“國六條”對物業(yè)管理行業(yè)的影響
就在人們紛紛議論“國六條”細則對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)環(huán)節的影響時(shí)，物業(yè)管理作為牽涉到人們日常生活的環(huán)節，很少被提及。本報記者此次專(zhuān)訪(fǎng)了業(yè)主咨詢(xún)專(zhuān)家、上海業(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏，請他談?wù)劇皣鶙l”對于物業(yè)管理行業(yè)的影響。
影響一：小戶(hù)型樓盤(pán)投標價(jià)格可能會(huì )調整
問(wèn)：最近引發(fā)眾多爭議的“限型令”對物業(yè)管理有何影響？
答：一般情況下，由于住戶(hù)增多，同樣物業(yè)服務(wù)等級的單方物業(yè)管理成本，小戶(hù)型樓盤(pán)，將比大戶(hù)型樓盤(pán)有所增加。如果物業(yè)管理企業(yè)保持物業(yè)管理費收費標準和服務(wù)質(zhì)量不變，利潤空間可能有所降低。所以，物業(yè)管理企業(yè)有可能會(huì )考慮小套型小區樓盤(pán)的投標報價(jià)。
同時(shí)，物業(yè)主管部門(mén)很有必要從嚴控制物業(yè)管理收費標準的漲幅，避免增加自用自住、小戶(hù)型以及經(jīng)濟適用房業(yè)主的負擔。
影響二：房屋打通增多增加管理的難度
問(wèn)：如果小戶(hù)型的限制政策，造成部分業(yè)主打通相鄰兩套，甚至三套房的現象增多，是否會(huì )造成管理上的問(wèn)題？
答：這樣會(huì )增加物業(yè)管理企業(yè)管理的難度。我個(gè)人建議，物業(yè)主管部門(mén)盡快出臺有關(guān)規范性文件，對房屋打通的行為做出限制，這樣既維護“國六條”政策的嚴肅性，又維護了房屋使用的安全。物業(yè)管理企業(yè)應該制定相關(guān)管理預案，制止拆除承重墻、改變房屋結構、房間用途等違章裝修的行為。
影響三：完善經(jīng)濟適用房、廉租房物業(yè)管理
問(wèn)：那么政策要加大扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房呢？
答：長(cháng)期以來(lái)，經(jīng)濟適用房、廉租住房，以及售后房的物業(yè)管理收費標準問(wèn)題，沒(méi)有得到妥善解決，已經(jīng)成為物業(yè)管理的“老大難”問(wèn)題。其實(shí)，加快經(jīng)濟適用房、廉租住房的建設，其目的是解決中低收入的住房問(wèn)題。
但是，物業(yè)管理收費是業(yè)主、使用人的長(cháng)期費用支出，物業(yè)收費的不透明、不合理等問(wèn)題已經(jīng)成為部分小區的矛盾焦點(diǎn)，有的甚至直接影響低收入業(yè)主和使用人的日常生活。
我建議，有關(guān)部門(mén)加快這方面物業(yè)管理收費問(wèn)題的研究，當前重要的途徑是在經(jīng)濟適用房、廉租住房、售后房實(shí)施物業(yè)管理分等收費標準的細則，試點(diǎn)施行酬金制物業(yè)管理、業(yè)主自主管理等新型物業(yè)管理模式。
“國六條”缺失物業(yè)管理內容
事后，劉總向記者表示，“國六條”作為房地產(chǎn)行業(yè)的重大調控政策，提到了規劃、拆遷、開(kāi)發(fā)、交易、租賃等內容，但是沒(méi)有提到與業(yè)主和使用人生活息息相關(guān)、費用支出持續最長(cháng)的物業(yè)管理。
事實(shí)上，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段時(shí)間最長(cháng)的一項服務(wù)內容，已經(jīng)成為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等環(huán)節同等重要的一環(huán)，物業(yè)管理的模式和收費，直接關(guān)系人民的日常生活水平。
對房地產(chǎn)全壽命成本數據的研究表明，房屋使用期間的維護、養護、管理、水電氣等支出費用總和，是遠遠超出房屋的建造開(kāi)發(fā)成本或者購買(mǎi)價(jià)格的，我們不能因為商品房?jì)r(jià)格是一次性明確支出，而物業(yè)管理等費用支出是長(cháng)期性日常支出，就認為商品房?jì)r(jià)格調控比物業(yè)管理收費問(wèn)題更重要。
在經(jīng)濟適用房、廉租住房、售后房等小區中，物業(yè)管理的收費有的直接影響了業(yè)主和使用人的生活狀況，甚至成為影響小區和諧的因素之一。建議有關(guān)部門(mén)在制定有關(guān)房地產(chǎn)調控政策時(shí)不要忽視物業(yè)管理這個(gè)重要環(huán)節。我們希望關(guān)心物業(yè)管理，從有關(guān)部門(mén)的政策開(kāi)始?！瓣P(guān)心物業(yè)管理，就是關(guān)愛(ài)美好生活，就是關(guān)心后代?！?/p>
《上海商報》 趙一蕙