北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法
（征求意見(jiàn)稿）
第一條[目的及依據] 為加強住宅專(zhuān)項維修資金的管理，保障住宅共用部位共用設施設備的正常維修、使用，根據國家和本市有關(guān)規定，制定本辦法。
第二條[適用范圍] 本市行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的使用和管理，均適用本辦法。
第三條[主管部門(mén)] 市建設委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市建委)負責全市維修資金的歸集與使用的管理、監督、指導工作。
市住房資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市資金中心）受托負責維修資金歸集、使用管理的日常工作。
市財政局負責實(shí)施維修資金歸集、使用、管理的財政監督工作。
第四條[總體原則] 維修資金管理依“專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用，按幢設賬，核算到戶(hù)”的原則進(jìn)行管理。
第五條[資金用途] 維修資金專(zhuān)項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修工程。
本辦法所稱(chēng)住宅共用部位共用設施設備是指住宅樓房?jì)然蛭飿I(yè)管理區域內屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設施設備。住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及更新、改造工程。
第六條[業(yè)委會(huì )開(kāi)戶(hù)] 業(yè)主委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì )”)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議，由業(yè)委會(huì )代表物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主在銀行開(kāi)立賬戶(hù)存儲維修資金。業(yè)委會(huì )開(kāi)戶(hù)銀行由市建委、市財政局、市資金中心通過(guò)招投標方式委托，供業(yè)委會(huì )選擇。
第七條[資金劃轉] 業(yè)委會(huì )開(kāi)戶(hù)后，應當將開(kāi)戶(hù)資料報送市資金中心區縣管理部備案。物業(yè)管理區域內商品房維修資金，由業(yè)委會(huì )向市建委居住小區管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市小區辦”）申請，將業(yè)委會(huì )所轄范圍內業(yè)主的維修資金劃轉到業(yè)委會(huì )賬戶(hù)；物業(yè)管理區域內公有住房售后維修資金，由業(yè)委會(huì )向市資金中心申請，將業(yè)委會(huì )所轄范圍內公有住房售后維修資金劃轉到業(yè)委會(huì )賬戶(hù)。
第八條[工程普查] 物業(yè)管理企業(yè)應當在每年的第四季度對住宅共用部位共用設施設備進(jìn)行檢查，并根據檢查結果，制定下一年度物業(yè)共用部位共用設施設備維修工程計劃、編制費用預算和分攤明細。
第九條[業(yè)主決策] 物業(yè)管理企業(yè)應當在每年年底將工程計劃和費用預算、分攤明細提交給業(yè)委會(huì )。涉及物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的維修工程，業(yè)委會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，表決通過(guò)后實(shí)施；涉及部分樓棟、單元門(mén)棟、樓層共用部位、共用設施設備的，由所涉及范圍內的業(yè)主三分之二以上通過(guò)后實(shí)施。
第十條[費用分攤原則] 凡由專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)負責維護管理的共用部位共用設施設備，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)承擔維修工程費用。
物業(yè)管理區域內樓房外的共用設施設備的維修工程費用由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。
樓房?jì)裙膊糠值木S修費用由該樓全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；一幢樓房有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門(mén)的，專(zhuān)屬一個(gè)單元全體業(yè)主使用的公共部分，維修費用由該單元全體業(yè)主按所擁有的建筑面積的比例分攤；專(zhuān)屬一層樓房全體業(yè)主使用的公共部分，維修費用由該層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。
第十一條[選擇施工單位] 業(yè)委會(huì )可委托物業(yè)管理企業(yè)組織施工及驗收等。其中大修及更新改造工程必須通過(guò)招投標方式委托專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行施工。
第十二條[資金支付] 業(yè)委會(huì )可委托物業(yè)管理企業(yè)持《專(zhuān)項維修資金支用備案表》、《維修工程施工合同》及《維修費用分攤明細表》到開(kāi)戶(hù)銀行辦理資金支取手續；工程竣工驗收合格后，持維修費用決算單、維修費用發(fā)票、最終維修費用分攤明細表到銀行辦理結算手續。
維修工程屬人為損壞等因素造成的，由責任人承擔費用，不得使用維修資金。
第十三條[對賬及公開(kāi)] 銀行應定期向業(yè)委會(huì )發(fā)出對賬單，業(yè)委會(huì )應當每月與開(kāi)戶(hù)銀行核對資金賬目。業(yè)委會(huì )應定期向業(yè)主公布已發(fā)生的項目維修工程、維修費用、分攤標準及資金使用管理的其他有關(guān)情況。
第十四條[賬戶(hù)管理] 維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)的日常管理，可由業(yè)主大會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)負責賬戶(hù)開(kāi)立后的存取款、記賬、對賬、分攤核算及受理變更業(yè)務(wù)等。物業(yè)管理企業(yè)應當有專(zhuān)職的財務(wù)管理人員、配套的專(zhuān)門(mén)用于維修資金管理的計算機軟、硬件，并制定維修資金管理制度及相應安全管理措施。
第十五條[中介代理業(yè)務(wù)] 業(yè)主大會(huì )也可委托具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的社會(huì )中介機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)業(yè)機構），代理進(jìn)行維修資金記賬或審計、申請支用資金的維修工程的可行性研究、預決算審核、施工質(zhì)量驗收、費用分攤明細的審核等。市建委定期向社會(huì )推薦專(zhuān)業(yè)機構，供業(yè)主大會(huì )選擇。
第十六條[委托事項] 業(yè)主大會(huì )委托專(zhuān)業(yè)機構代理上述業(yè)務(wù)的，應就委托事項、委托費用及費用來(lái)源等事項簽訂書(shū)面協(xié)議。
委托專(zhuān)業(yè)機構的費用標準，有政府指導價(jià)的，按照政府指導價(jià)執行；沒(méi)有指導價(jià)的，由委托雙方參照相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格協(xié)商確定。
第十七條[業(yè)委會(huì )成立前支用] 業(yè)委會(huì )成立前(即維修資金代管期間)，維修資金原則上不得使用。確需使用的，應當按照下列程序辦理：
1、物業(yè)管理企業(yè)應當將維修工程計劃在工程涉及區域的公共部分予以公告；
2、物業(yè)管理企業(yè)應當委托專(zhuān)業(yè)機構對維修工程的必要性及費用預算進(jìn)行鑒定；
3、物業(yè)管理企業(yè)持費用預算、專(zhuān)業(yè)機構鑒定報告、維修費用按戶(hù)分攤明細表等向維修工程涉及業(yè)主征求書(shū)面意見(jiàn)，并經(jīng)業(yè)主三分之二以上通過(guò)；
4、物業(yè)管理企業(yè)依法與施工單位簽訂維修工程施工合同；
5、物業(yè)管理企業(yè)持資金支用申請、資金支用備案表、業(yè)主決議、專(zhuān)業(yè)機構鑒定報告、維修費用分攤明細表、維修資金交納情況統計表、施工合同等到市小區辦或區縣管理部辦理資金支取手續。
第十八條[資金續籌] 如一幢樓房的維修資金經(jīng)使用后，不足首次歸集額的30％時(shí)，業(yè)委會(huì )應提議續籌。續籌標準及辦法由業(yè)主大會(huì )決定，續籌金額一般應由業(yè)主按所擁有的建筑面積分攤。續籌資金匯總后應及時(shí)交存到業(yè)委會(huì )開(kāi)戶(hù)銀行，計入業(yè)主明細戶(hù)。
利用業(yè)主共有部位共有設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，稅后所得純收益，應存入維修資金專(zhuān)戶(hù)，分攤后計入相關(guān)業(yè)主明細戶(hù)，用于物業(yè)管理區域內共用設施的維修工程。
第十九條[補建資金] 1999年1月1日前，凡未建立維修資金的住宅，業(yè)主須按每月0.60元/平方米的標準補建，直至每平方米累計金額達到36元為止，此前業(yè)主已交納的房屋大中修費余額，或按其他方式歸集的維修資金余額，可沖抵維修資金應交納數額。業(yè)主應將資金交到業(yè)委會(huì )開(kāi)戶(hù)銀行賬戶(hù)，存入業(yè)主明細戶(hù)內。
第二十條[變更處理] 業(yè)委會(huì )合并、分立或撤消時(shí)，應憑區縣建委批準證明及業(yè)主資金明細戶(hù)清單，到區縣管理部申請辦理合并、分立或撤消業(yè)委會(huì )賬戶(hù)手續。
業(yè)主變更時(shí)，原業(yè)主或變更后的業(yè)主應持房屋轉讓合同、維修資金過(guò)戶(hù)協(xié)議及雙方身份證明到區縣管理部辦理變更手續。維修資金由轉讓雙方按明細戶(hù)內賬面余額進(jìn)行結算。
因拆遷或其他原因造成住宅滅失的，業(yè)主應到區縣管理部辦理銷(xiāo)戶(hù)手續，提取明細戶(hù)賬面余額。其中，屬于公有住房售后維修資金的，應按售房單位和購房職工累計交款的比例分別退還。
第二十一條[閑置增值] 維修資金閑置時(shí)，可按國家法律法規的規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準購買(mǎi)國債，嚴禁挪作他用。
第二十二條[管理手段] 為加強維修資金的監管，維修資金的歸集、劃轉和支用等環(huán)節，申請人除提交規定紙質(zhì)文件外，還應在維修資金管理網(wǎng)站上進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)申請，網(wǎng)址是：www.bjzxwxzj.gov.cn。業(yè)主可通過(guò)登錄該網(wǎng)站查詢(xún)個(gè)人維修資金的交納、費用分攤、支用、結息及余額等情況。
第二十三條 [施行日期] 本辦法自2005年 月 日起實(shí)行。市國土房管局《關(guān)于印發(fā)北京市住宅公共維修基金（文件原名）使用管理辦法的通知》（京國土房管物[2002]561號）同時(shí)廢止。