文 / 何璨 卞曉鈺（上海市物業(yè)管理事務(wù)中心維修監督科）
上海市的第一批商品房興建于20世紀90年代中期，房齡已近30年。隨著(zhù)房屋逐漸“老齡化”，大部分小區的設施設備開(kāi)始面臨更新和改造，但隨之而來(lái)的問(wèn)題是，一部分小區的維修資金經(jīng)過(guò)多年使用后所剩無(wú)幾，無(wú)力更新設施設備；還有一部分在更新設施設備后，小區維修資金將低于30%的警戒線(xiàn)，嚴重影響后續資金使用。
為扎實(shí)推進(jìn)老舊小區改造工作，上海市相關(guān)主管部門(mén)多措并舉破解維修資金籌集難題，為老舊小區更新改造工作順利落地實(shí)施提供資金保障。
“項目化籌資”補缺口，解決小區大修難題
竣工于2000年的陽(yáng)光歐洲城二期小區，共有203戶(hù)業(yè)主，因房齡漸長(cháng)，小區房屋外墻面部分空鼓、起殼，局部甚至嚴重脫落，還有少部分出現開(kāi)裂，約80%的房屋存在滲漏水問(wèn)題。雖然之前經(jīng)常修修補補，但未能徹底解決問(wèn)題，小區不少居民都希望能好好整修一下。
房屋維修需要資金，但操作起來(lái)并不容易，一旦維修資金低于初期額30%的“警戒線(xiàn)”后，還要每家每戶(hù)進(jìn)行續籌補足，實(shí)際運作中難度不小。
在得知小區所在金橋鎮于2018年起對符合維修資金使用條件的老舊商品房小區維修開(kāi)展補貼后，小區業(yè)委會(huì )重點(diǎn)圍繞“愿不愿修、誰(shuí)出錢(qián)修、誰(shuí)來(lái)修、誰(shuí)來(lái)監督”征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)。其中，75號至84號一排10戶(hù)業(yè)主率先達成“項目化籌措”維修資金的共識，成為第一批敢于“吃螃蟹”的人。
于是，在陽(yáng)光一居黨總支主持下，通過(guò)召開(kāi)居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、房辦、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及第三方代表等聯(lián)席會(huì )議方式，不斷優(yōu)化維修方案，討論解決疑難問(wèn)題，嚴格規范操作程序，確認每戶(hù)籌資金額，以確保項目順利推進(jìn)。
整修一新后的75號至84號聯(lián)排別墅，不僅外墻色彩靚麗，家家戶(hù)戶(hù)陽(yáng)臺的欄桿也重新油漆過(guò)，不少住戶(hù)門(mén)口還種起了鮮花，頗有幾分歐洲小鎮的風(fēng)情，居民滿(mǎn)意度達到100%。而75號至84號房屋維修的成功經(jīng)驗，也形成了良好的示范效應，小區其他業(yè)主紛紛要求對自家房屋進(jìn)行維修。
陽(yáng)光歐洲城二期小區以每排房屋為單位通過(guò)“項目化籌措”這一新做法，聚焦了最突出的問(wèn)題，找到了分塊突破的方法，真正把利益相關(guān)方聚集起來(lái)，在共同解決社區治理難題的同時(shí)，促進(jìn)了鄰居間的相互溝通，也提升了居民的自治能力。
“三駕馬車(chē)”聚合力，成功續籌資金更新電梯
始建于1999年的亦園大廈，是當時(shí)混合型商品房中的高檔小區。大廈共有10臺“高齡”電梯，均已使用超20年，由于全年無(wú)休外加超期服役，電梯故障頻發(fā)，區政府委托第三方電梯檢測機構對亦園大廈的“高齡”電梯進(jìn)行了安全評估，電梯更新已迫在眉睫。然而，隨著(zhù)多年的使用，項目專(zhuān)項維修資金余額已不足以支付電梯更新費用，如何續籌“巨資”更新老舊電梯成了大難題。
小區業(yè)委會(huì )及物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次就專(zhuān)項維修資金續籌程序、標準以及電梯更新款的支付等問(wèn)題咨詢(xún)區房管局、街道房管所等部門(mén)，在他們的專(zhuān)業(yè)指導下，因地制宜制定了專(zhuān)項維修資金的續籌方案，并借著(zhù)區里老舊電梯更新可享受政府補貼的東風(fēng)，會(huì )同居委會(huì )“三駕馬車(chē)”同向發(fā)力，啟動(dòng)維修資金續籌工作。
社區“三駕馬車(chē)”各司其職、同向同行、協(xié)同發(fā)力，一方面做好政府老舊電梯更新補貼政策的大力宣傳，另一方面通過(guò)將每戶(hù)業(yè)主的建筑面積及需要續籌的金額附在業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)表后的方式，讓每戶(hù)業(yè)主都能清楚、全面地了解專(zhuān)項維修資金續籌方式、分攤原則和分攤金額，做到推進(jìn)過(guò)程透明公開(kāi)，有效提升小區業(yè)主的知情權、參與權和建議權，讓業(yè)主對續籌維修資金開(kāi)展老舊電梯更新工作更有信心。
隨著(zhù)維修資金系統的升級，業(yè)主也可以采用微信或支付寶掃碼的方式支付款項，為他們交款帶來(lái)便利性的同時(shí)，更是為續籌工作按下加速鍵，續籌效率明顯高于以往。目前，亦園大廈100%完成了電梯更新專(zhuān)項維修資金續籌，三臺貨梯已完成更新并投入使用，客梯更新工程也在有序進(jìn)行。
“滴水成河”續資金，為年邁大樓“對癥下藥”
雙陽(yáng)綜合大樓是一幢建造于20世紀90年代初期的獨幢大樓，總面積不到1.5萬(wàn)平方米，僅居住一百多戶(hù)居民。2017年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接手該小區后，大樓的維修資金賬戶(hù)中僅有不到60萬(wàn)元的專(zhuān)項維修資金。與此同時(shí)，“年邁”的大樓也渾身是病，經(jīng)過(guò)近幾年對大樓屋頂、電梯等公共設施的維修、更新和改造，到2020年底時(shí)，大樓的維修資金僅余20萬(wàn)元，遠遠低于30%的續籌警戒線(xiàn)，續籌工作迫在眉睫。
續籌工作啟動(dòng)的初期，無(wú)論是通過(guò)一次性續籌到50%的方式，還是分期續籌的方式，都是一筆不小的金額，大樓里多數居民覺(jué)得經(jīng)濟負擔太重，續籌工作舉步維艱。
對此，區房管局先后召開(kāi)多次續籌推進(jìn)會(huì )、培訓會(huì )，定期下發(fā)續籌工作指導意見(jiàn)，街道城建中心更是積極指導推動(dòng)居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同發(fā)力，協(xié)同商討續籌方案。經(jīng)過(guò)多方集思廣益，并結合大樓的實(shí)際情況，最終，小區業(yè)委會(huì )聽(tīng)取區房管局和街道城建中心的指導意見(jiàn)，采用與物業(yè)費一并收取的方式，按每平方米0.2元/月的續籌標準開(kāi)展日?；I集，通過(guò)細水長(cháng)流的方式“無(wú)痛”續籌維修資金。
續籌工作開(kāi)展中，難免會(huì )碰到業(yè)主不理解的情況，街道協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)委會(huì )，加大續籌政策的宣傳力度，解決業(yè)主的疑問(wèn)，并進(jìn)一步結合業(yè)主和小區實(shí)際情況，精準施策、對癥下藥地化解續籌難題。到2023年底，續籌金額已近10萬(wàn)元，相信經(jīng)過(guò)“日積跬步”，小區的維修資金日增月長(cháng)，總會(huì )“滿(mǎn)血復活”。
住宅小區是市民群眾生活的基本場(chǎng)所，是城市管理的基礎單元，也是社會(huì )治理的重要領(lǐng)域。通過(guò)總結來(lái)自一線(xiàn)的成功經(jīng)驗和有益嘗試，不斷解決維修資金在日?；鶎又卫碇械?/span>“難點(diǎn)”和“痛點(diǎn)”，化“難”為“易”，化“痛”為“通”，把超大城市的精細化治理落到實(shí)處，讓老舊小區舊貌換新顏，正是全面踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”理念的重要體現。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第7期）