《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》
《北京市經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)
收費政府指導價(jià)收費標準》政策問(wèn)答
?。ㄒ唬┪沂形飿I(yè)服務(wù)收費的價(jià)格管理形式
物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)管理。
?。ǘ?shí)行政府指導價(jià)管理的物業(yè)范圍及其價(jià)格調整
經(jīng)濟適用住房小區、執行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》政策的危改回遷小區，在未成立業(yè)主大會(huì )前，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，執行經(jīng)濟適用住房物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準。
經(jīng)濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設的若干規定（試行）的通知》（京政辦發(fā)[1998]54號）文件的規定，由市發(fā)展改革、規劃、建設部門(mén)批準建設的，按照政府指導價(jià)銷(xiāo)售的經(jīng)濟適用住房小區。
危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）政策的危改回遷小區。
實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，兩年公布一次。
?。ㄈ┙?jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)基準價(jià)標準
經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)基準價(jià)標準為0.55元/建筑平方米.月（含0.04元/建筑平方米.月的物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險），不得上浮，下浮不限。
?。ㄋ模﹫绦姓笇r(jià)的住宅區消防設施設備運行維護的服務(wù)內容和費用收取原則
根據《北京市消防安全責任監督管理辦法》的有關(guān)條款規定，以及物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展住宅區消防服務(wù)費用支出情況，住宅區消防設施設備運行維護費按照多層住宅不高于0.05元/平方米.月、高層住宅不高于0.10元/平方米.月標準收取費用，提供相關(guān)服務(wù)才能收取此費用。
住宅區消防設施設備主要包括室內外消火栓、消防架、滅火器、消防安全標志和火災自動(dòng)報警系統等。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)按照《北京市消防安全責任監督管理辦法》規定提供服務(wù)：
一、制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責任。
二、開(kāi)展消防安全宣傳教育。
三、進(jìn)行經(jīng)常性的消防安全檢查，及時(shí)消除火災隱患。
四、劃定和設置停車(chē)泊位及設施時(shí)，不得占用、堵塞消防車(chē)通道。對占用、堵塞消防車(chē)通道的行為，及時(shí)制止、糾正。
五、保障公共消防設施和器材、消防安全標志、疏散通道、安全出口等設施符合消防安全要求。
?。ㄎ澹﹫绦姓笇r(jià)的住宅區安全防范設施運行維護的服務(wù)內容和費用收取原則
根據《北京市住宅區及住宅安全防范設施建設和使用管理辦法》的有關(guān)條款規定，以及物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展住宅區安全防范服務(wù)費用支出情況，制定了住宅區安全技術(shù)防范設施日常運行維護費政府指導價(jià)標準。物業(yè)管理企業(yè)只提供門(mén)禁系統（可視、非可視及磁卡）安全技術(shù)防范產(chǎn)品運行維護服務(wù)的，按不高于0.02元/平方米.月標準收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)提供包括門(mén)禁系統（可視、非可視及磁卡）、報警系統、電視監控系統、中央監控室和電子巡查系統等安全技術(shù)防范產(chǎn)品運行維護服務(wù)的，按不高于0.05元/平方米.月標準收取費用。
?。﹫绦形飿I(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)的住宅區電梯運行維護費的收取
執行物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)的住宅區，電梯運行維護費可依據其實(shí)際支出，按建筑面積或戶(hù)合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，電梯運行維護費執行政府指導價(jià)，按建筑面積分攤?！妒召M標準》中，以10層、20層和30層為基準層，區分有人值守和無(wú)人值守，分別制定了電梯運行維護費標準。
?。ㄆ撸﹫绦姓笇r(jià)的住宅區內發(fā)生的公共電費的分攤
《收費標準》規定，單元樓外園區道路照明能源費已經(jīng)包含在指導價(jià)標準中。
單元樓內公共部位照明能源費按戶(hù)分攤；單元樓外園區景觀(guān)照明（例如草坪燈、小品效果燈、樓宇外輪廓照明和園區水系等）能源費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商后合理收取。
?。ò耍﹫绦姓笇r(jià)的住宅區生活飲用水水泵運行維護費政府指導價(jià)
執行物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)的住宅區，水泵運行維護費可依據其實(shí)際支出，按建筑面積或戶(hù)合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，水泵運行維護費執行政府指導價(jià)，按建筑面積分攤。生活飲用水水泵（高壓、變頻）運行維護費政府指導價(jià)：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
?。ň牛﹫绦姓笇r(jià)的住宅區，在業(yè)主大會(huì )成立前，住宅改變使用性質(zhì)用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所的，物業(yè)服務(wù)收費的確定
執行政府指導價(jià)的住宅區，在業(yè)主大會(huì )成立前，住宅改變使用性質(zhì)用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所的，物業(yè)管理企業(yè)可以按不高于該小區住宅物業(yè)服務(wù)收費標準5倍確定物業(yè)服務(wù)收費標準。
?。ㄊ?shí)行市場(chǎng)調節價(jià)管理的物業(yè)范圍及其價(jià)格調整
除未成立業(yè)主大會(huì )前的經(jīng)濟適用住房小區、執行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》政策的危改回遷小區外，其它物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。收費標準需要調整時(shí)，應由業(yè)主大會(huì )或共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
?。ㄊ唬楹螌⒆≌飿I(yè)服務(wù)收費由政府指導價(jià)改為市場(chǎng)調節價(jià)
在聽(tīng)證會(huì )上，聽(tīng)證代表對于商品住宅物業(yè)服務(wù)指導價(jià)標準提出異議，有代表提出商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，各個(gè)商品住宅小區物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準和業(yè)主的需求均存在較大差別，購房人是依據自身能力購買(mǎi)不同服務(wù)水平和收費水平物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅項目的情況，建議對于業(yè)主選擇余地較大的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)管理。同意住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的代表對指導價(jià)標準的高低也爭議較大，另有代表提出按照服務(wù)等級制定指導價(jià)。我們感到制定一個(gè)統一的指導價(jià)標準很難平衡幾千個(gè)小區業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實(shí)行按服務(wù)等級定價(jià)也難以涵蓋現有或今后可能出現的服務(wù)內容，外省市采取此種定價(jià)后也出現了價(jià)格管理困難的情況?？紤]上述因素，將商品住宅小區物業(yè)服務(wù)收費改為實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)管理。
?。ㄊ┬屡f物業(yè)服務(wù)收費辦法的銜接
在《辦法》實(shí)施前應執行《北京市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的住宅區，在未成立業(yè)主大會(huì )前，物業(yè)服務(wù)收費標準從其約定；物業(yè)服務(wù)收費標準沒(méi)有約定的，按不高于現行收費標準執行。物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，或者提供住宅安全防范設施設備、消防設施設備運行維護服務(wù)的，可以參照經(jīng)濟適用住房相關(guān)服務(wù)內容測算費用。
?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)費的交納及收取
物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付期開(kāi)始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費用。
?。ㄊ模┓扛暮桶簿樱稻樱┳≌飿I(yè)費的交納
按房改政策出售公有住宅的單位、購買(mǎi)安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人物業(yè)服務(wù)費用的承擔，從其約定。
?。ㄊ澹?shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費的方式及其確定
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
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包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
?。ㄊ撸┪飿I(yè)服務(wù)費用的構成
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3.物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
4.物業(yè)管理區域綠化養護費用；
5.物業(yè)管理區域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
?。ㄊ耍┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用的收取
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
未建立專(zhuān)項維修資金的住宅，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用收取與使用按照國家和本市有關(guān)規定執行。
?。ㄊ牛?shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。
物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)及收益分配
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的范圍，由政府有關(guān)主管部門(mén)依據國家和我市有關(guān)法規確定。
?。ǘ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)代收供水、供電等多種費用的手續費收取
物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
?。ǘ┨丶s服務(wù)收費標準的確定
物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
?。ǘ﹫绦姓笇r(jià)的住宅區，物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費的收取
物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費由物業(yè)管理企業(yè)按不高于指導價(jià)標準收取，根據收費標準足額向保險公司投保，并將保單和保費收據進(jìn)行公示。不投保不能收取物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。
?。ǘ模┪飿I(yè)服務(wù)收費的明碼標價(jià)
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準進(jìn)行公示。
?。ǘ澹┪飿I(yè)收費和物業(yè)服務(wù)的監督檢查
市、區縣價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法負責監督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)行為。
?。ǘ掇k法》出臺后，正在銷(xiāo)售的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費標準的銜接
《辦法》實(shí)施后，按照一個(gè)小區只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)收費標準的原則，正在銷(xiāo)售的商品住宅物業(yè)服務(wù)收費標準的銜接按通告規定執行。即《辦法》出臺后銷(xiāo)售住宅的物業(yè)服務(wù)費標準與《辦法》出臺前銷(xiāo)售住宅的物業(yè)服務(wù)費標準保持一致。
?。ǘ撸┭b修管理服務(wù)如何收費
裝修管理服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)管理。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與裝修人和裝飾裝修企業(yè)在裝修服務(wù)協(xié)議中進(jìn)行約定。
摘自 北京建設網(wǎng)