北京：物業(yè)收費要議價(jià) 能否落實(shí)成疑問(wèn)
物業(yè)費議價(jià)看似業(yè)主增加了話(huà)語(yǔ)權，實(shí)際更多得益的卻是物業(yè)公司，由于對成本核定等專(zhuān)業(yè)環(huán)節，業(yè)主無(wú)法通過(guò)服務(wù)檔次來(lái)套用相適宜的價(jià)格標準
醞釀超過(guò)一年的北京物業(yè)管理新政策終于在2006年元旦正式施行，而原先各方激辯的商品房每平方米0.9元物業(yè)費基準價(jià)，在新政策中，被以“業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間協(xié)商確定”所取代。按照規定，除了對經(jīng)濟適用房確定了每平方米0.55元指導基準價(jià)外，商品房物業(yè)費將由業(yè)主委員會(huì )根據市場(chǎng)情況與物業(yè)公司議價(jià)決定。
對此，北京市發(fā)改委相關(guān)負責人在去年歲末發(fā)布《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》時(shí)的解釋是：“制定一個(gè)統一的指導價(jià)標準很難平衡幾千個(gè)小區業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實(shí)行按服務(wù)等級定價(jià)也難以涵蓋現有或今后可能出現的服務(wù)內容。因此將商品住宅小區物業(yè)服務(wù)收費改為實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)管理?！?/p>
物業(yè)費議價(jià)爭議
然而物業(yè)新規出臺后，對于小區業(yè)主能否真正實(shí)行議價(jià)權利，業(yè)內仍表示擔憂(yōu)。北京市匯佳律師事務(wù)所的邱寶昌律師是去年7月參加北京物業(yè)聽(tīng)證的23名代表之一。他表示，由業(yè)主對物業(yè)公司進(jìn)行“市場(chǎng)協(xié)商”，存在明顯的不公平，也并不具備操作可行性。
據了解，目前在北京4000多個(gè)住宅小區中，已經(jīng)成立業(yè)委會(huì )的僅有300多個(gè)，不足10％。邱寶昌認為，在業(yè)委會(huì )尚不能成為主流的今天，新出臺物業(yè)政策并無(wú)實(shí)行的普遍基礎。同時(shí)由于目前業(yè)委會(huì )在成立過(guò)程中，大量存在主管單位、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商不配合甚至阻撓的現象，導致大部分業(yè)委會(huì )的成立遙遙無(wú)期，所以“議價(jià)”也就成了空談。
“物業(yè)費議價(jià)看似業(yè)主增加了話(huà)語(yǔ)權，實(shí)際更多得益的卻是物業(yè)公司，由于對成本核定等專(zhuān)業(yè)環(huán)節，業(yè)主無(wú)法通過(guò)服務(wù)檔次來(lái)套用相適宜的價(jià)格標準?！庇纱饲駥毑袛?，物業(yè)新規可能助長(cháng)物業(yè)公司漫天要價(jià)，將使本來(lái)就矛盾重重的物業(yè)糾紛加劇升溫。
同為去年物業(yè)聽(tīng)證代表之一，北京大學(xué)法學(xué)院教師肖江平的觀(guān)點(diǎn)則溫和許多。他認為，北京市發(fā)改委雖然是此次物業(yè)新政策的政府主要管理部門(mén)，但由于辦法的制定還涉及到另一家行業(yè)主管部門(mén)北京市建委，規范地方價(jià)格市場(chǎng)雖然是發(fā)改委的主要職責，但涉及行業(yè)服務(wù)等級分檔，行業(yè)主管部門(mén)北京市建委短期內也很難制定出一個(gè)標準，因此新政策回避了普通商品房物業(yè)參考價(jià)，可以視為其對該定價(jià)項職能的一種放棄；但他同時(shí)委婉地指出，最終結果可能造成物業(yè)矛盾空間加大，這一結論與邱寶昌不謀而合。
物業(yè)管理成為暴利行業(yè)？
不容忽視的是，無(wú)論是市場(chǎng)價(jià)格的監管者，還是行業(yè)主管部門(mén)，或多或少承載著(zhù)來(lái)自行業(yè)主體的種種壓力。去年7月物業(yè)聽(tīng)證會(huì )上，來(lái)自北京的7家物業(yè)公司代表聯(lián)手表示出對低廉價(jià)格標準的不滿(mǎn)，過(guò)低的價(jià)格將無(wú)法滿(mǎn)足物業(yè)公司的日常運行，有的干脆表態(tài)撒手不干。
“事實(shí)上，所謂低價(jià)標準無(wú)法維持物業(yè)公司基本運營(yíng)的說(shuō)法并不成立?！鼻駥毑蛴浾叻治?，作為新政策中經(jīng)濟適用房每平方米0.55元的單價(jià)標準，與目前大部分住宅小區服務(wù)內容及質(zhì)量相差無(wú)幾，經(jīng)濟適用房在購買(mǎi)完畢后，就不存在政府補貼，其消費完全市場(chǎng)化。換言之，每平方米0.55元完全可以滿(mǎn)足一個(gè)物業(yè)公司管理以及生存的需要，而目前大部分住宅小區的物業(yè)收費單價(jià)都在每平方米1元以上，有的甚至達到了每平方米2~5元，已經(jīng)成為名副其實(shí)的暴利行業(yè)。
新的辦法中沒(méi)有設置普通住宅的收費指導標準，邱寶昌覺(jué)得遺憾。他表示，盡管不是必須，但這一缺失會(huì )將容易發(fā)生矛盾的環(huán)節還給了市場(chǎng)，最終結果似乎已經(jīng)可以預見(jiàn)；而肖江平的分析是，物價(jià)管理部門(mén)并不能完全替代行業(yè)主管部門(mén)，而行業(yè)對于市場(chǎng)從業(yè)主體管理確存在各種難度，回避剛性標準可以理解，現在開(kāi)始試行的物業(yè)標準是基于各方利益之下的折中選擇。
文章來(lái)源：第一財經(jīng)日報