解讀《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規定》(征求意見(jiàn)稿)
向收費過(guò)高的物業(yè)說(shuō)“不”
規定點(diǎn)擊：征求意見(jiàn)稿第二十八條明確指出：“物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)?！币簿褪钦f(shuō)，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )完全可以對認為物業(yè)收費過(guò)高的物業(yè)企業(yè)說(shuō)“不”。
權威解讀：遼寧社科院研究員、高級律師馮昀首先肯定了該規定。它讓業(yè)主對物業(yè)費有了發(fā)言權。但是，馮昀也指出，物業(yè)費是按面積收，還是按服務(wù)質(zhì)量收，該規定沒(méi)有給出明確的答復，希望關(guān)于收費的問(wèn)題能更明確。
物業(yè)“撂挑子”有人接管
規定點(diǎn)擊：征求意見(jiàn)稿第三十三條規定，實(shí)行物業(yè)管理的住宅區出現物業(yè)管理企業(yè)提前解除合同時(shí)，應當由社區委員會(huì )對小區的環(huán)境衛生和垃圾收集實(shí)施管理。
權威解讀：遼寧申揚律師事務(wù)所梁新春律師說(shuō)，這是參照《鞍山市住宅區物業(yè)管理辦法》而采取的措施。目前，的確存在著(zhù)物業(yè)公司退出后，小區無(wú)人管的情況。在這樣的情況下該怎么辦？以前沒(méi)有明確的規定，形成法律的空白點(diǎn)。這個(gè)征求意見(jiàn)稿明確規定由社區來(lái)接手，也規定了收費的標準，應該說(shuō)是一個(gè)進(jìn)步。
停車(chē)收不收費業(yè)主大會(huì )定
規定點(diǎn)擊：“征求意見(jiàn)稿”第三十七條中明確規定，業(yè)主大會(huì )決定機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區域內的停放、收費和管理等事項。
權威解讀：梁新春說(shuō)，在小區里停車(chē)收費還是不收費，本身就有爭議?！安贿^(guò)，我個(gè)人認為，應該收費。因為車(chē)畢竟是少數業(yè)主擁有的，所以收費是合理的?！贝送?，他還對于收取的費用標準由業(yè)主大會(huì )定奪大加贊賞?！斑@很公平?！?/p>
房子質(zhì)量差，建設單位修
規定點(diǎn)擊：“征求意見(jiàn)稿”第四十二條規定，在保修期內因為質(zhì)量缺陷造成的損失，建設單位要承擔賠償責任。
權威解讀：梁新春律師對該規定給予充分肯定。不過(guò)，他認為，這存在一個(gè)問(wèn)題，就是如果建設單位不見(jiàn)了，小區的房子質(zhì)量應該由誰(shuí)來(lái)管。所以，他認為，這個(gè)規定可以進(jìn)一步細化。比如，是動(dòng)用維修基金，還是由業(yè)主委員會(huì )決定。
裝修前，先告知物業(yè)公司
規定點(diǎn)擊：征求意見(jiàn)稿第三十八條規定，業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
權威解讀：沈陽(yáng)現代物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理龐財認為，這能有效防止業(yè)主在裝修時(shí)破壞房子的質(zhì)量，并有效避免業(yè)主與物業(yè)公司因為此事發(fā)生摩擦。
物業(yè)公司三招護身
拖欠物業(yè)費將被起訴
規定點(diǎn)擊：征求意見(jiàn)稿第四十三條明確指出，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
權威解讀：梁新春律師說(shuō)，這個(gè)規定是沒(méi)有異議的。即使沒(méi)有這個(gè)規定，此前的物業(yè)公司也是這樣做的，對拖欠物業(yè)費的業(yè)戶(hù)進(jìn)行起訴。因為，在雙方簽訂的合同里都有這樣的條款。只不過(guò)是，此次用政府規定的形式對此進(jìn)行明確。
物業(yè)用房有最低標準
規定點(diǎn)擊：征求意見(jiàn)稿第二十三條規定，要專(zhuān)門(mén)建設物業(yè)管理用房，并且物業(yè)管理用房的建筑面積不低于物業(yè)總建筑面積的0.3%，建筑面積最低不少于150平方米。
權威解讀：這能夠解決開(kāi)發(fā)商擠占物業(yè)用房的問(wèn)題。有了足夠大的辦公條件，才能促進(jìn)物業(yè)公司更好地為業(yè)主服務(wù)，也避免了物業(yè)公司擅自將公共建筑部位占為辦公用房的情況。從根本上，還是保護業(yè)主的利益。龐財這樣說(shuō)。
物業(yè)服務(wù)要簽合同
規定點(diǎn)擊：征求意見(jiàn)稿第二十九條規定，業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主應當根據《物業(yè)服務(wù)合同》的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
權威解讀：一切按合同說(shuō)話(huà)，是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟活動(dòng)更規范的一個(gè)標志。物業(yè)服務(wù)也不例外。雙方只有在明晰了相互的權利和義務(wù)后，才能使業(yè)主享受到更好的物業(yè)服務(wù)，也提高了物業(yè)公司的服務(wù)水平。
摘自《遼沈晚報》