文 / 朱永順 周夢(mèng)輝 姚琎
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速，高層建筑如雨后春筍般涌現。其中，建筑幕墻作為現代建筑的重要組成部分，不僅美化了城市“天際線(xiàn)”，還承擔著(zhù)遮陽(yáng)、保溫、隔音等多重功能。然而，隨著(zhù)時(shí)間的推移，建筑幕墻的高墜事故屢見(jiàn)不鮮，由此帶來(lái)的安全隱患使得建筑幕墻成為懸在人們頭頂的“定時(shí)炸彈”。本文從責任主體、檢查重點(diǎn)、管理措施等方面論述了物業(yè)管理在既有建筑幕墻日常管理中的重要性。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為何是既有建筑幕墻的管理責任主體
根據《中華人民共和國民法典》第一千二百五十三條：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償?！痹谂c開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì )簽訂服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會(huì )承擔起外墻面的維修、保養和管理工作，這意味著(zhù)在多數情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)被視為該法律條款中的管理人身份。因此，一旦發(fā)生幕墻高墜事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會(huì )不可避免地陷入相關(guān)糾紛之中。
盡管從法律層面看，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)均為建筑幕墻的管理責任主體，共同承擔著(zhù)對建筑幕墻的維護、保養、巡檢職責，但由現實(shí)情況可知，面對如產(chǎn)業(yè)園（業(yè)主權益按樓棟劃分）、寫(xiě)字樓（業(yè)主權益細化至樓層或房間）以及居民小區（業(yè)主權益具體到每一戶(hù)）這類(lèi)由多位業(yè)主共同持有的建筑群體，很難確保每位業(yè)主都能切實(shí)履行其應有的責任。在此情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)便是連接整個(gè)物業(yè)管理區域的關(guān)鍵角色，承擔著(zhù)對區域內建筑幕墻進(jìn)行全面、有效管理的責任與義務(wù)。
既有建筑幕墻的日常檢查重點(diǎn)
一般而言，建筑物的主體結構設計使用年限為50年，與之形成鮮明對比的是，幕墻系統的設計使用年限僅為25年，而作為關(guān)鍵連接元素的結構密封膠，其有效壽命范圍更是被限制在5至10年之間，這三者的不匹配性給建筑幕墻埋下了安全隱患。鑒于上述狀況，近年來(lái)，各地主管部門(mén)紛紛出臺相關(guān)政策，明確規定既有建筑幕墻需每五年實(shí)施一次全面的安全檢查，并在十年節點(diǎn)上進(jìn)行一次深入的安全性鑒定或是對結構密封膠的黏結性能進(jìn)行專(zhuān)項檢測。然而，現實(shí)情況卻不容樂(lè )觀(guān)，大量現有幕墻的使用年限已遠超十年大關(guān)，卻仍未進(jìn)行必要的安全性鑒定或結構密封膠檢測。特別值得注意的是，幕墻的安全性鑒定因其技術(shù)復雜性和專(zhuān)業(yè)資質(zhì)要求，通常需要依賴(lài)具備資質(zhì)的第三方檢測機構來(lái)執行。而相比之下，幕墻的全面排查工作多以目測和手試檢測方法為主，通過(guò)為物業(yè)管理人員提供系統、專(zhuān)業(yè)、實(shí)用的培訓，使他們能夠精準掌握檢查要點(diǎn)和技巧，同樣能夠有效承擔起這一重要職責，確保幕墻維護工作的及時(shí)性和有效性。
建筑幕墻安全隱患檢查應著(zhù)重對幕墻工程的面板、室外裝飾構件、開(kāi)啟窗、主要受力構件、雨水滲漏、有無(wú)拆改進(jìn)行現場(chǎng)調查。對此，筆者給出檢查內容和方法以供參考（見(jiàn)表1）。
各檢查項目均未發(fā)現安全隱患的，評定結論可寫(xiě)為：未發(fā)現明顯安全隱患，加強日常維護管理。面板、開(kāi)啟窗、主要受力構件、拆改四個(gè)項目中未發(fā)現安全隱患，僅少量開(kāi)啟窗滲漏或室外裝飾構件少量位置有松動(dòng)、松脫、裂縫現象的，評定結論可寫(xiě)為：存在質(zhì)量問(wèn)題影響正常使用，委托專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行維修或采取相應措施。面板、開(kāi)啟窗、主要受力構件、拆改四個(gè)項目中發(fā)現1至2項存在安全隱患，或幕墻內側有嚴重滲漏，或室外裝飾構件出現多處松脫、裂紋等現象的，評定結論可寫(xiě)為：存在安全隱患，應委托專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行安全性檢測鑒定并采取相應措施。各檢查項目均存在1項及以上安全隱患的，評定結論可寫(xiě)為：幕墻存在嚴重安全隱患，應立即委托專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行安全性檢測鑒定，并立即采取解危措施，或建議拆除（停止使用）。
既有建筑幕墻安全管理的建議與對策
一是建立幕墻安全維護專(zhuān)項資金。要確保既有幕墻的安全維護，必然需要充足的資金作為支撐。然而，當前絕大多數既有幕墻在安全維護方面面臨著(zhù)資金匱乏的問(wèn)題。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應積極與業(yè)主進(jìn)行溝通，共同商討并科學(xué)高效地利用專(zhuān)項維修資金，以專(zhuān)門(mén)應對建筑幕墻的維護、維修需求。根據實(shí)際需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可考慮與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行協(xié)商，探討并投保合適的公共責任險，確保在意外事件發(fā)生時(shí)，能夠有效減輕可能面臨的經(jīng)濟損失。
二是善用《幕墻使用維護說(shuō)明書(shū)》。為了確保幕墻系統能夠持續且有效地實(shí)現其設計初衷中的各項功能，并維護其長(cháng)期穩定性與安全性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應主動(dòng)向開(kāi)發(fā)商索要《幕墻使用維護說(shuō)明書(shū)》，此說(shuō)明書(shū)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解并掌握建筑幕墻日常使用要點(diǎn)與維護保養標準的關(guān)鍵資料?！赌粔κ褂镁S護說(shuō)明書(shū)》應包括下列內容：幕墻的設計依據、主要性能參數及幕墻結構的設計使用年限；使用注意事項；環(huán)境條件變化對幕墻工程的影響；日常與定期的維護、保養要求；幕墻的主要結構特點(diǎn)及易損零件更換方法；備品、備件清單及主要易損件的名稱(chēng)、規格?；凇赌粔κ褂镁S護說(shuō)明書(shū)》的具體內容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應制定并執行相應的幕墻維修、保養計劃與管理制度，確保每一項維護措施都能精準對接幕墻的實(shí)際需求，維護建筑的整體美觀(guān)與安全。
三是合理規避管理風(fēng)險。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在前期與開(kāi)發(fā)商協(xié)商確立清晰的免責協(xié)議，針對幕墻的維護、保養及潛在維修責任進(jìn)行明確界定，從而預防未來(lái)可能出現的爭議與糾紛。在物業(yè)交接時(shí)，物業(yè)管理團隊需執行詳盡的交接檢查流程，細致排查各類(lèi)潛在問(wèn)題，一旦發(fā)現任何瑕疵或隱患，立即與開(kāi)發(fā)商的交接團隊共同記錄并確認，確保雙方對現狀有清晰認知。此舉可為后續可能因建筑質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的責任追溯提供有力依據，以便在發(fā)生侵權糾紛時(shí)依法合理地將責任歸于責任方。進(jìn)入日常服務(wù)周期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應加大對建筑外立面，尤其是幕墻系統的維護監管力度，制定并執行嚴格的維護管理計劃，一旦發(fā)現有膠條老化、鋼結構銹蝕、玻璃自爆等可能引起幕墻墜落的風(fēng)險點(diǎn)，應立即設置醒目的警示標志牌，限制無(wú)關(guān)人員及車(chē)輛靠近，并迅速安排加固或拆除作業(yè)，以消除安全隱患。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應積極履行告知義務(wù)，通過(guò)書(shū)面形式及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主大會(huì )通報幕墻的安全狀況及即將或已采取的安全措施，并建議啟動(dòng)專(zhuān)項維修資金，聘請具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行深度維護。此過(guò)程中的所有溝通記錄、報告回執及維護實(shí)施細節均需妥善存檔，作為未來(lái)可能涉及的任何法律訴訟中的有力證據，以保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方的合法權益。
本文系2024年中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )課題研究工作階段性研究成果
作者單位：蘇州市建設工程質(zhì)量檢測中心有限公司