和諧物業(yè) 大家共同創(chuàng )造
天津市物業(yè)辦、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì )聯(lián)合舉辦
《物權法》與物業(yè)管理座談會(huì )
2007年8月31日，天津市物業(yè)辦、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì )在今晚報大廈舉辦了“和諧物業(yè)大家共同創(chuàng )造”《物權法》與物業(yè)管理座談會(huì )。30余位來(lái)自物業(yè)小區、街辦事處、物業(yè)公司、物業(yè)行政主管部門(mén)的代表與專(zhuān)家學(xué)者匯聚一堂，就《物權法》的出臺對物業(yè)管理行業(yè)的影響發(fā)表了各自的看法：
專(zhuān)家的聲音：
專(zhuān)家建議理性對待 完善引導
市人大法工委主任高紹林：
把握《物權法》，深刻理解“建筑物區分所有權”
《物權法》中跟物業(yè)管理有關(guān)的是建筑物區分所有權問(wèn)題，這是我國第一次在立法上明確這個(gè)概念。建筑物區分所有權是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的法律概念，由三部分組成，第一部分是專(zhuān)有部分的所有權，第二部分是共有部分的共有權，第三部分是對整個(gè)物業(yè)的管理權，這三者結合在一起叫建筑物的區分所有權。只有在建筑物區分所有權的情況下物業(yè)管理才會(huì )成為一種必然的趨勢?！段餀喾ā逢P(guān)于建筑物區別所有權部分突出了兩個(gè)問(wèn)題，一是建筑區劃內的道路綠地明確屬于業(yè)主所有，但不是指土地，土地是國家所有的；二是公共設施必須要專(zhuān)門(mén)用于服務(wù)業(yè)主，作為業(yè)主的專(zhuān)有部分的配套設施使用，這些都突出了對業(yè)主權利的保護。
天津市國土資源和房屋管理職業(yè)學(xué)院教授張弘武：
確立了業(yè)主的財產(chǎn)意識，但是專(zhuān)業(yè)條款還需細化
《物權法》雖然只是闡述了業(yè)主的權利和義務(wù)，實(shí)際上它強調的是業(yè)主的責任，使業(yè)主明確個(gè)人房屋的財產(chǎn)權，從而產(chǎn)生保護意識，心甘情愿的聘請專(zhuān)業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行管理和維護。另外，《物權法》在一些細節問(wèn)題上還有不清楚的地方，如共有和專(zhuān)有的部分的界定和業(yè)主決定對共有的設施設備使用維修資金進(jìn)行維修等方面，希望地方在立法的時(shí)候明確，否則實(shí)際操作上會(huì )受影響。
天津市國土資源和房屋管理職業(yè)學(xué)院副教授佟穎春：
自然人進(jìn)行物業(yè)服務(wù)在運營(yíng)上存在諸多盲點(diǎn)
《物權法》中提到的其他管理人可以是自然人，但是自然人管理就沒(méi)有主管部門(mén)，物業(yè)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，物業(yè)行政主管部門(mén)通過(guò)建立市場(chǎng)準入制度等規范企業(yè)行為，以保證國家、企業(yè)和個(gè)人的財產(chǎn)安全。自然人不是不可以管，但是他們沒(méi)有主管部門(mén)，他們聘用的服務(wù)人員的勞動(dòng)關(guān)系與在稅收方面的關(guān)系上都是空白的，一旦和業(yè)主發(fā)生了糾紛，沒(méi)有相應的處理機制，不利于業(yè)主利益的維護。
業(yè)主的聲音：
業(yè)主希望利益得到更多保障
河西區欣水園業(yè)主代表張炳文：
《物權法》保護業(yè)主權益
《物權法》對業(yè)主擁有的權利做了明確規定，也明確了物業(yè)公司與業(yè)主是委托服務(wù)關(guān)系?！段餀喾ā穼σ郧艾F實(shí)當中反應出來(lái)的問(wèn)題用法律的形式進(jìn)行了規定，也預示了未來(lái)的趨勢。如果在法院受理的情況下，以前沒(méi)有法律依據的，現在有了一個(gè)明確的法律依據，以后可能會(huì )傾向于保護業(yè)主的角度。
河東區晨陽(yáng)小區業(yè)主代表韓家林：
物業(yè)公司和業(yè)主是平等的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系
物業(yè)公司提供的產(chǎn)品是服務(wù)，我們委托他們進(jìn)行這項服務(wù)，所以一旦出現任何問(wèn)題要明白如何引導業(yè)主分清責任，進(jìn)而尋求解決方法，不能把這些問(wèn)題集中在物業(yè)公司上，有了《物權法》讓大家認識到按合同辦事情，要遵照這個(gè)法律法規，營(yíng)造和諧的小區。
河東區華馨公寓業(yè)主代表李凱旋：
建設和諧社區不單單是物業(yè)公司和業(yè)主的責任
小區的建設不單單是物業(yè)公司和業(yè)主的責任。要想建設和諧穩定的社區，必須發(fā)揮街道辦事處的職能。另外，有執法職能的部門(mén)也要與社區緊密結合起來(lái)，在日常工作中，很多違章、違法問(wèn)題不是物業(yè)公司和業(yè)主能夠解決的，這就需要執法部門(mén)發(fā)揮其作用，及時(shí)解決問(wèn)題。
南開(kāi)區華苑天華里業(yè)主代表佟英如：
《物權法》確定了業(yè)主委員會(huì )的主體地位
過(guò)去業(yè)委會(huì )維權時(shí)往往不被司法部門(mén)所認可，現在《物權法》明確了業(yè)主委員會(huì )的主體地位，可以更好地參與小區管理?，F在不僅物業(yè)公司要加強服務(wù)意識，煤、 水、電等相關(guān)職能部門(mén)也要加強服務(wù)意識,特別是管片民警要深入基層，真正解決問(wèn)題。此外要加強對《物權法》的宣傳，通過(guò)學(xué)習法律法規使小區問(wèn)題得到有效解決。
街辦事處的聲音：
街道辦事處表示社區共建靠多方
紅橋區西沽街辦事處副主任梁炳德：
發(fā)揮街道辦事處的作用，宣傳普及《物權法》
《物權法》的出臺涉及到千家萬(wàn)戶(hù)，是涉及到每個(gè)群眾、每位公民的大事，街辦事處及有關(guān)部門(mén)要借助黨支部、居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)的力量，廣泛的宣傳《物權法》。和諧物業(yè)需要多方參與，街辦事處和居委會(huì )要發(fā)揮積極作用。
河西區梅江街辦事處副主任金鵬：
深化“六位一體”的管理模式
切實(shí)落實(shí)監督機制
《物權法》即將出臺，對物業(yè)小區的管理起到促進(jìn)作用的同時(shí)，又會(huì )帶來(lái)一些根本性的變化，物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )、街道辦事處、居委會(huì )都要有深刻的認識和比較清晰的理解。目前正在推行由社區黨支部牽頭，建立“六位一體”的管理模式，使黨支部、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司、老年協(xié)會(huì )、社區組織結合起來(lái)，把小區的一些問(wèn)題通過(guò)這個(gè)方式解決。各自發(fā)揮各自職能作用，達到優(yōu)勢互補的目的。和諧小區的建設還要落實(shí)監督機制，也就是如何約束的問(wèn)題，這種約束既包括物業(yè)公司，更包括業(yè)主委員會(huì )。
行政主管部門(mén)的聲音：
明確各方責任 增強業(yè)主意識
天津市國土資源和房屋管理局物業(yè)處副處長(cháng)張學(xué)軍：
今年修訂的《天津市物業(yè)管理條例》對我們貫徹落實(shí)《物權法》，規范各方面的行為會(huì )起到積極作用。要采取多種形式加強宣傳，為《物權法》順利實(shí)施做好充分準備。在宣傳引導業(yè)主依法維權的同時(shí)，還要重視引導業(yè)主遵守管理規約，依法履行義務(wù)。作為業(yè)主要增強五種意識，即合同意識、業(yè)主公約意識、少數服從多數意識、主動(dòng)參與意識以及理解、尊重和支持業(yè)主委員會(huì )履行職責的意識?！段餀喾ā访魑宋飿I(yè)管理活動(dòng)中的各方責任，這是創(chuàng )建和諧物業(yè)的重要部分。另外，業(yè)主、業(yè)委會(huì )、街辦事處、行政主管部門(mén)及物業(yè)公司要根據《天津市業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)規則》的規定，充分發(fā)揮社區聯(lián)席會(huì )議制度的作用，去調處物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的矛盾和糾紛，多方攜起手來(lái)共同創(chuàng )造和諧的物業(yè)管理，為天津市的和諧社區建設做貢獻。
專(zhuān)業(yè)部門(mén)的聲音：
做好銜接工作 加強使用監管
天津市房屋維修資金管理中心主任孫超：
《物權法》中規定了在決定使用建筑物及其附屬設施維修資金前，要經(jīng)過(guò)兩個(gè)“三分之二”以上的業(yè)主同意，但是在使用過(guò)程中存在著(zhù)實(shí)際運行的困難，需要政府部門(mén)修訂現有的房屋維修資金使用規定，在與《物權法》做好對接的同時(shí)，還要制定相應的應急措施，以應對非常情況。
物業(yè)企業(yè)的聲音：
物業(yè)公司必須提高服務(wù)以質(zhì)取勝
天津天房物業(yè)管理有限公司張偉杰董事長(cháng)：
以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏(yíng)得市場(chǎng)
隨著(zhù)《物權法》的出臺，行業(yè)競爭會(huì )越來(lái)越激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量的博弈，在今后一段時(shí)間內會(huì )形成一種趨勢?！段餀喾ā芳哟罅藰I(yè)主解聘、選聘物業(yè)企業(yè)的權利后，物業(yè)企業(yè)只有靠服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主，這會(huì )使物業(yè)項目向優(yōu)秀企業(yè)聚集。因此物業(yè)企業(yè)必須轉變經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，重新定位，轉變固有觀(guān)念，在提高服務(wù)質(zhì)量和增加服務(wù)內容上下功夫。隨著(zhù)《物權法》的出臺，一些小企業(yè)勢必進(jìn)行整合、兼并，而品牌物業(yè)公司將站穩腳跟。
天津天孚物業(yè)管理有限公司金守沛總經(jīng)理：
《物權法》推動(dòng)企業(yè)做優(yōu)做強
《物權法》的頒布，迫使物業(yè)企業(yè)加強專(zhuān)業(yè)化、規范化、集約化的服務(wù)。一要解決好員工的素質(zhì)教育，二要以誠信經(jīng)營(yíng)的理念抓好經(jīng)營(yíng)管理，三要增強抵御風(fēng)險的能力，鞏固和擴大現有的市場(chǎng)份額。此外，和諧物業(yè)的構建需要方方面面的努力，社區黨支部、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司要共同協(xié)作，真正把小區管理好建設好。
天津市安華物業(yè)有限公司謝家慧總經(jīng)理：
從“管理”到“服務(wù)” 本質(zhì)的轉變
《物權法》突出了“服務(wù)”兩個(gè)字，從“管理”到“服務(wù)”，這是一個(gè)本質(zhì)的轉變，經(jīng)營(yíng)理念的轉變?！拔飿I(yè)服務(wù)”概念的提出，更準確地詮釋了今后物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主旨。如何提高服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足不同業(yè)主的需求，是我們需要研究的一個(gè)新課題。物業(yè)公司要依法辦事，在服務(wù)中強調以人為本，為業(yè)主提供一個(gè)和諧安定的居住環(huán)境。
天津萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司黃東翔副總經(jīng)理：
改進(jìn)服務(wù)環(huán)節 提升客戶(hù)滿(mǎn)意度
《物權法》明確了物業(yè)服務(wù)的概念，標志著(zhù)“物業(yè)服務(wù)時(shí)代”的來(lái)臨。在區分建筑物所有權上，使業(yè)主能夠有一個(gè)清晰的脈絡(luò )，理順開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的關(guān)系，減少業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的不和諧因素。委托物業(yè)企業(yè)管理物業(yè)的模式仍將是物業(yè)管理業(yè)態(tài)的主流，企業(yè)要改變管理思維，對現有的服務(wù)流程和關(guān)鍵環(huán)節進(jìn)行梳理、調整，做到寓管理于服務(wù)中，力爭通過(guò)事前周到、細致的服務(wù)，消除或減少客戶(hù)的抵觸情緒。
天津順馳物業(yè)管理有限公司焦宏宇總經(jīng)理：
急需相關(guān)配套法規的出臺
解決共有、專(zhuān)有部位糾紛
《物權法》對于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是有好處的，對以前一些不清晰的認識有了明確的解釋。但是《物權法》是一部屬于私權的基本法，不能對所有的問(wèn)題加以解釋。共有部位的使用權的糾紛是涉及到業(yè)主習慣方面的，甚至是道德層面的問(wèn)題，對于這樣的糾紛來(lái)說(shuō)，企業(yè)并沒(méi)有解決方法；專(zhuān)有部分使用權的糾紛也是企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。因此迫切需要相關(guān)配套法規來(lái)解決現有矛盾，同時(shí)與業(yè)委會(huì )和業(yè)主做好協(xié)調配合，真正的實(shí)現社區的和諧管理。
天津現代物業(yè)管理有限公司劉晶總經(jīng)理：
《物權法》為物業(yè)管理帶來(lái)新機遇
《物權法》出臺會(huì )為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)很多新的機遇，主要是四點(diǎn)，一是《物權法》出臺后，建筑物區分所有權的區別相對清晰，也就是說(shuō)專(zhuān)有部位的維修養護是不包含在物業(yè)費里的，專(zhuān)有部位一旦發(fā)生維修養護的，是實(shí)行有償維修的。二是小區的車(chē)位有了說(shuō)法，《物權法》規定首先要滿(mǎn)足業(yè)主的需求，不能發(fā)生投資行為。三是業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )的權利相對大了，物業(yè)企業(yè)不再孤軍奮戰。四是《物權法》相鄰關(guān)系的問(wèn)題明確了，業(yè)主之間關(guān)系在處理上有法可依。
天津融創(chuàng )物業(yè)管理有限公司王永平總經(jīng)理：
物業(yè)服務(wù)應寓管理于服務(wù)
《物權法》把物業(yè)公司定義于服務(wù)，但不意味著(zhù)只服務(wù)而忽略管理。管理一方面是針對“物”而言，是對不動(dòng)產(chǎn)的管理，要確保其保值增值；另一方面對于影響公眾利益的現象，如私搭亂建，必須及時(shí)制止，因此要將服務(wù)與管理真正的結合起來(lái)?！段餀喾ā穼?shí)施后，相關(guān)配套法規應及時(shí)跟進(jìn)，否則將會(huì )對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)整個(gè)群體有影響。
天津華廈物業(yè)管理有限公司梁儒副總經(jīng)理：
物業(yè)企業(yè)要提高競爭力
《物權法》倡導了物業(yè)的多元化管理模式，業(yè)主選擇面更寬泛，對物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何迎接挑戰，使企業(yè)在競爭中立于不敗之地，是各企業(yè)需要認真面對的問(wèn)題。只要企業(yè)提高綜合競爭能力，誠實(shí)守信，樹(shù)立良好的信譽(yù)，業(yè)主還是會(huì )選擇物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理的。
天津市三盈物業(yè)管理有限公司王益民總經(jīng)理：
呼吁盡快出臺《物權法》配套法規
《物權法》對物業(yè)企業(yè)來(lái)講，有挑戰，有機遇，但是在明確物業(yè)歸屬的問(wèn)題上還缺少一些詳細的解釋?zhuān)诮窈髮?shí)施的過(guò)程中恐怕會(huì )遇到諸多的問(wèn)題，應盡快出臺《物權法》相關(guān)配套法規，使《物權法》更具實(shí)用性。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張俊梅：
增強各方意識 正確運用《物權法》
一是業(yè)主在增強權利意識的同時(shí)，也要增強責任意識。二是企業(yè)應該重新調整思路，明晰管理職責，重新梳理經(jīng)營(yíng)思路。協(xié)會(huì )也會(huì )加大建設誠信企業(yè)的力度，切實(shí)提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平。三是要以一種平和的心態(tài)看待《物權法》的出臺，《物權法》并不能解決一切歷史遺留問(wèn)題，很多現實(shí)情況還需各方主體共同探討研究解決。
座談會(huì )得到了與會(huì )人員的一致肯定，通過(guò)座談，各方對《物權法》又有了進(jìn)一步的認識，會(huì )議在和諧的氣氛中圓滿(mǎn)結束。