北京市居住小區物業(yè)管理服務(wù)標準
一、普通商品房居住小區管理服務(wù)標準
（一）綜合管理
范圍：小區規劃紅線(xiàn)范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理.
（1）負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；
（2）每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實(shí)施；（3）白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù),處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時(shí)內到現場(chǎng)；
（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì )并配合其運作；
（5）管理規章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；
（6）與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續；公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準;
（7）應用計算機系統對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理；
（8）全體員工統一著(zhù)裝，持證上崗；
（9）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶(hù)不低于總戶(hù)數80％。
（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
范圍：按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位公用設施一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備。
確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
（1）樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務(wù)標準》；
（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設施無(wú)破損；
（4）負責小區智能化設施的日常運行維護；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化
范圍：小區規劃紅線(xiàn)范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地。
按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
（四）保潔
范圍：小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。
維護和保持服務(wù)范圍內的清潔衛生,包括：
(1)有健全的保潔制度，清潔衛生實(shí)行責任制，有明確的分工和責任范圍；
(2)設定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專(zhuān)用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；
(3)每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內無(wú)廢棄雜物;
(4)對樓梯間、門(mén)廳，電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃;
（5）按政府有關(guān)規定向服務(wù)范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；
（6）在雨、雪天氣應及時(shí)對區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
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范圍：小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。
公共區域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區主要出入口全天有專(zhuān)人值守，車(chē)輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；
（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門(mén)、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；
（4）夜間對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應及時(shí)報警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。
（六）存車(chē)管理
范圍：機動(dòng)車(chē)輛、非機動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)（存車(chē)處）、位的看管
（1）有健全的機動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案；
（2）對進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行；
（3）保證停車(chē)有序，24小時(shí)設專(zhuān)人看管；
（4）長(cháng)期存放的，應簽訂存車(chē)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)等。
（七）消防管理
范圍：公共區域消防設施的維護及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護；
（3）定期進(jìn)行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）高壓供水
范圍：養護、運行、維修
（1）保證居民正常生活用水；
（2）對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3）維修服務(wù)標準執行京房地物字（1998）第799號文件規定。
（九）電梯
范圍：養護、運行、維護
（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話(huà)或房號。凡是樓層中設有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客；
（2）凡有備梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運行；
（3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行，無(wú)備梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)韧旯?；維修服務(wù)標準執行京房地物字（1998）第799號文件規定。
（十）裝修管理服務(wù)
范圍：房屋裝飾裝修管理
（1）有健全的裝修管理服務(wù)制度；
（2）查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；（3）裝修期間，對裝修現場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（4）業(yè)主裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴重的報行政管理部門(mén)；及時(shí)清運裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。
二、經(jīng)濟適用房小區、直管和自管公房小區、危舊房改造回遷小區管理服務(wù)標準
（一）綜合管理
范圍：小區規劃紅線(xiàn)范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理
（1）負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；
（2）每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實(shí)施；（3）白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù),處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時(shí)內到現場(chǎng)；
（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì )并配合其運作；
（5）管理規章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；
（6）與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續；公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準;
（7）全體員工統一著(zhù)裝，持證上崗；
（8）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)戶(hù)數不低于總戶(hù)數80％。
（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
范圍：按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備。
（1）樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務(wù)標準》；
（2）保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設施無(wú)破損。
（三）綠化小區規劃紅線(xiàn)范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地。 范圍：按市園林局規定的《三級養護標準》養護。
（四）保潔小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。
范圍：維護和保持服務(wù)范圍內的清潔衛生，包括：
（1）設定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專(zhuān)用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；
（2）每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內基本無(wú)廢棄雜物；
（3）按規定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動(dòng)；
（4）在雨、雪天氣應及時(shí)對區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
（五）保安
范圍：小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外。
維護服務(wù)范圍內的業(yè)主公共生活秩序，包括：
（1）相對封閉：做到小區主要出入口全天有專(zhuān)人值守，車(chē)輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施
（2）維護交通秩序：包括對機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；
（3）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應及時(shí)報警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。
（六）存車(chē)管理
范圍：機動(dòng)車(chē)輛、非機動(dòng)車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)（存車(chē)處）、位的看管
（1）有健全的機動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案；
（2）對進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行；
（3）保證停車(chē)有序，24小時(shí)設專(zhuān)人看管；
（4）長(cháng)期存放的，應簽訂存車(chē)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)等。
（七）消防管理
范圍：公共區域消防設施的維護及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護；
（3）定期進(jìn)行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）高壓供水
范圍：養護、運行、維修
（1）保證居民正常生活用水；
（2）對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3）維修服務(wù)執行京房地物字（1998）第799號文件規定。
（九）電梯
范圍：養護、運行、維護
（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，公布呼叫電話(huà)或房號。凡是樓層設有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客；
（2）凡有備梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運行；
（3）主梯維修時(shí)，用備用梯運行；無(wú)備梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)韧旯ぁ?/p>
（4）維修服務(wù)標準執行京房地物字（1998）第799號文件規定。
（十）裝修管理
范圍：房屋裝飾裝修管理
（1）有健全的裝修管理服務(wù)制度；
（2）查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；
（3）裝修期間，對裝修現場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（4）業(yè)主裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴重的報行政管理部門(mén)；
（5）及時(shí)清運裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。