采購中予以?xún)?yōu)先推薦。
（四）強化信息報送。各市住建（房管）部門(mén)要建立月報制度，按要求進(jìn)行報送。
山西省住房和城鄉建設廳
2024年4月24日
（主動(dòng)公開(kāi)）