舊改之后的泡崖四區小區
文 / 梁明（大連市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)）
物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(cháng)期在社區內提供服務(wù)，在老舊小區改造中具有獨特的優(yōu)勢和作用。筆者結合大連新興物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新興物業(yè)）參與泡崖四區小區改造的過(guò)程和實(shí)踐，探討物業(yè)服務(wù)企業(yè)在老舊小區改造過(guò)程中可以發(fā)揮的作用和面臨的挑戰。
老舊小區改造管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大有可為
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有多年的小區管理經(jīng)驗，對小區的現狀有全面了解，因此可以有效整合各類(lèi)資源來(lái)推動(dòng)改造工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在居民與政府部門(mén)、施工單位之間架起溝通的橋梁，推進(jìn)老舊小區改造工作。遼寧省大連市甘井子區泡崖四區小區于2000年建成并交付使用，至今已二十多年，由新興物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。由于建成時(shí)間早，泡崖四區小區的一些設施及房屋破損老化嚴重。2023年4月，當地政府決定對泡崖四區101棟老舊房屋進(jìn)行改造，以滿(mǎn)足居民需求，提高居民的居住幸福指數。新興物業(yè)全程參與這一過(guò)程，并發(fā)揮了重要作用。
積極參與規劃設計。新興物業(yè)憑借對小區的了解，為改造方案提供專(zhuān)業(yè)建議。譬如，建議增設停車(chē)泊位，并把改造后增設的停車(chē)泊位規劃為收費停車(chē)場(chǎng)，然后安裝了停車(chē)管理系統和園區監控，利用停車(chē)場(chǎng)收益來(lái)彌補管理和維護上的資金不足。這樣既規范了停車(chē)秩序，又增加了收入。
協(xié)助項目推進(jìn)。在施工過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以幫助協(xié)調施工時(shí)間和場(chǎng)地安排，減少對居民生活的影響。因泡崖四區小區居住的群體以老年人居多，在改造設計規劃階段應充分調研，了解這些老年業(yè)主的需求；在改造過(guò)程中應加強施工監管，與施工隊協(xié)商，合理安排施工時(shí)段，避免在居民休息時(shí)間進(jìn)行噪音較大的作業(yè)；還要對小區內現有公共設施進(jìn)行保護，避免在施工過(guò)程中受到損壞，如為健身器材等設置臨時(shí)圍擋。而這些工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以發(fā)揮重要作用，以協(xié)助改造施工的穩步推進(jìn)。
建立暢通的溝通機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區內處于一種特殊的地位，是政府部門(mén)、社區居委會(huì )、居民之間連接的中樞，因此應就舊改工作建立暢通的溝通機制。在泡崖四區小區改造過(guò)程中，新興物業(yè)不僅將居民的訴求及時(shí)轉達施工單位，幫助施工單位協(xié)調解決因施工所引發(fā)的矛盾糾紛，在遇到較難解決的問(wèn)題后及時(shí)向街道、社區黨工委匯報，并由街道、社區牽頭組織轄區黨員志愿者進(jìn)行協(xié)調解決，切實(shí)解決居民訴求，化解各類(lèi)矛盾糾紛。
做好改造后的管理銜接。老舊小區改造施工完畢后的后期管理和維護至關(guān)重要。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，針對舊改小區，應提前制定后續管理方案，確保改造設施的有效維護和持續運行。新興物業(yè)不但積極向居民宣傳老舊小區改造的意義和好處，提高居民的配合度和參與度，而且多次就改造后的管理與居民進(jìn)行協(xié)商，征求居民意見(jiàn)，制定各方都滿(mǎn)意的后期管理方案，確保小區后續可持續運行。
推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造管理的思考及建議
可以預計，隨著(zhù)居民生活水平的提高和居民對居住環(huán)境要求越來(lái)越高，老舊小區改造的市場(chǎng)需求會(huì )越來(lái)越大，這也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造提供了市場(chǎng)需求和機遇。但通過(guò)深入探究泡崖四區小區的改造過(guò)程，不難看出目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造面臨著(zhù)眾多的挑戰。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要抓住機遇，迎接挑戰，積極主動(dòng)參與老舊小區的改造管理。
從挑戰和困難來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與老舊小區改造和管理的過(guò)程中，面臨著(zhù)較大的資金壓力和風(fēng)險。而且，居民對物業(yè)服務(wù)的認識和接受度不一，物業(yè)費的收繳和提價(jià)也是一大難題。同時(shí)，老舊小區改造涉及政府、居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)主體，各方之間的利益訴求和矛盾沖突比較多，協(xié)調難度比較大。
因此，筆者就推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造工作提出以下建議：一是政府應進(jìn)一步制定出臺相關(guān)政策措施，鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造，如給予財政補貼、稅收優(yōu)惠等；二是要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造工作的技術(shù)支持和培訓，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的技術(shù)水平和管理能力，提高老舊小區改造管理工作的質(zhì)效；三是要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造管理的監督，政府應建立健全相關(guān)的監督管理機制和考核評價(jià)體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規開(kāi)展工作，同時(shí)要建立物業(yè)管理委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等組織，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的監督，確保改造后的老舊小區能夠長(cháng)期保持良好的居住環(huán)境；四是要加強對信息技術(shù)、智能技術(shù)等新技術(shù)的應用，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造工作提供助力。
總之，政府要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造的支持和引導，建立健全相關(guān)的政策措施和長(cháng)效機制，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造創(chuàng )造良好的政策環(huán)境和市場(chǎng)條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要發(fā)揮自身在老舊小區改造管理中的優(yōu)勢，通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，協(xié)助政府和居民做好老舊小區的改造工作，提高改造效率和質(zhì)量。居民則應發(fā)揚主人翁精神，通過(guò)建言獻策、做好配合等，積極主動(dòng)參與老舊小區的改造管理。唯有如此，老舊小區的改造和管理工作才能穩步推進(jìn)，取得實(shí)效。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第7期）