京政辦發(fā)〔2025〕11號
各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
經(jīng)市政府同意，現將《深化物業(yè)管理改革創(chuàng )新 持續提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三年行動(dòng)計劃（2025-2027年）》印發(fā)給你們，請結合實(shí)際認真貫徹落實(shí)。
北京市人民政府辦公廳
2025年5月29日
?。ù思_(kāi)發(fā)布）
深化物業(yè)管理改革創(chuàng )新 持續提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三年行動(dòng)計劃（2025-2027年）
為進(jìn)一步深化物業(yè)管理領(lǐng)域改革創(chuàng )新，不斷完善黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系，結合實(shí)際，制定本行動(dòng)計劃。
一、工作目標
全面深入貫徹《北京市物業(yè)管理條例》，堅持黨建引領(lǐng)、多方參與，堅持法治化、市場(chǎng)化方向，堅持改革創(chuàng )新、久久為功。力爭通過(guò)三年時(shí)間，全市黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系更加健全，住宅小區物業(yè)管理各主體依法履責意識不斷增強，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度持續提升，物業(yè)管理訴求穩中有降，居民多樣化生活服務(wù)得到有效滿(mǎn)足，首都物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著(zhù)提高。
二、重點(diǎn)任務(wù)
?。ㄒ唬﹫猿贮h建引領(lǐng)，不斷凝聚基層治理合力
1.健全物業(yè)管理綜合調度機制。建立市級住宅小區物業(yè)管理綜合協(xié)調調度機制，統籌調度物業(yè)管理工作，研究解決重難點(diǎn)問(wèn)題；各區進(jìn)一步發(fā)揮綜合協(xié)調推進(jìn)機制作用，推動(dòng)各項工作落實(shí)?！藏熑螁挝唬菏凶》砍青l建設委、市城市管理委、市市場(chǎng)監管局、市消防救援局、市國資委、市交通委、市政務(wù)和數據局、市高級人民法院、市住房資金管理中心，各區政府（各區政府含北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，下同）〕
2.實(shí)現社區、物業(yè)深度融合。推動(dòng)社區黨組織與物業(yè)企業(yè)“雙向進(jìn)入、交叉任職”，每年打造推出10個(gè)具有首都特色的“社企融合”市級范例；街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織要健全黨建引領(lǐng)下的社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì )）、物業(yè)管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物管會(huì )）、物業(yè)企業(yè)、產(chǎn)權單位、業(yè)主等多方參與的協(xié)調運行機制，依托各類(lèi)議事平臺開(kāi)展常態(tài)化協(xié)商議事，共同解決好居民的物業(yè)訴求。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）
3.持續強化基層黨組織對業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）的領(lǐng)導。街道(鄉鎮)、社區（村）黨組織要加強對業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）黨組織的日常指導，有序推進(jìn)業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）成立、換屆工作，有力推動(dòng)業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）發(fā)揮作用。推進(jìn)社區（村）黨組織與業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）“雙向進(jìn)入、交叉任職”，支持業(yè)主中的黨員通過(guò)法定程序擔任業(yè)委會(huì )委員。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）
4.充分發(fā)揮行業(yè)黨委和行業(yè)協(xié)會(huì )作用。堅持黨建引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，發(fā)揮各級行業(yè)黨委作用，打造物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建品牌；引導推動(dòng)全市物業(yè)企業(yè)加入市區行業(yè)協(xié)會(huì )，強化行業(yè)自律；支持行業(yè)協(xié)會(huì )調解矛盾糾紛，探索依據協(xié)會(huì )團體標準試點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)企業(yè)分級評價(jià)；持續開(kāi)展示范項目創(chuàng )建和“美好家園”選樹(shù)；會(huì )同律師協(xié)會(huì )探索建立住宅物業(yè)責任律師制度。（責任單位：市住房城鄉建設委、市司法局，各區政府）
?。ǘ﹫猿址ㄖ位?，持續優(yōu)化完善制度體系
5.厘清住宅小區物業(yè)管理各主體責任。制定住宅小區物業(yè)管理涉及的各方主體責任清單，督促各方依法依規行使權利、履行義務(wù)；深入推進(jìn)各行政部門(mén)執法進(jìn)小區，持續加大對各方主體違法違規行為的查處力度，推動(dòng)實(shí)行消防“履責不罰”柔性執法。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市城管執法局、市消防救援局、市市場(chǎng)監管局）
6.賦能物管會(huì )發(fā)揮更大作用。制定物管會(huì )更好發(fā)揮作用的指導意見(jiàn)，加大街道（鄉鎮）、社區（村）對物管會(huì )的支持力度；開(kāi)展物管會(huì )運行情況評價(jià)，助推物管會(huì )規范化建設。（責任單位：市住房城鄉建設委，各區政府）
7.積極引導業(yè)委會(huì )規范運作。加強業(yè)委會(huì )培訓指導，不斷提高依法依規履職能力；強化街道（鄉鎮）對業(yè)委會(huì )的履職監督，對業(yè)委會(huì )從選舉產(chǎn)生到日常運行實(shí)施全過(guò)程監管；完善業(yè)委會(huì )委員利益回避機制，建立業(yè)委會(huì )履職清單，定期對業(yè)委會(huì )開(kāi)展履職評價(jià)，對典型優(yōu)秀做法予以推廣，對怠于履職的依法組織重新選舉，無(wú)法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )的依法組建物管會(huì )。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）
8.深化住宅專(zhuān)項維修資金改革。適時(shí)出臺深化住宅專(zhuān)項維修資金管理改革的若干措施及配套政策，研究維修資金結余收益使用機制，提高維修資金歸集效能、使用效率和資金監管水平。（責任單位：市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心、市財政局）
9.建立住宅項目物業(yè)企業(yè)綜合評價(jià)體系。適時(shí)出臺住宅項目物業(yè)企業(yè)綜合評價(jià)管理辦法，對全市住宅物業(yè)企業(yè)進(jìn)行評價(jià)打分，并將評價(jià)結果向社會(huì )公布，為業(yè)主自行選聘物業(yè)企業(yè)提供參考。（責任單位：市住房城鄉建設委、市經(jīng)濟和信息化局、市消防救援局、市公安局，各區政府）
10.完善物業(yè)管理矛盾糾紛調解機制。按照“小事不出社區，大事不出街道”原則，加大街道（鄉鎮）、社區（村）對物業(yè)矛盾糾紛調解力度；健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制，依托人民法院調解平臺深入開(kāi)展在線(xiàn)訴調對接，推動(dòng)依法成立區級物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛調解組織，切實(shí)發(fā)揮人民調解以及行業(yè)協(xié)會(huì )在物業(yè)矛盾糾紛調解中的積極作用。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市司法局）
?。ㄈ﹫猿质袌?chǎng)化，構建質(zhì)價(jià)相符物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機制
11.完善物業(yè)服務(wù)標準和成本計價(jià)規則。修訂發(fā)布北京市《住宅物業(yè)服務(wù)標準》，精細劃分物業(yè)服務(wù)內容和標準；推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì )編制發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息，促進(jìn)物業(yè)費合理定價(jià)與動(dòng)態(tài)調整。（責任單位：市住房城鄉建設委、市市場(chǎng)監管局，各區政府）
12.加強央產(chǎn)“三供一業(yè)”移交小區物業(yè)管理。街道（鄉鎮）強化統籌，組織產(chǎn)權單位、接收單位、行業(yè)部門(mén)、業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）等各方依法履職盡責，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平；持續推動(dòng)業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）成立，引導與接收單位或依法選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)合同，逐步實(shí)現央產(chǎn)“三供一業(yè)”移交小區物業(yè)管理可持續運營(yíng)。（責任單位：各區政府，市國資委、市住房城鄉建設委）
13.強化市級非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交小區物業(yè)管理。街道（鄉鎮）發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，組織引導接收單位、業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）、房改后房屋產(chǎn)權人協(xié)商共治，逐步推動(dòng)簽訂市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)合同；夯實(shí)接收單位管理責任，探索建立物業(yè)管理訴求屬地和市屬?lài)蟆半p派單”機制；持續推動(dòng)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交小區住宅專(zhuān)項維修資金補建續籌及物業(yè)費收繳率提升。（責任單位：各區政府，市國資委、市政務(wù)和數據局、市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心）
14.推動(dòng)老舊小區物業(yè)服務(wù)全覆蓋。圍繞老舊小區物業(yè)服務(wù)全覆蓋三年工作目標開(kāi)展月度監測評估，計劃2025年推動(dòng)300個(gè)老舊小區引入物業(yè)服務(wù)，2026年擴大至1000個(gè)，2027年實(shí)現1800個(gè)全覆蓋。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市發(fā)展改革委、市國資委、市政務(wù)和數據局）
?。ㄋ模娀飿I(yè)服務(wù)監管，持續提升服務(wù)水平
15.強化物業(yè)企業(yè)合同履約管理。督促物業(yè)企業(yè)落實(shí)合同履行情況公示要求，確保如實(shí)公示、及時(shí)更新履約情況，鼓勵通過(guò)“京通”小程序、業(yè)主微信群、小區微信公眾號、物業(yè)企業(yè)服務(wù)軟件等互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主，主動(dòng)接受業(yè)主監督；街道（鄉鎮）、社區（村）加強對物業(yè)企業(yè)履約公示情況的日常監督；鼓勵各區開(kāi)展住宅物業(yè)項目履約評價(jià)，并對履約良好企業(yè)和項目予以激勵。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）
16.加強小區公共收益管理。推動(dòng)小區共用部分經(jīng)營(yíng)收益規范管理，實(shí)現小區公共收益單獨列賬全覆蓋；探索開(kāi)展小區公共收益監管試點(diǎn)，依法查處挪用、侵占公共收益違法行為。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心）
17.規范物業(yè)企業(yè)指定第三方提供服務(wù)行為管理。開(kāi)展警示教育，提高行業(yè)守法意識；健全物業(yè)企業(yè)外包服務(wù)監管機制，保障業(yè)主合法權益。（責任單位：各區政府，市市場(chǎng)監管局、市住房城鄉建設委）
18.強化物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員監管。暢通業(yè)主投訴舉報渠道，嚴查物業(yè)從業(yè)人員利用職務(wù)之便謀求不正當利益等侵害業(yè)主權益違法違規行為；指導物業(yè)企業(yè)健全從業(yè)人員自律機制，研究建立物業(yè)從業(yè)人員綜合評價(jià)機制。（責任單位：各區政府，市公安局、市住房城鄉建設委、市經(jīng)濟和信息化局）
19.完善物業(yè)服務(wù)訴求監測機制。啟動(dòng)住宅小區物業(yè)服務(wù)萬(wàn)人訴求率監測評估，按月統計分析各區物業(yè)服務(wù)萬(wàn)人訴求率，幫助各區、各街道（鄉鎮）及時(shí)解決共性問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理訴求“削峰降量”；深化訴求前100小區分布率監測評估，分析分布情況和訴求問(wèn)題，督促指導各區圍繞訴求前100小區突出問(wèn)題開(kāi)展治理，推動(dòng)疑難問(wèn)題解決。（責任單位：市住房城鄉建設委、市政務(wù)和數據局，各區政府）
20.建立健全多層次行業(yè)隊伍培養機制。優(yōu)化完善物業(yè)服務(wù)職業(yè)資格評價(jià)和職業(yè)技能等級認定制度；探索部門(mén)、高校聯(lián)合開(kāi)展專(zhuān)業(yè)人才培訓，組織開(kāi)展職業(yè)技能大賽，培養高端物業(yè)管理人才；持續開(kāi)展“北京榜樣·最美物業(yè)人”選樹(shù)活動(dòng)。（責任單位：市住房城鄉建設委、市人力資源社會(huì )保障局、市應急局、市消防救援局，各區政府）
?。ㄎ澹﹫猿謫?wèn)題導向，提升住宅小區居住品質(zhì)
21.持續推進(jìn)住宅小區生活垃圾分類(lèi)。加強垃圾分類(lèi)政策和典型案例宣傳，引導居民自覺(jué)履行生活垃圾分類(lèi)義務(wù)；充分發(fā)揮激勵資金作用，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)履行好生活垃圾分類(lèi)管理責任人責任，扎實(shí)做好垃圾分類(lèi)工作。（責任單位：各區政府，市城市管理委、市住房城鄉建設委）
22.推動(dòng)新就業(yè)群體融入社區治理。深化“友好之城”建設，著(zhù)力解決快遞小哥、外賣(mài)騎手等配送人員進(jìn)門(mén)難、歇腳難、充電難、飲水難等實(shí)際問(wèn)題；鼓勵新就業(yè)群體積極參與社區治理和服務(wù)，實(shí)現社區與新就業(yè)群體的“雙向奔赴”。（責任單位：各區政府，市市場(chǎng)監管局、市住房城鄉建設委、市郵政管理局）
23.推動(dòng)緩解住宅小區停車(chē)矛盾。充分盤(pán)活停車(chē)資源，持續推進(jìn)有償錯時(shí)共享停車(chē)，挖潛利用小區內及周邊空閑用地，有效增加車(chē)位供給；規范小區停車(chē)管理，綜合施策緩解住宅小區停車(chē)矛盾。（責任單位：各區政府，市交通委、市住房城鄉建設委）
24.強化住宅小區電梯安全監管。督促電梯使用單位落實(shí)電梯安全管理責任，嚴肅查處違法違規行為；支持鼓勵在物業(yè)服務(wù)合同中將電梯運行維護費用單獨列支；扎實(shí)推進(jìn)超長(cháng)期特別國債支持老舊住宅電梯更新；持續推進(jìn)既有多層住宅樓房加裝電梯；試點(diǎn)探索引入電梯保險機制。（責任單位：各區政府，市市場(chǎng)監管局、市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心）
25.加強住宅小區消防安全管理。持續開(kāi)展消防車(chē)道和疏散通道清理整治及電動(dòng)自行車(chē)違規停放充電治理；開(kāi)展消防設施安全隱患排查，督促產(chǎn)權人和管理單位維護保養消防設施，對于損壞、無(wú)法使用的設施及時(shí)進(jìn)行修復或更換；持續加強小區居民消防安全宣傳培訓，鼓勵引導家庭配備滅火逃生器材。（責任單位：各區政府，市消防救援局、市住房城鄉建設委、市城市管理委、市住房資金管理中心、市公安局）
26.完善住宅小區充電設施建設。健全充電設施建設管理政策，推動(dòng)充電設施建設全覆蓋；規范小區充停秩序維護管理，引導物業(yè)企業(yè)與充電基礎設施企業(yè)創(chuàng )新合作，開(kāi)展“統建統服”。（責任單位：各區政府，市城市管理委、市住房城鄉建設委）
27.加強住宅小區供排水設施管理。強化生活飲用水監督管理，完善水質(zhì)檢測制度；持續開(kāi)展雨污錯接混接整治，推動(dòng)雨污合流管網(wǎng)改造及老舊小區內部供水管網(wǎng)改造；督促物業(yè)企業(yè)加強二次供水、中水設施運行管理。（責任單位：各區政府，市水務(wù)局、市衛生健康委、市城市管理委、市住房城鄉建設委）
28.提升住宅小區綠化養護品質(zhì)。鼓勵實(shí)施立體綠化、屋頂綠化、陽(yáng)臺綠化，開(kāi)展家庭園藝進(jìn)社區活動(dòng)，督促物業(yè)企業(yè)做好公共區域綠化養護；開(kāi)展綠化美化宣傳活動(dòng)，調動(dòng)居民參與的積極性，打造宜居“花園住區”。（責任單位：各區政府，市園林綠化局、市住房城鄉建設委）
?。┘訌娂夹g(shù)創(chuàng )新，推動(dòng)行業(yè)智慧化發(fā)展
29.優(yōu)化推廣物業(yè)服務(wù)平臺。整合全市物業(yè)管理系統和“北京業(yè)主”APP，并遷移至“京通”，依托“京通”打造“北京物業(yè)”綜合服務(wù)板塊，方便業(yè)主參與決策，更好監督物業(yè)企業(yè)履約；推動(dòng)市、區、街道（鄉鎮）、社區（村）四級在手機端實(shí)現對物業(yè)管理工作的指導監督。（責任單位：市住房城鄉建設委、市政務(wù)和數據局，各區政府）
30.提升住宅小區智能化水平。鼓勵物業(yè)企業(yè)安裝智能監控、阻梯系統等設備，研發(fā)高效便捷的物業(yè)服務(wù)系統，提供線(xiàn)上交費、報修、投訴、公告等一站式服務(wù)，全面提升智能化服務(wù)水平。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）
31.大力推廣“物業(yè)+”服務(wù)模式。鼓勵物業(yè)企業(yè)借助社區嵌入式服務(wù)設施建設和完整社區建設，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，向便民生活服務(wù)領(lǐng)域延伸。（責任單位：市住房城鄉建設委、市民政局、市衛生健康委、市商務(wù)局、市市場(chǎng)監管局，各區政府）
32.支持居民生活服務(wù)線(xiàn)上平臺發(fā)展。鼓勵物業(yè)企業(yè)或其他社會(huì )企業(yè)，利用線(xiàn)上平臺，整合小區周邊市場(chǎng)化生活服務(wù)資源，不斷滿(mǎn)足群眾多樣化生活服務(wù)需求；加強線(xiàn)上服務(wù)平臺監管，切實(shí)保障居民合法權益。（責任單位：市住房城鄉建設委、市商務(wù)局、市市場(chǎng)監管局，各區政府）
三、組織實(shí)施
各區、各單位要深刻認識物業(yè)管理的重要性，統籌協(xié)調推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，結合職責分工，細化工作措施，確保各項任務(wù)穩步推進(jìn)；各區要加強《北京市物業(yè)管理條例》的宣貫，依托電視、新媒體等渠道持續引導各方主體樹(shù)立依法履約意識；鼓勵各區結合實(shí)際主動(dòng)探索實(shí)踐，大膽改革創(chuàng )新，認真研究總結，形成一批可復制、可推廣的先進(jìn)經(jīng)驗，通過(guò)以點(diǎn)帶面，促進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的全面提升。