成都市住宅小區與高樓宇物業(yè)管理暫行規定
第一條 為了加強住宅小區與高層樓宇的物業(yè)管理，創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的城市環(huán)境，根據國家有關(guān)法規，結合成都市實(shí)際，制定本規定。
第二條 本市城市規劃區內新建的建筑面積二萬(wàn)平方米以上的住宅小區（含組團）以及十層以上的高側層樓宇，應當按照本規定實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 本規定所稱(chēng)物業(yè)，是指物業(yè)管理區域內的房屋及其配套的有關(guān)設施、設備和場(chǎng)地。
本規定所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。
第四 條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合原則。
第五條 成都市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的主管部門(mén)，并負責組織實(shí)施本規定。
各區（市）縣房地產(chǎn)管理部門(mén)或區（市）縣人民政府確定的部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理部門(mén)）在規定的職權范圍內負責本轄區物業(yè)管理的指導、監督和協(xié)調工作。建設、規劃、市政、公用、園林、市容環(huán)衛、公安、物價(jià)、供電、郵政、電信等管理部門(mén)按照各自職責、協(xié)同實(shí)施本規定。街道辦事處、鎮人民政府應當配合物業(yè)管理主管部門(mén)，做好本轄區物業(yè)管理的監督和指導工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第六條 業(yè)主有監督物業(yè)管理的權利，并有合理使用房屋共用設施，維護公共秩序和繳納物業(yè)管理服務(wù)費用的義務(wù)。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區域內入住率達到30％以上或入住已滿(mǎn)一年的，應當成立業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理，但不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第八條物業(yè)管理區域由區（市）縣物業(yè)管理主管部門(mén)根據配套設施情況進(jìn)行劃定?！〉诎藯l業(yè)主委員會(huì )由物業(yè)管理區域內的業(yè)主或其推選的的代表以及街道辦事處（鎮人民政府）、居委會(huì )確定的人員組成，業(yè)主委員會(huì )主任由業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會(huì )根據物業(yè)管理區域的規模由七人至十一人單數組成，每屆任期二年?！〉谝粚脴I(yè)主委員會(huì )由開(kāi)發(fā)單位牽頭，在區（市）、縣物業(yè)管理主管部門(mén)的指導下組建成立，并報市物業(yè)管理主管部門(mén)登記備案。
第九條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責
?。ㄒ唬┻x聘物業(yè)管理公司，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；
?。ǘ徍宋飿I(yè)管理公司的年度管理計劃和管理服務(wù)的重大措施，監督物業(yè)管理服務(wù)費用的收支情況；
?。ㄈ┞?tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，對物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作進(jìn)行監督；
?。ㄋ模I(yè)主、使用人進(jìn)行約束和監督，督促其遵守業(yè)主公約，履行物業(yè)管理委托合同；
?。ㄎ澹﹨f(xié)助物業(yè)管理公司做好與有關(guān)部門(mén)的工作聯(lián)系。
第十條 業(yè)主委員會(huì )應當定期召開(kāi)會(huì )議，會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，作出決定應經(jīng)全體委員過(guò)半數通過(guò)，在作出重大決定之前還應征求其他業(yè)主的意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì )作出的決定，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得違反法律、法規、規章和物業(yè)管理委托合同的規定。
第十一條 業(yè)主委員會(huì )應當制訂業(yè)主公約，明確有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理事項。業(yè)主公約已經(jīng)入住的過(guò)半數以上業(yè)主簽訂后生效。業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十二條 物業(yè)管理公司應當按照規定向市物業(yè)管理主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)?！∥飿I(yè)管理資質(zhì)證書(shū)實(shí)行定期審驗制度。物業(yè)管理公司應當按照資質(zhì)管理的規定從事物業(yè)管理服務(wù)。
第十三條 物業(yè)管理人員應經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)培訓并領(lǐng)取合格證書(shū)后，方可上崗。
第十四條 物業(yè)管理公司享有下列權利：
a）制定物業(yè)管理的具體規則；
b）依照本規定和物業(yè)管理委托合同進(jìn)行管理和服務(wù)，收取服務(wù)費用；
c）有權制止或處理違反物業(yè)管理規章制度的行為；
d）有權選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)服務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；
e）有權要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理；
f）有權依法從事其它多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
g）有權拒絕不合理的收費和攤派。
第十五條 物業(yè)管理公司應當履行下列義務(wù)：
a）依照本規定和物業(yè)管理委托合同約定的內容和標準實(shí)施管理和服務(wù)；
b）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，并接受其監督；
c）協(xié)助開(kāi)展社區文化活動(dòng)；
d）接受政府有關(guān)部門(mén)的指導與監督。
第十六條 物業(yè)管理公司接受業(yè)主委員會(huì )的委托進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應當簽訂物業(yè)管理委托合同。合同應載明以下內容：
a）管理服務(wù)的項目和標準；
b）管理服務(wù)的期限；
c）雙方的權利和義務(wù)；
d）服務(wù)費用；
e）違約責任；
f）解決糾紛的方式；
g）合同終止或解除的約定；
h）其它約定事項。
物業(yè)管理委托合同示范文本由市場(chǎng)物業(yè)管理主管部門(mén)制定。
第十七條 物業(yè)管理的公共性服務(wù)項目應當具有下列內容：
a）房屋建筑共用部位的養護、維修、運行和管理，包括門(mén)廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結構、屋頂等；
b）共用設施、設備的養護、維修、運行和管理，包括：電梯、水泵、二次供水設施、上下水管道、中央空調、共用照明設施、消防設備等；
c）附屬配套建筑和設施的養護、維修和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車(chē)房（棚）、停車(chē)場(chǎng)（庫）等；
d）公共綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；
e）公共環(huán)境衛生，包括公共場(chǎng)所和房屋共用部位的清掃保潔，除"四害"以及垃圾的收集、清運等；
f）車(chē)輛停放與行駛秩序的管理；
g）維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門(mén)崗執勤等；
h）物業(yè)檔案資料的保管。
第十八條 物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托，開(kāi)展料理家務(wù)、照顧病人、裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設備、搬運和訂購物品等專(zhuān)項特約服務(wù)。
第十九條 水、電、氣等有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)委托物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人代收代繳費用的，應按規定向物業(yè)管理公司支付勞務(wù)費用。
第二十條 物業(yè)管理服務(wù)的收費標準，應遵循合理、公開(kāi)的原則，根據服務(wù)的內容、質(zhì)量、深度和社會(huì )承受能力，按下列規定執行：
a）普通建筑標準的住宅小區的公共性服務(wù)項目，實(shí)行政府定價(jià)。
b）高標準的住宅小區和高層樓宇的公共性服務(wù)項目，實(shí)行行政府指導價(jià)。
c）特約服務(wù)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
第（一）、（二）項的收費標準，由市物價(jià)局會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)制定。
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)的費用由物業(yè)管理公司按規定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定。
物業(yè)管理的公共性服務(wù)項目收費，經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商可以預收，但欲收的期限不得超過(guò)六個(gè)月。
第二十二條 物業(yè)管理公司應當建立健全財務(wù)會(huì )計制度，每半年公布一次管理服務(wù)費用的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)的監督。
第二十三條 物業(yè)管理公在物業(yè)管理委托合同終止或解除后三十日內，應向業(yè)主委員會(huì )辦理下列事項，并報物業(yè)管理部門(mén)備案：
?。ㄒ唬︻A收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實(shí)結算，多收的部分予以退還。
?。ǘ∫平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
?。ㄈ┮平晃飿I(yè)管理辦公用房和屬于業(yè)主共有的房屋及其它財務(wù)。
第四章 物業(yè)的使用與維修
第二十四條 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規、規章的規定，正確處理用水、用電、排水、排污、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生等方面的相鄰關(guān)系。
第二十五條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先征得物業(yè)管理公司的同意，需要改變房屋結構的，必須報經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準。
物業(yè)管理公司應將裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并加強對抓哏內秀活動(dòng)的指導和監督。
第二十六條 業(yè)主或使用人應當嚴格按照房屋的設計用途進(jìn)行使用，不得擅自改變使用性質(zhì)。因特素情況確需改變的，應當符合城市規劃要求，并在征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意后，報政府有關(guān)主管部門(mén)審批。
物業(yè)管理區域內按照規劃配套設施的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。
第二十七條 業(yè)主、使用人使用房屋，應當遵守下列規定：
?。ㄒ唬┎坏蒙米愿慕?、擴建和改變房屋的外觀(guān)；
?。ǘ┎坏貌鸶姆课莸某兄貕土?、柱結構；
?。ㄈ┎坏谜居梅课莸奈蓓?、樓梯、通道等共用部位；
?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?dòng)。
第二十八條 在物業(yè)管理區域內禁止下列行為；
?。ㄒ唬┱加玫缆窋[攤設點(diǎn)；
?。ǘ┥米越右?、拆除市政共用基礎設施；擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；損壞市政公用基礎設施；
?。ㄈ┻`法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物；
?。ㄋ模p、占用綠地和綠化設施；在行道樹(shù)上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品；
?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構筑物上涂寫(xiě)、刻劃、張貼；
?。┻`反規定停放機動(dòng)車(chē)和非機動(dòng)車(chē)；
?。ㄆ撸┓?、法規、規章及業(yè)主公約規定的其它禁止行為。
第二十九條 房屋的自用部位和自用設施的養護、維修，由業(yè)主負責，業(yè)主與使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或使用人也可委托的物業(yè)管理公司進(jìn)行養護、維修，并承擔相應的費用。
第三十條 房屋的自用部位和自用設施因損壞而影響毗連房屋正常使用，業(yè)主或使用人應當及時(shí)修繕。拒不修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，費用由業(yè)主或使用人承擔。
第三十一條 建立物業(yè)養護維修專(zhuān)項費用，用于房屋共用部位、共用設施、設備以及附屬配套公共建設和設施的養護、維修及更新、不得挪作作用，但按本規定由業(yè)主委員會(huì )用于支付房?jì)r(jià)款和租金的除外。
第三十二條 物業(yè)養護維修專(zhuān)項費用的來(lái)源；
?。ㄒ唬I(yè)主按產(chǎn)權份額定期繳納一定費用；
?。ǘ┳≌^的開(kāi)發(fā)建設單位按工程造價(jià)0.4％和高層樓宇的開(kāi)發(fā)建設單位按工程造價(jià)的0.5％一次性提供的費用；
?。ㄈ┢渌嘘P(guān)的來(lái)源。
第三十三條 物業(yè)養護維修專(zhuān)項費用應專(zhuān)戶(hù)存貯，其費用的收支，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì )應定期向業(yè)主公布，接受監督。
第三十四條 住宅小區物業(yè)管理區域內的地下管網(wǎng)、道路等設施的養護維修，按國家有關(guān)規定執行。
第三十五條 業(yè)主轉讓、出租房屋，應當將業(yè)主公約作為轉讓合同、租賃合同的附件，并在合同簽訂后的十日內，將轉讓、出租情況書(shū)面告訴業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理公司。
房屋轉讓時(shí)，業(yè)主原繳納的物業(yè)養護維修專(zhuān)項費用不再退還。
第五章 前期物業(yè)管理
第三十六條 物業(yè)在建設期間至向業(yè)主委員會(huì )正式移交前，開(kāi)發(fā)建設單位應自行實(shí)施前期管理或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并將管理情況報物業(yè)管理主管部門(mén)備案。其物業(yè)管理服務(wù)費用，除由業(yè)主、使用人入住后按規定繳納外，不足部分由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。
業(yè)主委員會(huì )成立后，應與原物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同，管理期限不得低于二年。期滿(mǎn)后業(yè)主委員會(huì )可重新聘請物業(yè)管理公司，但在同等條件下，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘權。
第三十七條 開(kāi)發(fā)建設單位在出售、預售或安置房屋前，應當制定物業(yè)管理方案，并在房屋購銷(xiāo)合同或安置協(xié)議中載明相應條款。
物業(yè)管理方案應經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)審核。
第三十八條 經(jīng)驗收合格的住宅小區、高層樓宇，開(kāi)發(fā)建設單位應向物業(yè)管理公司提供以下檔案資料（復印件）：
?。ㄒ唬┮巹澘偲矫鎴D；
?。ǘ┛⒐た偲矫鎴D；
?。ㄈ﹩误w建筑及結構設備竣工圖；
?。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；
?。ㄎ澹┓课莘峙浞桨?；
?。┦姓没A設施、公共配套設施數量清冊及平面布置圖。
第三十九條 根據物業(yè)規模，開(kāi)發(fā)建設單位應提供一定的房屋按照直管公房的租金標準出租給業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理公司作為辦公用房使用，任何單位和個(gè)人不得改變其用途。
第四十條 住宅小區按規劃配建有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和其它有經(jīng)營(yíng)收入的公用設施、設備、場(chǎng)地提供給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房經(jīng)營(yíng)純利潤的40％納入物業(yè)養護維修專(zhuān)項費用，其余經(jīng)營(yíng)收用于彌補日常物業(yè)管理經(jīng)費的不足。
第四十二條 業(yè)主、使用人入住前，應與物業(yè)管理公司簽訂入住公約。入住公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。入住公約自業(yè)主公約生效終止。
第六章 法律責任
第四十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì )有權責令其限期改正。
第四十四條 業(yè)主、使用人不按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理公司有權要求其限期繳納，并按合同約定收取滯納金，逾期仍不繳納的，可向人民法院提出訴訟。
物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理委托合同的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反本規定的，物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。
第四十六條 業(yè)主、使用人違反本規定第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條規定的，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì )應予以制止，責令其限期改正、恢復原狀、賠償損失；逾期仍不改正的，由政府有關(guān)部門(mén)依法處理。
第四十七條 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，擅自從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責令其停止物業(yè)管理活動(dòng)，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。
第四十八條 物業(yè)管理公司違反本規定，有下列行為之一的，物業(yè)管理主管部門(mén)可給予以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；
?。ㄒ唬﹥炔恐贫炔唤∪?、管理混亂，不按規定提供服務(wù)的；
?。ǘ┎话促Y質(zhì)管理規定從事物業(yè)管理服務(wù)的；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理委托合同終止或解除后，不按規定辦理有關(guān)清退或移交手續的。
物業(yè)管理公司違反本規定情節嚴重的，市物業(yè)管理部門(mén)可作出降低資質(zhì)等級的處理決定。
第四十九條 物業(yè)管理委托合同履行中發(fā)生爭議的，由當事人雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可由物業(yè)管理主管部門(mén)調解，也可依法申請仲裁，或向人民法院提出訴訟。
第五十條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議向人民法院提起訴訟。
第七章 附 則
第五十一條 建筑面積二萬(wàn)平方米（不含本數）以下的住宅小區、十層（不含本數）以下的樓宇及單位職工宿、辦公用房、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房等的管理，可參照本規定執行。
第五十二條 本規定具體應用中的問(wèn)題由成都市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
第五十三條 本規定自發(fā)布之日起實(shí)施。
本規定發(fā)布前交付使用的建筑面積二萬(wàn)平方米以上的住宅小區和十層以上的高層樓宇，已實(shí)行物業(yè)管理的，適用本規定；未實(shí)行物業(yè)管理的，應完善配套，創(chuàng )造條件，逐步按本規定實(shí)行物業(yè)管理。