文 / 宋安成（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、上海市錦天城律師事務(wù)所高級合伙人）
業(yè)主大會(huì )表決小區公共事務(wù)時(shí)，作為有產(chǎn)權登記的地下車(chē)庫業(yè)主是否具備依法行使投票權的資格，并按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，人數與面積“雙參與”“雙同意”的規定參與業(yè)主大會(huì )表決？對于這個(gè)問(wèn)題，目前法律法規并無(wú)明確規定，導致在實(shí)踐中也出現不同的司法裁決結果。本文通過(guò)對比分析實(shí)務(wù)中同案不同判的情況，深入探討其中存在的疑難問(wèn)題，以期為司法實(shí)踐提供一些參考和啟示。
案情簡(jiǎn)述
2022年3月15日，上海市某小區業(yè)委會(huì )發(fā)布公告，公布召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并以書(shū)面方式征集全體業(yè)主關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)。小區業(yè)主人數共1,152人，專(zhuān)有部分建筑物總面積124,799.30平方米，表決票回收905張，占業(yè)主人數78.56%；專(zhuān)有部分建筑物面積93,449.08平方米，占專(zhuān)有部分建筑物面積74.88%。78.56％和74.88%均超過(guò)民法典規定的三分之二業(yè)主參與，故業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)程序合規。其中，邀請招標并提升物業(yè)費的方案也獲得參與表決業(yè)主總人數65.08％（占專(zhuān)有部分面積65.99％）的選擇，故方案二“邀請招標并提升物業(yè)費標準”表決通過(guò)。
方案二通過(guò)后，部分業(yè)主在修改物業(yè)費標準中發(fā)現存在業(yè)委會(huì )成員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合的嫌疑，導致其作出了錯誤的意思表示，故向法院提起訴訟請求撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì )作出的決議。而作為提起撤銷(xiāo)權糾紛的一個(gè)核心理由，部分業(yè)主提出表決程序未將地下車(chē)庫的專(zhuān)有部分計算在內，認為小區業(yè)委會(huì )的投票權數公告和表決結果公告未將地下車(chē)位的產(chǎn)權面積計算在內，統計數據有誤，故請求法院予以撤銷(xiāo)。
針對地下車(chē)位投票權的計算問(wèn)題，小區業(yè)委會(huì )辯稱(chēng)理由主要如下：首先，本次投票表決事項為選聘物業(yè)，不涉及車(chē)位問(wèn)題，無(wú)需將車(chē)位面積計入表決部分；其次，在以往業(yè)主大會(huì )召開(kāi)過(guò)程中，參與表決的專(zhuān)有面積亦不包含產(chǎn)權車(chē)位面積，小區已形成了不將產(chǎn)權車(chē)位面積計入表決面積的慣例；再者，即使將產(chǎn)權車(chē)位面積計入專(zhuān)有面積，那么，由原計算的專(zhuān)有面積93,449.08平方米，變更為專(zhuān)有面積103,694.32平方米（含車(chē)位專(zhuān)有部分），投票選擇第二項的專(zhuān)有面積共計為61,666.02平方米，占比為59.47%，依然超過(guò)專(zhuān)有部分的二分之一，且超過(guò)參與表決業(yè)主人數的二分之一，符合人數與面積“雙參與”“雙同意”的規定，對于投票最終結果未產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性影響。
針對小區業(yè)委會(huì )前述答辯意見(jiàn)，原告業(yè)主方提出不認可“小區表決程序不將地下車(chē)位部分計入”的慣例，理由是在2021年生效的民法典，已經(jīng)對于業(yè)主專(zhuān)有部分投票的規定作出修改，且相關(guān)規范文件的不斷出臺讓“慣例”已經(jīng)不具有合法性。且在2023年4月7日，小區業(yè)委會(huì )也根據房管局的要求發(fā)布公告，對于投票權問(wèn)題已經(jīng)作出了修正，承諾在今后的投票中將車(chē)位專(zhuān)有部分計入投票統計，也證明針對投票權問(wèn)題歷次表決中沒(méi)有形成“慣例”。此外，投票程序不能采用“即使”這樣的邏輯推演，以假設的結果評判程序不具有正當性，正是由于本次表決中專(zhuān)有部分建筑物總面積統計數字的錯誤，致使所有選項的表決結果不具有真實(shí)性，故當屬無(wú)效。錯漏車(chē)位面積已構成對業(yè)主表決權的侵害，故請求法院依法撤銷(xiāo)表決結果公告。
法院觀(guān)點(diǎn)
法院認為，關(guān)于地下車(chē)位是否具有投票權的問(wèn)題，首先需要判斷地下車(chē)位是否構成民法典物權編中所稱(chēng)的“專(zhuān)有部分”。根據《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應當認定為《中華人民共和國民法典》第二編第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
本案中的地下車(chē)位，具有構造、利用上的獨立性，且登記在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)中，應予認定為“專(zhuān)有部分”，按此應將車(chē)位面積計入投票范圍。本案中業(yè)主委員會(huì )作出的決議內容雖然并未侵害業(yè)主的合法權益，但作出該決議的表決程序未將車(chē)位的建筑面積計入專(zhuān)有部分面積，導致整個(gè)表決結果的數據統計有誤，有違法律及司法解釋之規定，有損業(yè)主的程序性權益，故依照法律規定當予撤銷(xiāo)。
律師分析與啟示
通過(guò)對案件進(jìn)行分析，筆者認為，此類(lèi)案件中需要注意的主要有三方面。
第一，地下車(chē)位是否擁有投票權應屬業(yè)主自治范疇
前述案件中，法院明確將地下車(chē)位作為專(zhuān)有部分納入業(yè)主大會(huì )表決事項的表決權數計算范圍，此舉具有正面積極的影響。目前，上海地區的多數司法判決傾向于不支持將地下車(chē)位的面積計入表決權數中，其不支持的理由主要為：根據相關(guān)規定，業(yè)主大會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中約定是否將車(chē)位面積計入用于確定業(yè)主投票權數的專(zhuān)有部分面積。由此可見(jiàn)，車(chē)位面積并非必須計入，小區業(yè)主大會(huì )議事規則中對投票權數并無(wú)規定，未將車(chē)位面積統計在內并無(wú)不當。然而筆者認為，法院不宜直接以議事規則中無(wú)規定就直接將車(chē)位業(yè)主投票權排除在外，理由如下：
首先，議事規則中未約定不意味著(zhù)當然排除車(chē)位業(yè)主投票權。以涉及地下車(chē)庫車(chē)位管理問(wèn)題的表決為例，倘若剝奪了車(chē)位所有權人表決權，卻允許無(wú)車(chē)位的業(yè)主進(jìn)行表決決策，這種讓不具有直接利益的業(yè)主決定相關(guān)表決事宜的做法，既不符合邏輯亦不符合立法目的。
其次，地下車(chē)位是否擁有投票權應屬于業(yè)主自治事項。從立法沿革上來(lái)看，《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（建房〔2009〕274號）第二十五條規定：“業(yè)主大會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中約定車(chē)位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數的專(zhuān)有部分面積?！笨梢?jiàn)，地下車(chē)位投票權問(wèn)題是一個(gè)業(yè)主自治事項。
在2021年5月18日上海市房屋管理局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規定〉的若干意見(jiàn)》（滬房規范〔2021〕6號）中已對停車(chē)位表決權問(wèn)題作出規定：“《業(yè)主大會(huì )議事規則》在不與法律法規相抵觸的前提下，可以就業(yè)主投票權計算時(shí)專(zhuān)有部分面積、業(yè)主人數的確定等相關(guān)事項進(jìn)行約定?！笨梢钥闯?，盡管沒(méi)有明確規定在小區業(yè)主大會(huì )議事規則中缺乏約定時(shí)應當如何處理車(chē)位表決權問(wèn)題，但也已經(jīng)明確該事項為小區自治事項。
另外，根據北京市住房和城鄉建設委員會(huì )2022年11月4日發(fā)布的《北京市住宅小區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則（征求意見(jiàn)稿）》第十九條規定：“業(yè)主的表決權按照面積和人數計算。業(yè)主的面積表決權數按照下列方法認定：……地下車(chē)位是否具有表決權，由業(yè)主大會(huì )議事規則決定，但議事規則須經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權?！痹撜髑笠庖?jiàn)稿也反映出將地下車(chē)位表決權問(wèn)題交予業(yè)主決定的趨勢。
因此，即便在議事規則中沒(méi)有對地下車(chē)位投票權進(jìn)行規定，但只要相關(guān)表決事項涉及車(chē)位所有權人權益，則應當將車(chē)位面積納入專(zhuān)有部分面積，允許車(chē)位所有權人進(jìn)行投票。而不可一概而論，認為只要議事規則中未明確地下車(chē)位業(yè)主擁有投票權，就將其投票權排除。
第二，地下車(chē)位能否作為“專(zhuān)有部分”計入表決權數
首先，從權利登記角度來(lái)看，根據《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所表述的專(zhuān)有部分：……（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。由此可見(jiàn)，作為專(zhuān)有部分，并不要求在實(shí)際上已經(jīng)完成登記，而只要求在客觀(guān)上具有“能夠登記”的實(shí)質(zhì)條件。不過(guò)值得一提的是，并非所有地區都支持將車(chē)位登記在產(chǎn)權證書(shū)上的做法。目前，上海地區的地下車(chē)位可以登記在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)上，作為專(zhuān)有部分計入業(yè)主共同決定事項的表決權數中并無(wú)法律上的障礙。北京市的相關(guān)規定也印證了“能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”不等于必須已經(jīng)完成登記的觀(guān)點(diǎn)。根據《北京市住宅區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（京建發(fā)〔2010〕739號）第二十一條的規定：“業(yè)主的面積表決權數按照下列方法認定：……按照規劃建設的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車(chē)庫、車(chē)位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷(xiāo)售（預售）許可證的車(chē)庫、車(chē)位，按測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權?！笨梢?jiàn)，即便地下車(chē)位尚未完成登記，其仍可以計入專(zhuān)有部分，并且還可根據實(shí)測面積、合同面積等確定車(chē)位的具體面積。
其次，從車(chē)位構造及利用方面來(lái)看，筆者認為，針對未被登記產(chǎn)權的地下車(chē)位，若具備明確的封閉劃線(xiàn)區域和編號，從而能夠確定該車(chē)位的面積及權屬，那么即使沒(méi)有登記在不動(dòng)產(chǎn)權利證書(shū)上，也應視作業(yè)主“專(zhuān)有部分”。而對于非封閉式劃線(xiàn)，例如小區內僅由兩邊劃線(xiàn)、存在開(kāi)口的敞開(kāi)式車(chē)位，則需進(jìn)一步厘清車(chē)位的實(shí)際使用面積和權屬關(guān)系。另外，若小區采用多層停車(chē)位設置，依靠機械式傳動(dòng)傳輸高層停放車(chē)輛，由于其缺乏構造和利用上的獨立性，即使被業(yè)主固定、排他性地使用，也不能認定為業(yè)主專(zhuān)有部分。至于更為特殊的人防車(chē)位，其性質(zhì)則需根據各省關(guān)于人民防空法的具體執行來(lái)確定。在上海地區，地下人防車(chē)位和普通產(chǎn)權車(chē)位在產(chǎn)權登記、價(jià)格、交易、利用上并無(wú)區別，僅是在產(chǎn)權登記時(shí)需額外加上業(yè)主愿意在戰爭等情況下提供車(chē)位給政府征用的承諾。從當前情況來(lái)看，將其計入專(zhuān)有部分不存在實(shí)質(zhì)障礙。但在其他省市，若對于人防車(chē)位有產(chǎn)權、使用上的限制，則不能簡(jiǎn)單地認為其屬于“專(zhuān)有部分”。
第三，地下車(chē)庫表決權的行使與實(shí)際操作問(wèn)題
業(yè)主所擁有的地下車(chē)位具有投票權雖然存在法律依據，然而，鑒于實(shí)踐中大部分小區并未單獨就地下車(chē)位表決權是否計入表決權數作出約定，無(wú)疑給法院的審理工作帶來(lái)一定難度。筆者認為，即使小區未作相關(guān)約定，也可將地下車(chē)位中能夠認定為專(zhuān)有部分的面積計入表決權數中。原因在于，盡管地下停車(chē)庫與小區的地上建筑存在物理建造上的隔離，但車(chē)位管理事務(wù)卻是小區物業(yè)管理中的重要組成部分。例如車(chē)輛的進(jìn)出管理、地下車(chē)庫中的充電設施問(wèn)題、車(chē)輛安全與停放秩序等，均與全體業(yè)主的生活息息相關(guān)。若不賦予購買(mǎi)停車(chē)位的業(yè)主投票權，不僅影響業(yè)主參與小區自治的積極性，也有損其作為車(chē)位所有權人的經(jīng)濟利益。當然，對于購買(mǎi)大量停車(chē)位、意圖囤積居奇，非用于正常停車(chē)需求的業(yè)主，也可在小區議事規則中對其投票權作出限制。
從小區表決的具體操作流程來(lái)看，當涉及計算車(chē)庫的表決面積時(shí)，現實(shí)中操作難度并不大。但從表決事項的性質(zhì)上來(lái)看，大多數重要事項如更換物業(yè)、地庫消防等，是需要業(yè)主全體參與表決的，此時(shí)車(chē)庫業(yè)主產(chǎn)權面積自然也應當納入表決范圍。而對于某些特定事項如車(chē)庫地坪刷漆，則只需要地下車(chē)庫業(yè)主表決即可。
目前，全國大多數城市處理地下車(chē)位的表決權問(wèn)題時(shí)，通常以約定為主，有約從約，但也有少部分城市明確排除了地下車(chē)位的表決權。對此，筆者認為，一方面應當從立法層面明確界定地下車(chē)庫業(yè)主及其所代表的面積是否有對小區公共事務(wù)的表決投票權，特別是應當明確在小區議事規則未明確的情況下車(chē)庫的表決權問(wèn)題。另一方面，就小區自身而言，也應當積極制定有關(guān)地下停車(chē)位表決權的議事規則，避免因表決程序和表決票數計算有誤而影響業(yè)主大會(huì )決議的效力。
（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第11期）