各區、縣（市）住建局，西湖風(fēng)景名勝區管委會(huì )風(fēng)景園林局：
為持續深化住宅小區公共收益管理不規范問(wèn)題專(zhuān)項治理，規范、提升公共收益管理工作，現將《杭州市住宅小區公共收益管理工作指引》印發(fā)給你們，請認真組織實(shí)施，抓好貫徹落實(shí)。
杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局
2025年5月9日
杭州市住宅小區公共收益管理工作指引
第一條 為推動(dòng)住宅小區公共收益規范管理、合理利用，切實(shí)維護業(yè)主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國家和省、市物業(yè)管理相關(guān)法律法規，結合我市實(shí)際，制定本指引。
第二條 住宅小區公共收益是指利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。
第三條 住宅小區公共收益管理應當遵循全量歸集、規范管理、信息公開(kāi)、接受監督的原則。
第四條 住宅小區應當明確公共收益管理人：
（一）處于前期物業(yè)服務(wù)階段的小區，按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)服務(wù)人代為管理的，物業(yè)服務(wù)人為公共收益管理人。
（二）已成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的小區，業(yè)主委員會(huì )為公共收益管理人。
（三）由物業(yè)管理委員會(huì )代為履行業(yè)主委員會(huì )職責的小區，物業(yè)管理委員會(huì )為公共收益管理人。
未明確公共收益管理人的，由居民委員會(huì )代為管理。
第五條 公共收益管理人應當完善管理機制，健全管理臺賬，妥善保存相關(guān)檔案資料；每年定期組織核查小區公共資產(chǎn)情況，并在本市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺相關(guān)模塊進(jìn)行更新、填報。
公共收益管理人應當指定專(zhuān)人負責公共收益管理工作，專(zhuān)門(mén)負責人信息應向居民委員會(huì )報告。
第六條 商品房銷(xiāo)售前，建設單位應當就歸集、使用、管理所在小區公共收益制定相關(guān)條款，并寫(xiě)入前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。
首次成立業(yè)主大會(huì )時(shí)，物業(yè)管理委員會(huì )應當牽頭就歸集、使用、管理小區公共收益制定相關(guān)條款，并寫(xiě)入業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約。
在修訂業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約時(shí)，業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )應結合實(shí)際，對歸集、使用、管理公共收益相關(guān)條款提出補充、完善的建議。
業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約應當明確是否委托物業(yè)服務(wù)人承擔公共收益管理日常工作。
物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款應當與業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約明確的內容相一致。
第七條 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )應當通過(guò)公開(kāi)的方式出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等業(yè)主共有部分。
前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)服務(wù)人出租業(yè)主共有部分的，租賃期限不得超過(guò)業(yè)主大會(huì )成立后十二個(gè)月。
業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )出租業(yè)主共有部分的，租賃期限一般不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后十二個(gè)月；委托物業(yè)服務(wù)人出租的，租賃期限不應超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。
第八條 公共收益資金存放應當在銀行開(kāi)設專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，涉及公共收益的收入、支出均應通過(guò)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)進(jìn)行：
（一）公共收益由前期物業(yè)服務(wù)人負責管理，或者經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意委托由物業(yè)服務(wù)人負責日常管理工作的，物業(yè)服務(wù)人應當以住宅小區物業(yè)管理項目為單位在銀行開(kāi)設一個(gè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，不得與其他資金合用一個(gè)賬戶(hù)。
（二）公共收益由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )直接管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )名義開(kāi)設一個(gè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，不得以其他組織或任何個(gè)人名義開(kāi)設資金存放賬戶(hù)。
開(kāi)設賬戶(hù)時(shí)，應當同時(shí)授權開(kāi)戶(hù)銀行將賬戶(hù)基本信息、收支流水等數據推送至本市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺。
第九條 公共收益主要用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金。經(jīng)臨時(shí)管理規約、管理規約約定或業(yè)主大會(huì )表決同意，也可用于下列情形：
（一）保修期滿(mǎn)后物業(yè)共有部分的維修、更新、改造和養護；
（二）業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )運行經(jīng)費；
（三）物業(yè)承接查驗所需相關(guān)費用；
（四）委托第三方記賬、審計；
（五）購買(mǎi)共用設施設備保險；
（六）物業(yè)管理需要的其他支出。
物業(yè)服務(wù)合同中約定應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的，以及屬于開(kāi)發(fā)建設單位保修責任范圍內的相關(guān)事項，應由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開(kāi)發(fā)建設單位承擔相關(guān)費用。
公共收益不宜以現金、購物卡、實(shí)物等形式直接發(fā)放給業(yè)主。
第十條 業(yè)主委員會(huì )、代行業(yè)主委員會(huì )職責的物業(yè)管理委員會(huì )按照以下程序使用公共收益，相關(guān)情況向居民委員會(huì )報備，并向全體業(yè)主公開(kāi)：
（一）在業(yè)主大會(huì )議事規則約定額度、次數內的，明確資金用途和開(kāi)支額度，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議研究決定后使用。
（二）超出業(yè)主大會(huì )議事規則約定額度、次數的，制定資金使用方案，并按相關(guān)議事決策程序經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)后使用。
加強物業(yè)共有部分維修、更新、改造項目管理，預算額在5萬(wàn)元以上的進(jìn)行決算審計。預算方案和項目施工方案應當向業(yè)主公示，鼓勵以公開(kāi)的方式招標確定施工單位，項目實(shí)施情況和資金使用情況向業(yè)主公開(kāi)。
公共收益資金開(kāi)支一般應由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )的主任、副主任和小區黨組織書(shū)記聯(lián)審聯(lián)簽。
第十一條 物業(yè)服務(wù)人應當按照前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍和比例使用公共收益；超出合同約定的，應當向業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )或居民委員會(huì )報告，按照相關(guān)議事決策程序經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)后使用。
第十二條 公共收益管理人應當建立健全或者督促受托承擔公共收益管理日常工作的物業(yè)服務(wù)人建立健全公共收益財務(wù)管理制度，對公共收益的歸集、使用情況進(jìn)行規范記賬。鼓勵街道辦事處、鄉鎮人民政府統一記賬或銀行代理記賬。
公共收益收支項目、發(fā)生時(shí)間、發(fā)生金額、內容摘要等信息每月10日前錄入市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，公開(kāi)接受業(yè)主的查詢(xún)、監督。
第十三條 在線(xiàn)上公開(kāi)基礎上，公共收益管理人應當在小區物業(yè)管理服務(wù)信息公開(kāi)欄、樓道口（電梯廳）、物業(yè)服務(wù)中心等的固定位置向業(yè)主公開(kāi)公共收益收支、結余等信息，線(xiàn)下公開(kāi)時(shí)間每次不得少于十五日。
（一）平時(shí)及時(shí)公開(kāi)：及時(shí)公開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的表決通過(guò)情況、項目實(shí)施情況和資金使用情況。
（二）每季定期公開(kāi)：每個(gè)季度首月10日前公開(kāi)前一個(gè)季度的情況。
（三）年度整體公開(kāi)：次年1月底前公開(kāi)上一年度整體情況。
第十四條 公共收益管理人對公開(kāi)信息的真實(shí)性、完整性和準確性負責，對于業(yè)主通過(guò)線(xiàn)上、線(xiàn)下等方式提出的問(wèn)題、意見(jiàn)和建議，公共收益管理人應當及時(shí)作出針對性答復并做好溝通解釋工作。
第十五條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當委托專(zhuān)業(yè)機構對公共收益收支情況開(kāi)展審計，審計費用在公共收益中列支，審計結果向全體業(yè)主公開(kāi)。
（一）前期物業(yè)服務(wù)人或者受托承擔公共收益管理日常工作的物業(yè)服務(wù)人終止服務(wù)時(shí)。
（二）業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )任期屆滿(mǎn)或中止時(shí)。
（三）業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )主任或者負責財務(wù)管理的相關(guān)成員職務(wù)終止時(shí)。
（四）業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約等約定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )任期屆滿(mǎn)或者中止時(shí)，由新一屆業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )委托審計，也可以由居民委員會(huì )代為委托審計。
住宅小區公共收益收支情況一般每三年至少進(jìn)行一次審計，鼓勵每年開(kāi)展一次審計。對應審計而未審計、長(cháng)期未進(jìn)行審計以及群眾反映強烈、收支情況不明、日常管理混亂的小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應責令開(kāi)展審計或委托第三方機構進(jìn)行審計。
第十六條 公共收益管理相關(guān)臺賬、資料應當及時(shí)進(jìn)行移交。
（一）前期物業(yè)服務(wù)人或者受托承擔公共收益管理日常工作的物業(yè)服務(wù)人在終止服務(wù)之日起十五日內，應當將臺賬、資料完整移交給業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )、居民委員會(huì )。
前期物業(yè)服務(wù)人或者受托承擔公共收益管理日常工作的物業(yè)服務(wù)人中分管或具體負責人員離開(kāi)原崗位的，應在離開(kāi)崗位前十日內完成交接，物業(yè)服務(wù)人應當指派專(zhuān)人監督移交。
（二）業(yè)主委員會(huì )或者代行業(yè)主委員會(huì )職責的物業(yè)管理委員會(huì )應在任期屆滿(mǎn)或中止之日起十日內，將臺賬、資料完整移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )、居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )或者代行業(yè)主委員會(huì )職責的物業(yè)管理委員會(huì )中分管或具體負責人員離開(kāi)原崗位的，應在離開(kāi)原崗位前十日內完成交接，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )應當指派專(zhuān)人監督移交。
第十七條 區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)組織落實(shí)本指引相關(guān)工作要求，開(kāi)展政策宣講、業(yè)務(wù)培訓，指導、支持街道辦事處、鄉鎮人民政府加強小區公共收益監督管理。
街道辦事處、鄉鎮人民政府對業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )工作進(jìn)行全面指導和監督管理，及時(shí)發(fā)現、糾正小區公共收益管理不規范行為，協(xié)助相關(guān)部門(mén)對違法行為進(jìn)行查處，必要情況下可以啟動(dòng)相關(guān)職務(wù)罷免程序。
居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好小區公共收益監督管理工作，對各項使用的必要性、合理性、規范性進(jìn)行監督、指導，及時(shí)反映業(yè)主訴求和建議。
第十八條 非住宅物業(yè)管理項目公共收益管理參照本指引執行。
第十九條 本指引由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局負責解釋。
第二十條 本指引自印發(fā)之日起施行。