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四川?。核拇ㄊ〕鞘凶≌飿I(yè)管理辦法

發(fā)布: 2008-06-11     文章來(lái)源: 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )     查看: 10753次

 四川省城市住宅物業(yè)管理辦法

             四川省人民政府第119號令 

  第一章 總則

  第一條 為加強城市住宅物業(yè)管理,保障住宅物業(yè)的合理使用,維護住宅的公共秩序,創(chuàng )造良好的居住環(huán)境,根據國家有規定,結合四川省實(shí)際,制定本辦法。

  第二條 在四川省行政區域內從事城市住宅物業(yè)管理活動(dòng),適用本辦法。

  第三條 本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè),是指城市各類(lèi)住宅及其配套的共用設施、設備和公共場(chǎng)地。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據合同約定,對各類(lèi)房屋及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、環(huán)境容貌等進(jìn)行維護修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動(dòng)。本辦法所稱(chēng)業(yè)主,是指住宅物業(yè)的所有權人;使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用的其他人。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè),是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執照,接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì )的委托,根據物業(yè)管理委托合同時(shí)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理,實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

  第四條 省人民政府建設行政主管部門(mén)和市、州、縣人民政府、地區行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門(mén)是同級人民政府、地區行政公署物業(yè)管理主管部門(mén),對本行政區域內住宅物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督、指導。

  第五條 各級人民政府的規劃、工商、公安、市政公用、環(huán)衛等管理部門(mén)按照各自的職責,對住宅物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督、指導。城市街道辦事處協(xié)助、配合有關(guān)部門(mén)做好監督和指導工作。

  第六條 住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理,業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)服務(wù)管理。委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)服務(wù)管理,應當引人競爭機制,逐步實(shí)行招標投標。

  第七條 業(yè)主或者使用人對住宅的所有權、使用權,以及對配套共用設施、設備和公共場(chǎng)地、綠地依法共同享有的所有權、使用權受法律保護,他人不得侵占。

  第二章 業(yè)主管理委員會(huì )

  第八條 城市住宅區(樓)應當依照本辦法規定實(shí)行業(yè)主大會(huì )制度,業(yè)主大會(huì )討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問(wèn)題,選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì )。

  第九條 城市住宅區(樓)有下列情形之一的,由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同住宅出售召集業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì ):

 ?。ㄒ唬┕凶》砍鍪勐蔬_到總建筑面積40%的;

 ?。ǘ┥唐纷》咳俗÷蔬_到50%的。

  第十條 業(yè)主大會(huì )應當通知全體業(yè)主參加;業(yè)主人數較多時(shí),應當推選業(yè)主代表參加。業(yè)主大會(huì )應當由過(guò)半數業(yè)主出席;所作出的決定,應當經(jīng)出席業(yè)主大會(huì )的業(yè)主過(guò)半數通過(guò)。業(yè)主大會(huì )應當邀請居民委員會(huì )和物業(yè)使用人代表列席。

  第十一條 業(yè)主大會(huì )行使下列職權:

 ?。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主管理委員會(huì )組成人員;

 ?。ǘ徸h通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì )章程和業(yè)主公約;

 ?。ㄈ┞?tīng)取和審議物業(yè)管理工作報告;

 ?。ㄋ模Q定或者授權業(yè)主管理委員會(huì )選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

 ?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他重要事項。

  第十二條 業(yè)主管理委員會(huì )設立后應當報物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)備案。備案時(shí)需提交業(yè)主管理委員會(huì )章程、業(yè)主大會(huì )決定、選舉結果及其成員名單等有關(guān)資料。一個(gè)住宅區(樓)內只能成立一個(gè)業(yè)主管理委員會(huì );

  第十三條 業(yè)主管理委員會(huì )由主任、副主任、委員組成,在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,數額應當為5個(gè)以上單數,每屆任期3年;因物業(yè)產(chǎn)權變更不再是業(yè)主的,應當予以改造;連選可以連任。

  第十四條 業(yè)主管理委員會(huì )履行下列職責:

 ?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會(huì ),并向業(yè)主大會(huì )報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

 ?。ǘ┩ㄟ^(guò)招標選聘物業(yè)管理企業(yè),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同;

 ?。ㄈ┞?tīng)取住宅業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議,監督物業(yè)管理企業(yè)的工作,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項管理措施;

 ?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理委托合同,監督物業(yè)管理企業(yè),根據物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平,依法變更、解除物業(yè)管理委托合同;

 ?。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)和所在地城市人民政府的指導和監督。業(yè)主管理委員會(huì )不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

  第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規范,經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò),對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)業(yè)主或者使用人應當嚴格遵守業(yè)主公約。

  第三章 物業(yè)管理企業(yè)

  第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家和省的有關(guān)規定向縣級以上物業(yè)管理主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū),經(jīng)工商登記注冊后,方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的,應當持資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)證件到省建設行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)驗證手續。

  第十七條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):

 ?。ㄒ唬┤媛男形飿I(yè)管理委托合同,及時(shí)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理水平;

 ?。ǘ┙邮軜I(yè)主管理委員會(huì )的監督,定期向業(yè)主管理委員會(huì )報告工作;

 ?。ㄈ┙M織開(kāi)展社區綜合服務(wù)和健康有益的娛樂(lè )活動(dòng);

 ?。ㄋ模┘訌妰炔抗芾?,建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等管理制度;

 ?。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)和住宅所在地人民政府的指導監督。

  第十八條 物業(yè)管理企業(yè)的權利:

 ?。ㄒ唬┮罁液褪〉挠嘘P(guān)規定收取物業(yè)管理公共服務(wù)和代辦服務(wù)費用;

 ?。ǘ┮婪ㄩ_(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和特約有償服務(wù);

 ?。ㄈ┯袡嘀浦惯`反本住宅區(樓)業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為;對造成共用設施、設備損壞的,有權要求賠償;對嚴重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同的行為,有權依照業(yè)主公約和合同約定及時(shí)予以處理,或交由有關(guān)部門(mén)依法處理。

  第四章 物業(yè)管理的實(shí)施

  第十九條 新建商品住宅及其配套設施全部竣工后,由建設行政主管部門(mén)組織綜合驗收,物業(yè)管理主管部門(mén)應當參與。住宅經(jīng)綜合驗收后,在業(yè)主管理委員會(huì )成立前,暫由開(kāi)發(fā)建設單位負責組織實(shí)施物業(yè)管理。公有住房出售后,未委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理的,暫由出售單位負責組織實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主管理委員會(huì )成立后,由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主管理委員會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅物業(yè)實(shí)施管理。

  第二十條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主管理委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,應當與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同。委托合同應當包括委托管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方的權利和義務(wù)、違約責任、合同變更與解除等條款。物業(yè)管理委托合同應當使用國家規定的示范文本,并報當地物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

  第二十一條 物業(yè)管理委托合同中應當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項:

 ?。ㄒ唬┳≌灿貌课?、共用設施設備以及各類(lèi)管道、線(xiàn)路的使用管理、維修和更新;

 ?。ǘ┍嵎?wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、車(chē)輛管理;

 ?。ㄈ┳≌杂貌课缓妥杂迷O備的維修、更新;

 ?。ㄋ模I(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì )委托的其他事項。

  第二十二條 委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理時(shí),開(kāi)發(fā)建設單位或者公有住房出售單位應當在所在地物業(yè)管理主管部門(mén)監督、指導下,向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設資料:

 ?。ㄒ唬┳≌巹潏D、竣工總平面圖;

 ?。ǘ﹩误w建筑及結構、設備竣工圖;

 ?。ㄈ┳≌叵鹿芫W(wǎng)結構圖;

 ?。ㄋ模┯嘘P(guān)設施設備的使用和維修技術(shù)資料;

 ?。ㄎ澹┮婪ê灦ǖ馁|(zhì)量保證協(xié)議;

 ?。┪飿I(yè)管理必需的其他工程建設資料。

  第二十三條 住宅自用部位、自用設備超過(guò)法定保修期后的維修、更新,由業(yè)主或者使用人負責,費用自理。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外。

  第二十四條 住宅共用部位和共用設施設備超過(guò)法定保修期后的維修、更新,由物業(yè)管理企業(yè)或者管理單位負責,其費用在住宅共用部位維修基金、共用設施設備維修基金中列支。住宅戶(hù)外供水、供電、燃氣等設施設備的管理、維護,由供水、供電燃氣等企業(yè)負責。

  第二十五條 物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應當遵守下列規定:

 ?。ㄒ唬┎坏眠`反法律法規、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同;

 ?。ǘ┎坏蒙米愿淖兎课莸慕Y構、外形及其色調;

 ?。ㄈ┎坏秒S意接引、拆除和損壞共用設施設備;

 ?。ㄋ模┎坏蒙米詮氖陆?jīng)營(yíng)活動(dòng);

 ?。ㄎ澹┍3治飿I(yè)的完好、整潔和安全,不得占用公共場(chǎng)地堆放雜物,不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動(dòng);

 ?。I(yè)主轉讓物業(yè)后,新業(yè)主須在辦妥轉讓手續30日內告知物業(yè)管理企業(yè);

 ?。ㄆ撸┌凑找幎皶r(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費用。

  第二十六條 因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的,業(yè)主或者使用人應當及時(shí)改正并負責維修;拒不改正、維修的,物業(yè)管理企業(yè)有權制止,并實(shí)施維修,所產(chǎn)生的費用由物業(yè)業(yè)主或者責任人承擔。

  第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30日內,向業(yè)主管理委員會(huì )辦理有關(guān)交接手續,并報物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

  第五章 物業(yè)管理經(jīng)費和專(zhuān)用房屋

  第二十八條 物業(yè)管理經(jīng)費包括共用部位維修基金、共用設施設備維修基金、公共服務(wù)收費、代辦服務(wù)收費、特約服務(wù)收費。

  第二十九條 出售商品住房和公用住房,應當按一定比例提取共用部位、共用設施設備維修基金,用于住宅共用部位,共用設施設備的維修及設備重置、改造、更新。共用部位、共用設施設備維修基金的提取比例、管理使用辦法,按照財政部、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執法。

  第三十條 物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)可以按照國家和省的有關(guān)規定收取物業(yè)管理公共服務(wù)費。物業(yè)管理公共服務(wù)收費實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)。物價(jià)部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理主管部門(mén)根據當地經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,確定、調整物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準。在已委托實(shí)施物業(yè)管理的住宅區內,已購買(mǎi)商品房取得產(chǎn)權后尚未入住的業(yè)主,減半繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費;尚未售出的商品房,開(kāi)發(fā)建設單位應當按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費,具體比例由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

  第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)受供水、燃氣、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡(luò )等企業(yè)的委托,代收水、氣、電、通訊、有線(xiàn)電視等費用的,按照價(jià)內倒扣不高于3%的比例向委托企業(yè)收取代辦服務(wù)費,不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。

  第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請保姆或者鐘點(diǎn)工、清洗家用電器、代購商品等專(zhuān)項特約服務(wù),并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費。

  第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據國家有關(guān)規定,向物價(jià)部門(mén)申領(lǐng)經(jīng)營(yíng)性收費許可證,實(shí)行亮證收費。

  第三十四條 開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅法定保修期內的保修義務(wù)的,應當將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規定使用。

  第三十五條 物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用,應當統一管理、專(zhuān)款專(zhuān)用,嚴格帳務(wù)核算,并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。

  第三十六條 商品房開(kāi)發(fā)建設單位應當按照有關(guān)規定,配套修建必需的物業(yè)管理用房。業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,應當提供必需的物業(yè)管理用房。

  第六章 法律責任

  第三十七條 違反本辦法第十六條規定,未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、未辦理資質(zhì)驗證手續或者超出資質(zhì)證書(shū)核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的,由物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的,責令停止從事物業(yè)管理活動(dòng),可處2千元以上2萬(wàn)元以下罰款。

  第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規定,由物業(yè)管理主管部門(mén)責令其限期改正;逾期不改正或者嚴重侵犯業(yè)主、使用人權益的,處3萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的,降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴重瀆職,或者侵犯業(yè)主、使用人財產(chǎn)權或者人身權的,業(yè)主管理委員會(huì )可以要求物業(yè)管理企業(yè)對有關(guān)責任人員予以解聘,并提請物業(yè)管理等有關(guān)主管部門(mén)依法處理。

  第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅區內未經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì )同意和城市規劃等有關(guān)行政主管部門(mén)批準,擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用公共場(chǎng)地、綠地的,由物業(yè)管理主管部門(mén)責令其限期改正,恢復原狀;逾期不改正的,有關(guān)主管部門(mén)可以依法強制拆除,并予以行政處罰,物業(yè)管理主管部門(mén)可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。

  第四十條 物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十條規定的,由物業(yè)管理等有關(guān)主管部門(mén)按照有關(guān)法律法規的規定予以處罰。

  第四十一條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主管理委員會(huì )所作出的決定違反本辦法規定的,物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令限期改正或者予以撤銷(xiāo),并通知全體業(yè)主。

  第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的,另一方有權按照合同約定解除委托合同,并追究違約方的違約責任。

  第四十三條 當事人對行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的,由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

  第七章 附 則

  第四十四條 四川省城市區域內的其他各類(lèi)房屋建筑實(shí)施物業(yè)管理,參照本辦法執行。

  第四十五條 本辦法中有關(guān)用語(yǔ)的含義為:

 ?。ㄒ唬┳≌杂貌课?,是指一套住宅戶(hù)內自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、天井和庭院(含圍墻)以及室內粉飾等部位。

 ?。ǘ┳≌杂迷O備,是指住宅戶(hù)內的門(mén)窗、衛生潔具和供水、排水、燃氣管道、電線(xiàn)、各類(lèi)表具等設備。

 ?。ㄈ┳≌灿貌课?,是指住宅建筑的主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

 ?。ㄋ模┳≌灿迷O施設備,是指住宅區(樓)內,建筑費用已分攤進(jìn)人住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、天線(xiàn)、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線(xiàn)路、照明、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施及共用設施設備使用的房屋等。

  第四十六條 本辦法自發(fā)布之日施行

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