物業(yè)管理新規凸顯四大變化
廣州市物價(jià)局、房管局聯(lián)合制定并于去年11月1日起正式施行的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》、《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《2004―2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)基準價(jià)和浮動(dòng)幅度》，給廣州的物業(yè)服務(wù)收費帶來(lái)了全新而巨大的變化。
計費方式更趨靈活――《實(shí)施細則》改變了以往大多數物業(yè)實(shí)行包干制的局面，增加了計費方式的靈活性和透明度。業(yè)主參與性提升――實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定；改變了以往由物業(yè)管理企業(yè)申報、政府價(jià)格主管部門(mén)逐個(gè)物業(yè)審批收費的做法，有利于發(fā)揮業(yè)主作用，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。
收費標準更趨細化――改變原來(lái)按多層住宅和高層住宅區分的做法，收費等級按服務(wù)內容和服務(wù)質(zhì)量分為三個(gè)等級，浮動(dòng)幅度為15％，收費標準基本與目前執行的標準持平。改變以往服務(wù)內容過(guò)于籠統，把物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級和物業(yè)的硬件設施設備作為衡量收費等級標準的做法。真正做到“分等定級，按質(zhì)論價(jià)”，讓業(yè)主明明白白消費。
收費行為更為規范――物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)接受委托收取供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等有關(guān)費用，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權面積計收。收費只能按月計收，除業(yè)主自愿外，不得預收。小區的教育、醫療衛生、停車(chē)場(chǎng)等配套設施以及業(yè)主裝修期間和裝修垃圾的收費行為有了明確規定。抵制了亂收費現象，規范了收費行為。
公共收益惠顧業(yè)主――新政策規定，利用物業(yè)共用部位、公共設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用，此舉維護了廣大業(yè)主的權益。新規定還明確了物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)的具體內容，對不執行明碼標價(jià)規定的單位，將依據有關(guān)規定予以處罰。
記者點(diǎn)評新規則仍存“軟肋”
可以說(shuō)，廣州市新的物業(yè)服務(wù)收費政策的出臺將有利于完善廣州市物業(yè)服務(wù)收費規定，逐步引導物業(yè)管理走向市場(chǎng)化。然而，這一游戲規則依然存在諸多“軟肋”。
首先是高檔住宅的認定問(wèn)題。廣州市新的物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則、收費標準，適用普通住宅，高檔住宅不適用，然而，目前廣州對高檔住宅并無(wú)統一的界定標準，因此，即令物業(yè)公司隨意給住宅套上“高檔”的帽子，坐地起價(jià)，政府也無(wú)法進(jìn)行約束?！?/P>
其次，新政策規定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。然而如何界定物業(yè)共用部位、公共設施設備？會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)甚至某些被改變用途作為商鋪出租的物業(yè)其經(jīng)營(yíng)收益有多少屬于公共設施經(jīng)營(yíng)收益？又有多少歸屬業(yè)主所有？在目前情況下操作難度極大。
再者是服務(wù)等級難以界定?！胺值榷?，按質(zhì)論價(jià)”是新規定中確定的一大原則，盡管新規定也對服務(wù)進(jìn)行了細化，然而，服務(wù)質(zhì)量畢竟是一個(gè)很虛的東西，質(zhì)量好壞始終也說(shuō)不清楚，有可能物業(yè)管理公司認為他的服務(wù)達到了一級標準，但業(yè)主認為只能是二級，仍然可能發(fā)生糾紛。
此外，收費約定難操作。在新規定中，物業(yè)收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，然而，由于業(yè)主和物業(yè)公司是利益的雙方，這兩者的矛盾顯然很難調和，通過(guò)約定來(lái)確定收費標準難度肯定很大。同時(shí)，“在合同中約定”意味著(zhù)業(yè)主需要和物業(yè)公司討價(jià)還價(jià)，但大多數業(yè)主都不是物業(yè)管理方面的行家，“談判”以及在簽合同時(shí)很有可能向物業(yè)管理公司妥協(xié)，導致權益受損。
從近期出現的諸多有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費糾紛可以看出，廣州市新的物業(yè)服務(wù)收費政策這一游戲規則依然存在諸多“軟肋”。
摘自《南方日報》 作者 黃博華