深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例
（1994年7月11日深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )發(fā)布）
第一章總則
第一條為加強深圳經(jīng)濟特區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)特區）的住宅區物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門(mén)的權利和義務(wù)，保障住宅區物業(yè)的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創(chuàng )造良好的生活環(huán)境，制定本條例。
第二條本條例所稱(chēng)住宅區，是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區，居住區的范圍由深圳市人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市政府）住宅行政管理部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)劃定。本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區內各類(lèi)房屋及相配套的公用設施、設備及公共場(chǎng)地，本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第三條住宅區的公共場(chǎng)所和公用設施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護。
第四條住宅區物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合，屬地管理與行業(yè)管理相結合的管理模式。
第五條業(yè)主有參加住宅區物業(yè)管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施、維護住宅區公共秩序的義務(wù)。
第六條市政府住宅行政管理部門(mén)是特區住宅區物業(yè)管理的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住宅主管部門(mén)）。
各區人民政府住宅行政管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區住宅管理部門(mén)）是本轄區內住宅區物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門(mén)，對本轄區的住宅區物業(yè)管理依法進(jìn)行指導、監督。
第七條各住宅區可以依照本條例規定成立業(yè)主管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。管委會(huì )代表住宅區全體業(yè)主的合法權益，依據本條例規定、業(yè)主公約和管委會(huì )章程行使職權。
第八條物業(yè)管理公司根據本條例規定和管委會(huì )的委托對住宅區的物業(yè)統一實(shí)施管理。
物業(yè)管理公司應當在其管理的住宅區內設住宅區管理處。
第二章業(yè)主大會(huì )及管委會(huì )
第九條住宅區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時(shí)，區住宅管理部門(mén)應會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生管委會(huì )；但經(jīng)已入住業(yè)主中持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主決定，可以推遲召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
第十條業(yè)主大會(huì )由本住宅區的業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )必須有持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì )，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
第十一條業(yè)主大會(huì )由管委會(huì )負責召集，并每年至少召開(kāi)一次，管委會(huì )應負責在會(huì )議召開(kāi)七天前將業(yè)主大會(huì )召開(kāi)日期和內容送達每名業(yè)主。
經(jīng)持有百分之十以上投票權的業(yè)主提議，管委會(huì )應于接到該項提議后十四天內就其所指明的目的召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
第十二條業(yè)主大會(huì )的決定，由出席會(huì )議的業(yè)主所投票數的過(guò)半數通過(guò)。
大會(huì )表決可以采用投票方式或其他方式，實(shí)行住宅房屋為一戶(hù)一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房地產(chǎn)權利證書(shū)的非住宅房屋每證一票。
第十三條業(yè)主大會(huì )行使下列職權:
?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì )的組成人員；
?。ǘ┍O督管委會(huì )的工作；
?。ㄈ┞?tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告；
?。ㄋ模Q定住宅區內關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；
?。ㄎ澹┬薷臉I(yè)主公約；
?。└淖兒统蜂N(xiāo)管委會(huì )不適當的決定；
?。ㄆ撸┡鷾使芪瘯?huì )章程。
第十四條管委會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會(huì )主任、副主任由管委會(huì )在其委員中選舉產(chǎn)生，管委會(huì )可聘請派出所、居民委員會(huì )等有關(guān)單位的人員擔任管委會(huì )委員。
管委會(huì )委員的數額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定可以適當增減，但最低不得少于5人。
管委會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士擔任。
管委會(huì )聘請執行秘書(shū)一至二名，負責處理管委會(huì )日常事務(wù)。
第十五條管委會(huì )應當制定章程。管委會(huì )章程經(jīng)管委會(huì )委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準。
第十六條管委會(huì )經(jīng)市政府社團登記部門(mén)依法核準登記后，取得社團法人資格。社會(huì )團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì )成立日期。
第十七條管委會(huì )每屆任期三年，管委會(huì )委員可以經(jīng)選連任。管委會(huì )委員為兼職，管委會(huì )主任可以為專(zhuān)職。
管委會(huì )會(huì )議由管委會(huì )主任根據工作需要召集，并應在會(huì )議召開(kāi)七天前將會(huì )議通知書(shū)及有關(guān)材料送達每位委員，
管委會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì )議。
第十八條管委會(huì )向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作。
第十九條管委會(huì )行使下列職權:
?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會(huì )；
?。ǘ徸h決定住宅維修基金和公用設施專(zhuān)用基金的使用；
?。ㄈ┎扇」_(kāi)招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；
?。ㄋ模徸h物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
?。ㄎ澹徸h住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；
?。┍O督物業(yè)管理公司對本住宅區的物業(yè)管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準。
第二十條管委會(huì )決定問(wèn)題，采取少數服從多數的原則。
第二十一條業(yè)主大會(huì )的決定和管委會(huì )章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。
違反本條前款規定的、區住宅管理部門(mén)有權予以糾正或撤銷(xiāo)。
第三章物業(yè)管理公司及其職責
第二十二條物業(yè)管理公司根據住宅區物業(yè)委托管理合同對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。
委托管理合同應當包括以下內容:委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、利潤及風(fēng)險、監督檢查、違約責任及其他權利義務(wù)條款。
委托管理合同應當報區住宅管理部門(mén)備案。
第二十三條物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門(mén)頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》方可從事住宅區物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十四條開(kāi)發(fā)建設單位應當從住宅區開(kāi)始入住前六個(gè)月開(kāi)始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行前期管理，管理費用由開(kāi)發(fā)建設單位自行承擔。
第二十五條住宅區開(kāi)始入住后兩年內，開(kāi)發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行物業(yè)管理；管委會(huì )在此期間成立的，管委會(huì )應與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責，但不得終止委托管理合同；開(kāi)始入住兩年后，管委會(huì )應依本條例規定聘請物業(yè)管理公司對住宅區物業(yè)進(jìn)行管理，原開(kāi)發(fā)建設單位在同等條件下可以?xún)?yōu)先承包管理。
在住宅區開(kāi)始入住兩年后管委會(huì )仍未成立的，由開(kāi)發(fā)建設單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續管理。
在開(kāi)發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行物業(yè)管理期間，應當接受業(yè)主和有關(guān)部門(mén)的監督，市住宅主管部門(mén)有權對開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理法律、法規和政策的行為依法進(jìn)行處理。
第二十六條物業(yè)管理公司在住宅區范圍內就下列事項進(jìn)行管理:
?。ㄒ唬┓课莸氖褂?、維修、養護；
?。ǘ┫?、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車(chē)房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設施的使用、維修、養護和管理；
?。ㄈ┣鍧嵭l生；
?。ㄋ模┸?chē)輛行駛及停泊；
?。ㄎ澹┕仓刃?；
?。┦凶≌鞴懿块T(mén)規定和委托管理合同規定的其他物業(yè)管理事項。
第二十七條物業(yè)管理公司的權利:
?。ㄒ唬└鶕嘘P(guān)法律、法規，結合實(shí)際情況，制訂本住宅區物業(yè)管理辦法；
?。ǘ┮罁泄芾砗贤陀嘘P(guān)規定收取管理費用；
?。ㄈ┲浦惯`反住宅區物業(yè)管理規定的行為；
?。ㄋ模┻x聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
第二十八條對無(wú)故不交各項應交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規定收取滯納金，逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按本住宅區業(yè)主公約和市政府有關(guān)規定催繳，并通報批評，連續十個(gè)月以上拒交各項應交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。
第二十九條物業(yè)管理公司的義務(wù):
?。ㄒ唬┮詾闃I(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；
?。ǘ┌词凶≌鞴懿块T(mén)規定的標準和委托管理合同對住宅區實(shí)施物業(yè)管理；
?。ㄈ┙邮芄芪瘯?huì )和業(yè)主的監督；
?。ㄋ模┙M織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區生活服務(wù)和開(kāi)展社區文化活動(dòng)；
?。ㄎ澹┌凑辗?、法規和市政府的有關(guān)規定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三十條物業(yè)管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門(mén)和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，管委會(huì )或委托方可以終止合同。
因管理、維修、養護不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應當賠償損失，違反有關(guān)法律、法規和政策規定的，由有關(guān)部門(mén)依法予以處理。
第二十一條物業(yè)管理公司可享受?chē)覍Φ谌a(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第四章業(yè)主公約
第三十二條本條例所稱(chēng)業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務(wù)的行為守則。
第三十三條業(yè)主公約由市住宅主管部門(mén)統一制訂示范文本，業(yè)主大會(huì )可以根據本住宅區的實(shí)際情況進(jìn)行修改補充，并報市住宅主管部門(mén)和區住宅管理部門(mén)備案。
業(yè)主公約應當符合法律、法規、政府有關(guān)規定和土地使用權出讓合同的規定。
第三十四條業(yè)主公約應當包括下列內容:
?。ㄒ唬┳≌瑓^名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數；
?。ǘ┕矆?chǎng)所及公用設施狀況；
?。ㄈI(yè)主大會(huì )的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；
?。ㄋ模I(yè)主使用其住宅和住宅區內公共場(chǎng)所及公用設施的權益；
?。ㄎ澹I(yè)主參與住宅區物業(yè)管理的權利；
?。I(yè)主對管委會(huì )及物業(yè)管理公司的監督權；
?。ㄆ撸┳≌瑓^物業(yè)各項維修、養護和管理費用的繳交；
?。ò耍I(yè)主在本住宅區內應遵守的行為準則；
?。ň牛┻`反業(yè)主公約的責任；
?。ㄊ┢渌嘘P(guān)事項。
第三十五條業(yè)主公約在住宅區入住率達到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第五章住宅區的使用及維護
第三十六條移交住宅區時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當向管委會(huì )移交下列住宅區工程建設資料:
?。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工總平面圖；
?。ǘ﹩误w建筑、結構、設備竣工圖；
?。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；
?。ㄋ模┢渌匾馁Y料。
第三十七條業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應當遵守下列規定:
?。ㄒ唬┪唇?jīng)市政府有關(guān)部門(mén)批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
?。ǘ┎坏脤Ψ课莸膬韧獬兄貕?、梁、柱、樓、板、陽(yáng)臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；
?。ㄈ┎坏枚逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?dòng)；
?。ㄎ澹┎坏们趾λ说恼敊嘁?。
第三十八條房屋的維修責任，按下列規定劃分:
?。ㄒ唬┦覂炔糠?，由業(yè)主負責維修；
?。ǘ┓课莸耐鈮γ?、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線(xiàn)和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
住宅維修基金由業(yè)主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專(zhuān)帳代管，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
第三十九條住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂(lè )場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）等住宅區公用設施由物業(yè)管理公司統一管理維修養護、管理維修養護費用從管理服務(wù)費中支出。
人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復，造成損失的，應當賠償損失。
第四十條住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線(xiàn)的維修養護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
第四十一條凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì )授權物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔。
第四十二條住宅區內禁止下列行為:
?。ㄒ唬┷`踏、占用綠化地；
?。ǘ┱加脴翘蓍g、通道、屋面、平臺、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
?。ㄋ模┯绊懯腥萦^(guān)瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
?。ㄎ澹p壞、涂劃園林藝術(shù)雕塑；
?。┚郾娦[；
?。ㄆ撸╇S意停放車(chē)輛和鳴喇叭；
?。ò耍┌l(fā)出超出規定標準的噪音；
?。ň牛┡欧庞卸?、有害物質(zhì)；
?。ㄊ┙?jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；
?。ㄊ唬┓?、法規及市政府規定禁止的其他行為。
第四十三條違反本條例第三十七條、第四十二條規定的，物業(yè)管理公司有權制止、并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償。
第六章住宅區專(zhuān)用基金與專(zhuān)用房屋
第四十四條開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅區移交時(shí)，按住宅區建設總投資2％的比例，一次性向管委會(huì )劃撥住宅區的公用設施專(zhuān)用基金。
公用設施專(zhuān)用基金用于購買(mǎi)管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
第四十五條公用設施專(zhuān)用基金由區住宅管理部門(mén)設立專(zhuān)賬管理。區住宅管理部門(mén)對管委會(huì )正常使用公用設施專(zhuān)用基金不得干涉。
公用設施專(zhuān)用基金管理辦法由市政府制定。
第四十六條開(kāi)發(fā)建設單位應在移交住宅區時(shí)，按市政府有關(guān)規定以建造成本價(jià)向管委會(huì )提供住宅區物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權屬管委會(huì )。
第四十七條開(kāi)發(fā)建設單位應在移交住宅區時(shí)，按市政府規定的比例以同期市政府微利房?jì)r(jià)格向管委會(huì )提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權屬管委會(huì )。
上述商業(yè)用房的購置費用可由公用設施專(zhuān)用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。
該商業(yè)用房和住宅區內其他有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補充住宅區的管理服務(wù)費。
第四十八條本條例施行前移交使用的住宅區，未按規劃設計要求建設的，開(kāi)發(fā)建設單位應當按市政府規劃建設主管部門(mén)規定的時(shí)間完成全部工程項目，未按深圳市規劃標準設計或者缺少便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的，由市政府規劃建設主管部門(mén)和原開(kāi)發(fā)建設單位予以配套完善或補建。
第四十九條開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例第四十四條第一款、第四十六條、第四十七條第一款的，市住宅主管部門(mén)應當責令其限期履行。在規定的期間內仍不履行的，市住宅主管部門(mén)可申請人民法院強制執行，并對違反第四十四條第一款規定的有權要求開(kāi)發(fā)建設單位支付延期付款滯納金。
第五十條住宅區的公用設施專(zhuān)用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費的收支賬目，管委會(huì )應每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監督。
第七章附則
第五十一條市政府可根據本條例制定實(shí)施細則。
第五十二條寫(xiě)字樓、商住樓等物業(yè)的管理可參照本條例執行。
第五十三條本條例自1994年11月1日起施行。