新疆維吾爾自治區城市住宅區物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強我區城市住宅區物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)部門(mén)的權利和義務(wù)，保障住宅區物業(yè)的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創(chuàng )造良好的生活環(huán)境，根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》，結合自治區實(shí)際，特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)住宅區，是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。
本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區內各類(lèi)房屋及相配套的公用設施、設備及公共場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第三條 住宅區的公共場(chǎng)所和公用設施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護。
第四條 住宅區應逐步推行專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的管理模式，逐步實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合，屬地管理與行業(yè)管理相結合。
第五條 業(yè)主有參加住宅區物業(yè)管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共秩序的義務(wù)。
第六條 自治區建設行政主管部門(mén)是城市住宅區物業(yè)管理行政主管部門(mén)?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是本行政區內城市住宅區物業(yè)管理的主管部門(mén)。
第七條 各住宅區可以依照本辦法規定成立業(yè)主管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )），管委會(huì )代表住宅區全體業(yè)主的合法權益，依據本辦法規定、業(yè)主公約和管委會(huì )章程行使職權。
第八條 物業(yè)管理公司根據本辦法規定和管委會(huì )的委托對住宅區的物業(yè)統一實(shí)施管理。
第二章 業(yè)主大會(huì )及管委會(huì )
第九條 住宅區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生管委會(huì )；但經(jīng)已入住業(yè)主中持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主決定，可以推遲召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
第十條 業(yè)主大會(huì )由本住宅區的業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì )必須有持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì )，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
第十一條 業(yè)主大會(huì )由管委會(huì )負責召集，并每年至少開(kāi)一次，管委會(huì )應負責在會(huì )議召開(kāi)七天前將業(yè)主大會(huì )召開(kāi)日期和內容送達每名業(yè)主。
經(jīng)持有百分之十以上投票權的業(yè)主提議，管委會(huì )應接到該項提議后十四天內就其所指明的目的召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
第十二條 業(yè)主大會(huì )的決定，由出席會(huì )議的業(yè)主所投票數的過(guò)半數通過(guò)。
大會(huì )表決可以采用投票方式或其他方式，實(shí)行住宅房屋為一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房屋所有權證的非住宅房屋每證一票。
第十三條 業(yè)主大會(huì )行使下列職權：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì )的組成人員；
?。ǘ┍O督管委會(huì )的工作；
?。ㄈ┞?tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告；
?。ㄋ模Q定住宅區內關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；
?。ㄎ澹┬薷臉I(yè)主公約；
?。└淖兒统蜂N(xiāo)管委會(huì )不適當的決定；
?。ㄆ撸┡鷾使芪瘯?huì )章程。
第十四條 管委會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，管委會(huì )主任、副主任由管委會(huì )在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會(huì )可聘請有關(guān)單位的人員擔任管委會(huì )委員。
管委會(huì )委員的數額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定可以適當增減，但最低不得少于五人。
管委會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)，責任心強，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士擔任。
管委會(huì )聘請執行秘書(shū)一至二名，負責處理管委會(huì )日常事務(wù)。
第十五條 管委會(huì )經(jīng)社團登記部門(mén)依法核準登記后，取得社團法人資格，社團法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì )成立日期。
第十六條 管委會(huì )每屆任期三年，管委會(huì )委員可以連選連任。管委會(huì )委員為兼職，管委會(huì )主任可以為專(zhuān)職。
管委會(huì )會(huì )議由管委會(huì )主任根據工作需要召集，并應在會(huì )議召開(kāi)七天前將會(huì )議通知書(shū)及有關(guān)材料送達每位委員，管委會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì )議。
第十七條 管委會(huì )向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作。
第十八條 管委會(huì )行使下列職權：
?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會(huì )；
?。ǘ徸h決定住宅維修基金和公用設施專(zhuān)用基金的使用；
?。ㄈ┎扇」_(kāi)招瓢或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；
?。ㄋ模徸h物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區所度管計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
?。ㄎ澹徸h住宅區物業(yè)管理費的收費標準；
?。┍O督物業(yè)管理公司對本住宅區的物業(yè)管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準。
第十九條 管委會(huì )決定問(wèn)題，采取少數服從多數的原則。
第二十條 業(yè)主大會(huì )的決定和管委會(huì )章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。
違反本條前款規定的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權予以糾正或撤銷(xiāo)。
第三章 物業(yè)管理公司及其職責
第二十一條 物業(yè)管理公司根據住宅區物業(yè)委托管理合同對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。
委托管理合同應當包括以下內容：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、利潤及風(fēng)險、監督檢查、違約責任及其他權利義務(wù)條款。
委托管理合同應當報房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第二十二條 物業(yè)管理公司須持有縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》方可從事住宅區物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十三條 開(kāi)發(fā)建設單位應當從住宅區開(kāi)始入住前六個(gè)月開(kāi)始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行前期管理，管理費用由開(kāi)發(fā)建設單位自行承擔。
第二十四條 住宅區開(kāi)始入住后兩年內，開(kāi)發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行物業(yè)管理；管委會(huì )在此期間成立的，管委會(huì )應與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂委托管理合同，并行使本辦法規定的各項職責，但不得終止委托管理合同；開(kāi)始入住兩年后，管委會(huì )應依照本辦法規定聘請物業(yè)管理公司對住宅區物業(yè)進(jìn)行管理，原開(kāi)發(fā)建設單位在同等條件下可以?xún)?yōu)先承包管理。
在住宅區開(kāi)始入住兩年后管委會(huì )仍未成立的，由開(kāi)發(fā)建設單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續管理。
在開(kāi)發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行物業(yè)管理期間，應當接受業(yè)主和有關(guān)部門(mén)的監督，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權對開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理法律、法規和政策的行為依法進(jìn)行處理。
第二十五條 物業(yè)管理公司在住宅區范圍內就下列事項進(jìn)行管理：
?。ㄒ唬┓课莸氖褂?、維修、養護；
?。ǘ┫?、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車(chē)房（棚）、園林綠化地、溝、渠、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設施的使用、維修、養護和管理。
?。ㄈ┣鍧嵭l生；
?。ㄋ模┸?chē)輛行駛及停放；
?。ㄎ澹┕仓刃?；
?。┪泄芾砗贤幎ǖ钠渌飿I(yè)管理事項。
第二十六條 物業(yè)管理公司的權利：
?。ㄒ唬└鶕嘘P(guān)法律、法規，結合實(shí)際情況，制訂本住宅區物業(yè)管理辦法；
?。ǘ┮罁泄芾砗贤陀嘘P(guān)規定收取管理費用；
?。ㄈ┲浦惯`反住宅區物業(yè)管理規定的行為；
?。ㄋ模┻x聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
第二十七條 對無(wú)礦不交各項應交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按本住宅區業(yè)主公約和國家有關(guān)規定催繳，并通報批評；連續十個(gè)月以上拒交各項應交費用的，物業(yè)管理可向人民法院申請強制追繳。
第二十八條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
?。ㄒ唬┮詾闃I(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì )效益；經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；
?。ǘ┌从嘘P(guān)規定的標準和委托管理合同對住宅區實(shí)施物業(yè)管理；
?。ㄈ┙邮芄芪瘯?huì )和業(yè)主的監督；
?。ㄋ模┙M織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區生活服務(wù)和開(kāi)展社區文化活動(dòng)；
?。ㄎ澹┌凑辗?、法規和有關(guān)規定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第二十九條 物業(yè)管理公司對住宅區的管理未能達到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，管委會(huì )或委托方可以終止合同。
因管理、維修、養護不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應當賠償損失；違反有關(guān)法律、法規和政策規定的，由有關(guān)部門(mén)依法予以處理。
第三十條 物業(yè)管理公司可享受?chē)覍Φ谌a(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第四章 業(yè)主公約
第三十一條 本辦法所稱(chēng)業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主有住宅區使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務(wù)的行為守則。
第三十二條 業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì )根據本住宅區的實(shí)際情況制定并報房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主公約慶當符合法律、法規、政策。
第三十三條 業(yè)主公約應當包括下列內容：
?。ㄒ唬┳≌瑓^名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數；
?。ǘ┕矆?chǎng)所及公用設施狀況；
?。ㄈI(yè)主大會(huì )的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；
?。ㄋ模I(yè)主使用其住宅和住宅區內的公共場(chǎng)所及公用設施的權益；
?。ㄎ澹I(yè)主參與住宅區物業(yè)管理的權利；
?。I(yè)主對管委會(huì )及物業(yè)管理公司的監督權；
?。ㄆ撸┳≌瑓^物業(yè)各項維修、養護和管理費用的繳交；
?。ò耍I(yè)主在本住宅區內應遵守的行為準則；
?。ň牛┻`反業(yè)主公約的責任；
?。ㄊ┢渌嘘P(guān)事項。
第三十四條 業(yè)主公約在住宅區入住率達到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第五章 住宅區的使用及維護
第三十五條 移交住宅區時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當向管委會(huì )移交下列住宅區工程建設資料：
?。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工總平面圖；
?。ǘ﹩挝唤ㄖ?、結構、設備竣工圖；
?。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；
?。ㄋ模┢渌匾馁Y料。
第三十六條 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應當遵守下列規定：
?。ㄒ唬┪唇?jīng)有關(guān)部門(mén)批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
?。ǘ┎坏脤Ψ课莸膬韧獬兄貕?、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、雨棚、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；
?。ㄈ┎坏枚逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?dòng)；
?。ㄎ澹┎坏们趾λ说恼敊嘁?。
第三十七條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：
?。ㄒ唬┦覂炔糠?，由業(yè)主負責維修；
?。ǘ┓课莸耐鈮γ?、樓梯間、通道、屋面、供熱、供氣管道、上下水管道、公用水箱加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線(xiàn)和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
住宅維修基金由業(yè)主按規定分攤，分期繳納，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)以房屋本體為單位立專(zhuān)帳代管，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
第三十八條 住宅區的道路、路燈、溝渠、綠化、娛樂(lè )場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）等住宅區公用設施由物業(yè)管理公司統一管理維修養護，管理維修養護費用從管理服務(wù)費中支出。
人為造成俊設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十九條 住宅區的供水、供電、煤氣、通訊、供熱等管線(xiàn)的維修養護，由有關(guān)供熱、供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
第四十條 凡房屋及附屬設施有影響市容 或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)進(jìn)行修繕，拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì )授權物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔。
第四十一條 住宅區內禁止下列行為：
?。ㄒ唬┷`踏、占用綠化地；
?。ǘ┱加脴翘蓍g、通道、屋面、平臺、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
?。ㄋ模┯绊懯腥萦^(guān)瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
?。ㄎ澹p毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；
?。┚郾娦[；
?。ㄆ撸╇S意停放車(chē)輛和鳴嗽叭；
?。ò耍┌l(fā)出超出規定標準的噪音；
?。ň牛┡欧庞卸?、有害物質(zhì)；
?。ㄊ╋曫B家畜、家禽；
?。ㄊ唬┙?jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；
?。ㄊ┓?、法規及規章規定禁止的其他行為。
第四十二條 違反本辦法第三十七條、第四十二條規定的，物業(yè)管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償。
第六章 住宅區專(zhuān)用基金與專(zhuān)用房屋
第四十三條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅區移交時(shí)，按住宅區建設總投資百分之二的比例，一次性向管委會(huì )劃撥住宅區的公用設施專(zhuān)用基金。
公用設施專(zhuān)用基金用于住宅區公用設施的重大維修工程項目。
第四十四條 公用設施專(zhuān)用基金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設立專(zhuān)帳管理，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對管委會(huì )正常使用公用設施專(zhuān)用基金不得干涉
第四十五條 開(kāi)發(fā)建設單位應在移交住宅區時(shí)，以建造成本價(jià)向管委會(huì )提供住宅區物業(yè)管理用，其產(chǎn)權屬管委會(huì )。
第四十六條 開(kāi)發(fā)建設單位應在移交住宅區時(shí)，按微利房?jì)r(jià)向管委會(huì )提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權屬管委會(huì )。
上述商業(yè)用房的購置費用可由公用設施專(zhuān)用基金中墊支，并從該商業(yè)用的經(jīng)營(yíng)收入中回收。
該商業(yè)用房和住宅區內其他有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補充住宅區的管理服務(wù)費。
第四十七條 開(kāi)發(fā)建設單位違反本辦法第四十四條第一款、第四十六條、第四十七條第一款的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令其限期履行。在規定的期間仙仍不履行的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可申請人民法院強制執行，并對違反第四十四條第一款規定的，有權要求開(kāi)發(fā)建設部門(mén)支付延期付款滯納金。
第四十八條 住宅區的公用設施專(zhuān)用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目，管委會(huì )應每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監督。
第七章 附 則
第四十九條 未設鎮的工礦區可參照本辦法執行。
第五十條 寫(xiě)字樓、商業(yè)樓等物業(yè)的管理可參照本辦法執行。
第五十一條 本辦法由自治區建設廳負責解釋。
第五十二條 本辦法自頒布之日起施行。