物業(yè)工作人員正在消防控制室檢查消防安全設備
文 / 歐志海（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )設施設備技術(shù)委員會(huì )副主任兼消防專(zhuān)業(yè)組組長(cháng)）
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，高層建筑如今越來(lái)越普遍。然而，高層建筑內部結構和周?chē)h(huán)境都比較復雜，一旦發(fā)生火災，很難對其進(jìn)行快速有效地控制，從而給人們的生命財產(chǎn)安全帶來(lái)巨大威脅。鑒于此，本文根據高層建筑消防安全難點(diǎn)進(jìn)行分析，并針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出幾點(diǎn)應對建議。
高層建筑消防安全難點(diǎn)
如果要給高層建筑消防安全的難點(diǎn)排一個(gè)序，排在首位的肯定是逃生和救援困難。因為高層建筑的樓層比較多，且火災發(fā)生時(shí)，電梯是不可使用的，只能通過(guò)走樓梯這一方式來(lái)進(jìn)行疏散，樓梯容納量有限必定會(huì )引發(fā)擁堵、踩踏事件，而來(lái)不及疏散的人員則有被煙火熏死或燒死的可能性，后果相當嚴重。
另外，現有的高層建筑有些已經(jīng)超過(guò)了消防車(chē)輛及設備的防救火范疇，以至于達不到及時(shí)控制火勢的目的，特別是消防水供給量及供水高度在達不到要求時(shí)，會(huì )延誤滅火的恰當時(shí)機，給火災撲救工作帶來(lái)困難。并且，火災發(fā)生時(shí)，在高層建筑的空間范圍內會(huì )聚集大量的煙氣和水蒸氣，多種排煙設備的自動(dòng)切斷加大了通道內排煙的困難程度。據不完全統計，在高層建筑火災中大約有70%～80%的人員死于煙氣中毒所導致的窒息死亡。
除了以上兩大難點(diǎn)外，對于民用住宅高層建筑，還有許多潛在的消防安全隱患。例如，在一些修建時(shí)間較長(cháng)的小區，消防器材配備不全、丟失，或者長(cháng)期癱瘓現象普遍，影響撲救或逃生；居民違規將電動(dòng)自行車(chē)入戶(hù)或在樓梯間、安全出口等公共區域停放、充電，以及充電場(chǎng)所缺乏火災監測、撲救等措施，對消防安全造成潛在威脅；小區車(chē)位緊張或居民消防安全意識不足，導致消防通道被占用，發(fā)生火災后消防車(chē)輛不能及時(shí)到達著(zhù)火點(diǎn)，延誤最佳救援時(shí)機；家用電器多，用電負荷大、違規使用大功率電器、違規私拉亂接電器線(xiàn)路、大功率電器與可燃物未保持安全距離等火災隱患突出；有些居民為方便出入，將防火門(mén)隨意敞開(kāi)，一旦發(fā)生火災，防火門(mén)不能及時(shí)阻止火勢蔓延和煙氣擴散，可能造成更大傷亡；隨意將雜物或廢棄物品堆放在陽(yáng)臺、樓梯口、通道等處，一不小心可能會(huì )成為火災的助燃物，也會(huì )變成逃生的“絆腳石”。
物業(yè)管理應對方案
由于高層建筑的特殊性，在某種程度上增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好消防安全管理的難度。因此，在實(shí)際工作中，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅持“預防為主、消防結合”的原則，做到以下幾點(diǎn)。
保證逃生通道暢通無(wú)阻。消防通道暢通是火災救援能否及時(shí)的關(guān)鍵點(diǎn)之一，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應采取工作清單式管理制度，嚴格要求任何個(gè)人與單位不得圈占、遮擋及占用消防車(chē)道、通道、安全出口等，在人員密集的地方門(mén)窗要能夠打開(kāi)，保證火災發(fā)生時(shí)能夠快速逃生，制定并嚴格遵循消防規定，必要時(shí)可申請與消防部門(mén)協(xié)作。
清查老舊高層建筑隱患。在一些老舊高層住宅小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聘請具有相應資質(zhì)和經(jīng)驗的消防檢測公司或消防風(fēng)險評估專(zhuān)家，對老舊高層建筑火災隱患進(jìn)行詳細的檢測和風(fēng)險評定，發(fā)現問(wèn)題可向業(yè)主委員會(huì )和轄區消防監管部門(mén)進(jìn)行匯報和請示，由業(yè)主委員會(huì )請有相應資質(zhì)的設計單位制定整改方案并實(shí)施，達到《高層民用建筑消防安全管理規定》和其他消防法律法規的要求。另外，根據老舊高層建筑火災發(fā)生比例較高的特點(diǎn)，筆者建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取消防保險機制來(lái)規避風(fēng)險，避免火災發(fā)生時(shí)承擔相應的責任。
強化日常消防檢查維護。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應實(shí)行逐級、逐崗簽訂《安全（消防）責任書(shū)》，實(shí)施安全考核制度，強化消防設施的日常檢查和維護保養，及時(shí)發(fā)現并處理問(wèn)題。例如，采取臺賬式管理制度，對消防設施進(jìn)行定期檢查和測試，確保其性能可靠、完好無(wú)損；對損壞、老化或失效的消防設施進(jìn)行及時(shí)更換或修復，提高消防設施的完好率；利用智慧消防系統對消防車(chē)道、消防樓梯、疏散通道、安全出口等易被車(chē)輛和障礙物堵塞的地方進(jìn)行監控并及時(shí)處置。
充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢。2021年8月1日實(shí)施的《高層民用建筑消防安全管理規定》要求，“高層民用建筑消防控制室應實(shí)行24時(shí)值班制度，每班應不少于2名值班人員。值班操作人員應當依法取得相應等級的消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書(shū)”。然而，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是中小企業(yè)而言，這項要求帶來(lái)的經(jīng)濟成本壓力卻是相當大。因此，根據國家對高層建筑消防法規的要求，如果原高層建筑已建設有智慧消防系統的，可以與業(yè)主建議或商量，把智慧消防系統升級為消防控制室單人值班系統，充分發(fā)揮消防物聯(lián)網(wǎng)與消防大數據技術(shù)的優(yōu)勢，降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和成本開(kāi)支。
合理利用消防保險機制。在國外通常的做法，是利用保險機制，讓保險公司發(fā)揮督促責任人對火災進(jìn)行監督的優(yōu)勢，協(xié)助健全消防監督檢查機制，減少高層建筑火災隱患，提升建筑的火災防控管理能力，減少火災發(fā)生概率，同時(shí)也能分擔建筑火災的損失，并且降低政府和管理單位對建筑火災損失的承擔能力和賠償壓力。
加強與消防監督部門(mén)的聯(lián)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要主動(dòng)與消防部門(mén)加強聯(lián)系，最好設置消防專(zhuān)班，積極邀請消防部門(mén)提供業(yè)務(wù)指導，從而減少違規現象的發(fā)生；另一方面，可以聘請消防部門(mén)定期為業(yè)主講解用水用電等安全知識，針對消防設施使用操作組織教學(xué)，尤其是講解滅火器與消火栓等重要消防器材的正確使用方法；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應在項目?jì)葧r(shí)常組織消防演練活動(dòng)，以此增強人員消防安全意識，及時(shí)發(fā)現并消除消防通道堵塞或設備損壞等各類(lèi)隱患。
全面排查電動(dòng)自行車(chē)違規停放、充電問(wèn)題。對現存的電動(dòng)自行車(chē)停放充電場(chǎng)所，應按照國家相關(guān)規定或地方標準進(jìn)行全面排查，如有達不到要求的，可參照如下工作指南予以整改。例如，按“五個(gè)一”（設置一套簡(jiǎn)易噴淋設施；配置一套獨立式煙感報警裝置；配備一套智能充電設施；安裝一套視頻監控系統，并納入城市火災風(fēng)險預警管控中心預警監控；設置一個(gè)電動(dòng)自行車(chē)火災防范知識宣傳欄）標準增設火災防范設施，經(jīng)費可從應急維修基金支出。如果“五個(gè)一”標準暫時(shí)做不到，最起碼應立即把那些已改為電動(dòng)自行車(chē)停放充電場(chǎng)所的架空層（底層），在與上層或下層連接處增設防火分隔措施。例如，在架空層四周增設防火挑檐；封堵與架空層有煙囪效應的垂直管、井或其他建筑結構等，可在發(fā)生火災時(shí)防止火勢蔓延擴大，將損失控制在最小范圍。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設置電動(dòng)自行車(chē)停放充電場(chǎng)所時(shí)，不能只考慮業(yè)主使用方便和經(jīng)營(yíng)收入需求，一定要按照消防法規和當地法規去執行，避免建設程序出現違法違規的問(wèn)題。
綜上所述，在高層建筑消防安全管理方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定應對方案需要從多個(gè)方面入手。只有這樣，才能確保高層建筑在火災發(fā)生時(shí)能夠迅速應對，最大程度地保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。