深圳：將出臺住宅物管費新標準
■多層住宅最高、最低收費指導標準為每月每平方米1.3元和0.6元，比現行標準分別上調30％和20％
■高層住宅最高、最低收費指導標準為每月每平方米3.9元和1.9元，比現行標準分別下調13％和27％
由深圳市物價(jià)局、國土資源和房產(chǎn)管理局共同起草的《深圳市住宅物業(yè)管理服務(wù)收費指導標準（征求意見(jiàn)稿）》昨起在網(wǎng)上公示，公開(kāi)征求社會(huì )意見(jiàn)，預計年底前可按新的收費標準執行。新的物管收費方式將改“綜合式”標準為“菜單式”標準，變政府指導價(jià)機制為業(yè)主委員會(huì )和物管公司共同協(xié)商的市場(chǎng)定價(jià)機制。據此，高層住宅的最高和最低收費標準變?yōu)槊吭旅科椒矫?.9元和1.9元，分別將比現行標準下調13％和27％。而業(yè)主委員會(huì )首次獲得了決定管理費高低的話(huà)事權。
變“綜合式”為“菜單式”
深圳市現行的住宅物業(yè)管理收費標準是1997年制定的，該標準為“綜合式”政府指導價(jià)，即按政府設定的指導價(jià)范圍，采取物業(yè)管理合同約定的方式，具體指導價(jià)標準為：區分多層住宅和高層住宅兩種住宅類(lèi)型，每個(gè)物業(yè)管理類(lèi)型分成四個(gè)收費等級，每個(gè)收費等級有收費指導標準和對應的服務(wù)內容。
調整后的住宅物業(yè)管理收費標準將變?yōu)椤安藛问健敝笇藴?，把物業(yè)管理費進(jìn)行細化，具體為：根據物業(yè)管理服務(wù)收費的成本構成，將物業(yè)服務(wù)收費細分為綜合管理、共用部位與共用設施設備的運行維護、園林綠化、清潔衛生、共同秩序維護五個(gè)項目，每個(gè)服務(wù)項目劃分為五個(gè)收費等級，每個(gè)收費等級對應收費指導標準和服務(wù)內容。這樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在協(xié)商制定收費標準時(shí)，可根據物業(yè)的具體情況，分別選擇各項服務(wù)的收費等級，最后加總形成其收費標準。
調整后，多層住宅的最高一級和最低一級的收費指導標準（基準價(jià)）為每月每平方米1.3元和0.6元，比現行標準分別上調30％和20％；高層住宅的最高一級和最低一級的收費指導標準（基準價(jià)）為每月每平方米3.9元和1.9元，比現行標準分別下調13％和27％。理論上，“菜單式”指導標準可以組合出至少3125種收費標準，收費標準可在最高級和最低級區間內浮動(dòng)。
總體物管費將會(huì )下降
據深圳市物價(jià)局一位負責人介紹，雖然調整后多層住宅物業(yè)管理費會(huì )有所上漲，但目前深圳高層住宅數量遠超過(guò)多層住宅，因此深圳總體住宅物管費的收費標準將會(huì )比調整前有所下降。
提起此次調整的原因，深圳市物價(jià)局有關(guān)負責人表示，重新制定發(fā)布住宅物業(yè)管理服務(wù)收費指導標準，是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的需要。深圳市現行的住宅物業(yè)管理服務(wù)收費指導標準是1997年制定發(fā)布的，10年來(lái)，物管業(yè)發(fā)生了很大變化，有必要對現行標準進(jìn)行調整：一是隨著(zhù)物業(yè)管理收費的市場(chǎng)化改革導向、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)機制的確立，對現行政府指導價(jià)的形式有必要調整；二是現行收費指導標準存在結構性矛盾，主要體現在中高層住宅指導標準偏高、多層住宅指導標準偏低，因此也有必要根據物業(yè)管理實(shí)際情況進(jìn)行調整。
業(yè)委會(huì )首次成定價(jià)主體之一
在此次調整中，除了征收標準方式有所變化外，最突出的一個(gè)變化是突出了市場(chǎng)調節的作用。根據調整后的征收標準，住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，而成立了業(yè)主委員會(huì )的住宅物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。這也意味著(zhù)，凡是成立業(yè)主委員會(huì )的住宅物業(yè)，通過(guò)與物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)調，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，收費標準將有可能超出或低于收費指導標準。
初步估算，目前深圳所有住宅物業(yè)中，有50％的住宅物業(yè)仍沒(méi)成立業(yè)主委員會(huì )。專(zhuān)家提醒，新的物管費征收標準突出了業(yè)主委員會(huì )對物管費的影響力，因此各住宅物業(yè)需盡快成立起自己的業(yè)主委員會(huì )，這對推動(dòng)新物管收費標準的實(shí)施、維護業(yè)主權利將起到積極的作用。