北歐三國之行的收獲
2003年3月9日至3月24日，應芬蘭JB建筑有限公司的邀請，世界銀行“中國住房維修管理體制研究”項目課題組的部分同志，在建設部副總經(jīng)濟師、房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)，世界銀行研究項目協(xié)調委員會(huì )中方主任謝家瑾女士的帶領(lǐng)下，訪(fǎng)問(wèn)了芬蘭、愛(ài)沙尼亞、立陶宛三國，就三國的住房維修管理體系、老舊房屋改造、住房社會(huì )保障等方面進(jìn)行了考察?？疾爝^(guò)程中，芬蘭的物業(yè)管理經(jīng)理培訓、住房公司的組織形式，愛(ài)沙尼亞的住宅合作社協(xié)會(huì )、老舊住房的改造與管理形式，立陶宛的住房改造與節能等等，給考察團留下了深刻的印象。經(jīng)過(guò)10余天的會(huì )議座談、實(shí)地考察，考察團的同志認為這次北歐之行收獲頗豐，北歐三國在住房建設和管理方面的很多做法，對我們具有借鑒意義。
芬蘭的物業(yè)管理的培訓體系比較嚴格和健全。芬蘭的物業(yè)管理培訓分成4個(gè)層次和階段。在每一個(gè)階段的課程不一樣，考試的難度也不一樣，由低層次向高層次，課程難度增加，考試的難度也增加。物業(yè)管理從業(yè)人員在一般情況下應從低級階段學(xué)期，完成全部的課程學(xué)習與考試，共要完成200個(gè)單元的學(xué)習，大約要花4年左右的時(shí)間。學(xué)習課程的設置，體現出較強的綜合性，反映出物業(yè)管理的職業(yè)需要。例如，在第4層次的學(xué)習中，學(xué)員要學(xué)習的課程包括工程維修、公共關(guān)系、經(jīng)營(yíng)管理、財務(wù)會(huì )計等等方面的課程。在學(xué)習結束時(shí)，學(xué)員們還需要結合具體的管理項目，撰寫(xiě)論文。嚴格的物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓與考試，保證了物業(yè)管理的質(zhì)量。
設立法定房屋所有人的組織機構是北歐三國房屋管理的基本形式。住房公司是芬蘭主要的住房建設和管理組織形式。芬蘭的開(kāi)發(fā)商每出售一套住房，盡管在實(shí)物形式上出售的是住房，但是在產(chǎn)權形式上卻是出售住房項目公司的股份。購房人在買(mǎi)房時(shí)，在實(shí)物形式上擁有住房的使用權，但是在產(chǎn)權形式上是擁有住房項目公司相應的股份。在開(kāi)發(fā)商將住宅樓單元全部賣(mài)出后，住房公司的股東就全部是購房人了。業(yè)主在轉讓其住宅時(shí)，也是通過(guò)轉讓公司股份的形式實(shí)現的。住房的管理就由公司的股東或董事會(huì )決定。一個(gè)住房項目公司的大小，決定于住房項目的大小。在我們參觀(guān)的項目中，既有一棟樓的住房公司，也有數棟樓組成的住房公司。所以，住房公司就是一種房屋所有權人的權益共同體，其英文“HOUSING COMPANY”中的COMPANY， 不應譯成公司，而應譯成合伙人或類(lèi)似的意思。在愛(ài)沙尼亞、立陶宛，其住房管理的法定業(yè)主組織形式分別稱(chēng)為住宅合作社、多住戶(hù)社團。無(wú)論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶(hù)社團，以及我國的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，在本質(zhì)上是一樣的，都是反映業(yè)主權益，業(yè)主行使管理決策權的組織形式。
在參觀(guān)過(guò)程中，我們發(fā)現北歐三國的業(yè)主管理組織的規模均比較小。無(wú)論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶(hù)社團，大的管兩三棟住宅樓，小的就是管一棟樓。愛(ài)沙尼亞的總人口是137萬(wàn)，有住宅合作社6364個(gè)，合作住宅約30萬(wàn)套。我們考察的一家住宅合作社協(xié)會(huì )共有830個(gè)會(huì )員，平均每個(gè)會(huì )員單位有合作住宅40套。因為管理的樓房規模小，所以業(yè)主的管理、決策過(guò)程就比較簡(jiǎn)單。在愛(ài)沙尼亞我們參觀(guān)的一個(gè)住宅合作社，就是一棟樓的合作社。合作社聘請了一位管理人員負責全面的管理事務(wù)，有關(guān)的專(zhuān)業(yè)維修工作、保潔保安工作均有管理員負責安排。樓房周?chē)沫h(huán)境，由政府負責管理。
重視舊房改造與管理，保持古城建筑風(fēng)貌。愛(ài)沙尼亞的塔林、立陶宛的維而紐斯均是有著(zhù)悠久歷史的城市。在前蘇聯(lián)時(shí)期，由于房屋的維修管理得不到重視，這兩個(gè)城市的古老城區非常破敗。脫離前蘇聯(lián)后，老城區的維修管理受到了高度的重視。這兩個(gè)城市的老城區改造，主要的形式是在保持原有建筑風(fēng)貌的基礎上，對建筑進(jìn)行結構加固、內部裝修，達到讓傳統建筑適應現代化生活需要的目的?，F在這兩個(gè)老城區的大部分都得到了改造利用，成為歐洲旅游的重點(diǎn)地區。
將節能與舊房改造結合起來(lái)，是愛(ài)沙尼亞、立陶宛舊房改造工作的一大特色。愛(ài)沙尼亞、立陶宛均屬于北歐波羅的海國家，冬天比較寒冷，建筑物的保溫節能是政府的工作重點(diǎn)之一。在舊房改造過(guò)程中，節能工作被放在重要的位置。很多老舊住房的改造，主要是改造供暖系統和保溫系統。節能的費用采取國家、個(gè)人共同負擔的政策。國家向接受節能改造的住戶(hù)提供貸款以及貸款的利息補貼，緩解居民的負擔。